Haklı ihtar / iki haklı ihtar

Tanım

Kiracıya, ödemediği kira bedeli için yazılı olarak yapılan ihtar; kanun ihtarın 'haklı' olmasını arar ve belli bir süre içinde iki haklı ihtara sebep olunmasını ayrı bir tahliye sebebi sayar. Bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sözleşmede aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Yargıtay kararlarının gerekçesine göre ihtar tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme haklı ihtarın oluşmasına engel değildir; aynı gerekçelere göre süresiz (belirsiz süreli) sözleşmelerde ve kiranın yılda bir ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2018/3126 E., 2018/6396 K., konut kirası; 3. HD 2024/2951 E., 2025/3118 K., otel kirası).

TBK m.352/2

Örnek

Temsilî örnek

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmesi olan bir kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kirayı ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtara sebep olmuştur. Bu durumda kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre ihtar tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme, haklı ihtarın oluşmasına engel değildir. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz; yani bu yolla tahliye istenemez.

Sık karıştırılan

Tahliye ihtarlı ödeme emri: Tahliye ihtarlı ödeme emri, icra dairesinden başlatılan ilamsız takipte kiracıya gönderilir; iki haklı ihtar ise kanunda ayrı bir tahliye sebebidir ve dava yoluyla kullanılır.
Tahliye taahhüdü: Taahhütte kiracı, teslimden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenir. Haklı ihtar ise ödenmeyen kira bedeli için kiracıya yazılı olarak yapılan ihtardır.

Süreler

Durum	Süre	Ne zaman başlar?	Dayanak
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası Dosya 005	1 ay içinde	Bir yıl ve daha uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden; bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitiminden	TBK m.352/2
Aynı kira yılında iki haklı ihtar Dosya 012	Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılır	Bir yıl ve daha uzun sözleşmede kira yılının, bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitimi. Yalnız dava yoluyla işler. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde bu yol oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut; 3. HD 2025/3118 K., otel kirası); ayrıntı Dosya 016'dadır.	TBK m.352/2
Aynı kira yılında iki haklı ihtar yolu (TBK m.352/2) Dosya 013	İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava	Yalnız dava yoluyla işler. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde bu yol oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut; 3. HD 2025/3118 K., otel kirası); ayrıntı Dosya 016'dadır.	TBK m.352/2
Haklı ihtar sayılma şartı: ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira Dosya 016	İhtar, ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira için gönderilmelidir	Kiranın ödeme gününün geçmesinden sonra; Yargıtay'ın bir kararında son ödeme günü pazara denk gelince süre ertesi güne (pazartesiye) uzadı ve pazartesi gönderilen ihtar, kira henüz muaccel (istenebilir) olmadığı için geçersiz sayıldı	TBK m.352/2; TBK m.93/1
İki haklı ihtarın yapılması gereken dönem Dosya 016	Bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı (veya bir kira yılını aşan süre) içinde; bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde	Kanun "kira yılı" der, takvim yılı demez; Yargıtay'ın bir kararında sözleşme 01.11.2013'te başlamıştı ve 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı, karar kira yılının nasıl sayılacağını ayrıca açıklamıyor. İhtar yazılı olmalıdır; kanun noter şartı koymaz, Yargıtay'ın bir kararında telgrafla yapılan ihtar haklı sayıldı	TBK m.352/2
Dava süresi Dosya 016	Bir ay	Bir yıl ve daha uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak; bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitiminden başlayarak. Yargıtay'ın bir otel kirası kararında, kira sonraki dönemler için bir yıl önceden iki taksitle peşin ödendiğinden, kiranın ait olduğu kira yılı bitmeden açılan dava süresinde sayılmadı. Kanunda, kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353); bunun iki haklı ihtar davasında nasıl uygulandığı için bir avukata danışabilirsiniz	TBK m.352/2; TBK m.353
Dava öncesi arabulucu şartı ve süre işlemesine etkisi Dosya 016	Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez	Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre; bu, başvurunun dava süresi içinde yapılmış olmasını gerektirir; erken başvuru riskli olabilir. Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar verdi (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025); bu karar iki haklı ihtar davası hakkında değildir; iki haklı ihtarda kira yılı bitmeden yapılan başvurunun geçerli olup olmadığı Yargıtay kararlarında ele alınmıyor. İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır; iki haklı ihtara dayanan sona erdirme ise dava yoluyla istenir	HUAK m.18/B-1, 18/B-1a, 18/A-15; TBK m.352/2
Süresiz sözleşme ve yılda bir ödenen kira Dosya 016	Yargıtay kararlarının gerekçesine göre iki haklı ihtar koşulu oluşmaz	Üç Yargıtay kararının gerekçesinde: süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde. Kararlarda "süresiz" teriminin kapsamı tanımlanmıyor. Karşı örnek: 3. HD 2017/15862 K.'da 12 ay süreli sözleşmenin ikinci kira yılındaki (01.11.2014-01.11.2015) ihtarlardan ilki haklı sayıldı. Yargıtay 3. HD 2025/3118 K.'daki olayda kira bir yıl önceden iki taksitle ödeniyordu; Daire bu cümleyi aktarmakla birlikte davayı iki haklı ihtarın varlığı yönünden değil, dava süresi yönünden reddetti. Kendi ödeme düzeniniz için bir avukata danışabilirsiniz	TBK m.352/2 (Yargıtay uygulaması)

Bu terimin geçtiği dosyalar

İlgili terimler

Sözlüğe dön