Haklarını Öğren
DOSYA Nº 013 · EV SAHİBİ HAKLARI
Kiracı Çıkmıyor: Ev Sahibinin Yasal Yolları Neler?
Yayın: · Mevzuat kontrol: 30.09.2026
Kiracı evi boşaltmıyor: ev sahibinin yasal yolları neler, hangisi dava, hangisi icra?
Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?
Dosya
Kısa cevap
Konutta kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347/1); belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama süresinin sonu ayrı bir yoldur. Tahliye sebepleri kanunda sınırlıdır: ihtiyaç, tahliye taahhüdü, ödenmeyen kira ve 10 yıl sonrası fesih bunlardandır. Çoğu yol yalnız davayla, bazıları icra yoluyla da işler; kiracıyı kendiniz çıkaramazsınız.
Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.
Video metniKapat
Kiracınız evi boşaltmıyor. Yasal yollarınız neler?
Vaka: evinizi 1 yıllığına kiraya verdiniz; süre doldu.
Evi boşaltmasını istediniz; kiracı çıkmıyor.
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre, kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; tahliye sebepleri kanunda sınırlıdır.
Başlıca yollar haritada; dördüne bakalım.
Birinci yol ihtiyaç: kendiniz, eşiniz, çocuklarınız ya da anne babanız gibi kanunda sayılan kişiler için evi kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmede süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilirsiniz. En geç bu sürede dava açacağınızı yazılı bildirirseniz, süre bir kira yılı uzar. Yargıtay'a göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu siz ispatlarsınız.
İkinci yol tahliye taahhüdü: kiracı, ev teslim edildikten sonra, belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiyse, o tarihten itibaren 1 ay içinde icraya ya da mahkemeye başvurabilirsiniz. Sözleşmeyle aynı gün ya da önce alınan taahhüt Yargıtay'a göre geçersizdir.
Üçüncü yol ödenmeyen kira: kiracıya yazılı olarak, konutta en az 30 gün süre verip ödenmezse feshedeceğinizi bildirirsiniz; süre, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günün ertesinden başlar. Ödenmezse dava açabilirsiniz. İcra yolunda ise bu ihtar, tahliye ihtarlı ödeme emrinin içinde gider. İtiraz takibi durdurur ama iş bitmez; kira ödeme süresinde ödenmediyse, şartları varsa icra mahkemesinden tahliyeyi isteyebilirsiniz.
Dördüncü yol: belirli süreli sözleşmede, sözleşme süresine ek 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilirsiniz; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre yazılı bildirimle. Çıkmazsa bir Yargıtay kararına göre arabulucu, sonra dava.
Dava yollarında önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ihtiyaç davasında Yargıtay'a göre başvuru dava süresi içinde yapılmalıdır. İcra yoluyla tahliyede ise arabulucu aranmaz.
Kiracıyı kendiniz çıkaramazsınız; zorla tahliyeyi icra dairesi yapar. Kiracının rızası olmadan eve girmek, kilidi değiştirmek ya da eşyasını çıkarmak Yargıtay'a göre suç oluşturabilir.
İhtiyaç diye boşalttırdığınız evi, haklı sebep yoksa 3 yıl eski kiracınızdan başkasına kiralayamazsınız. Süreler kısadır; kendi durumunuz için bir avukata ya da maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun.
Vaka
Konutunuzu 1 yıllığına kiraya verdiniz, süre doldu; kiracı çıkmıyor.
Kanun ne diyor?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347/1'e göre kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tahliye sebepleri kanunda sınırlıdır, kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2025/6197 K.). Başlıca yollar:
1️⃣ İhtiyaç (TBK m.350/1): kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde dava. En geç bu sürede yazılı "dava açacağım" bildirimiyle süre 1 kira yılı uzar (TBK m.353). Yargıtay'a göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ev sahibi ispatlar (3. HD 2025/97 K.). Sözleşmedeki önceden bildirim şartına uyulmazsa sözleşme 1 yıl uzar (3. HD 2025/1440 K.). İhtiyaç sebebiyle icra takibi yoktur.
2️⃣ Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): ev teslim edildikten sonra verilmiş, yazılı, belli boşaltma tarihli taahhütte, o tarihten itibaren 1 ay içinde icra ya da dava. Sözleşmeyle aynı gün ya da önce alınan taahhüt Yargıtay'a göre geçersiz (6. HD 2014/12971 K.); bir olayda kiracı vekilinin sonraki yazılı teyidiyle geçerli sayıldı (3. HD 2025/3416 K.). Tahliye emrine itiraz tebliğden itibaren 7 gündür, takibi durdurur (İcra ve İflas Kanunu, İİK m.272, 274); ama iş bitmez: ev sahibi kanundaki şartlarla (ör. taahhüt noterde düzenlenmiş ya da onaylanmışsa) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.275); Yargıtay'ın bir kararına göre bunun yerine sulh hukukta itirazın iptali davası da açabilir (İİK m.67; 3. HD 2025/759 K., kanun yararına bozma).
3️⃣ Ödenmeyen kira (TBK m.315): yazılı olarak, konutta en az 30 gün süre verip ödenmezse feshedileceği bildirilir; süre bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden işler; ödenmezse dava. Ya da baştan icra: ihtar, tahliye ihtarlı ödeme emrinin içindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, HGK 2023/642 K., oy çokluğuyla). İtiraz çoğu durumda tebliğden itibaren 7 gündür, takibi durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse itirazın tebliğinden 6 ay içinde itirazın kaldırılması istenebilir (imza inkârında noterli sözleşme, ödedim itirazında belge; İİK m.269/b-c); isteyen önce arabulucuya başvurup sulh hukukta dava açar. İtiraz ve ödeme yoksa ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye (İİK m.269/a).
4️⃣ Sözleşme süresi + 10 yıllık uzama (TBK m.347, 348): belirli süreli sözleşmede bu süreler dolduktan sonra, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle, sebep göstermeden; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl sonra, genel hükümlere göre yazılı bildirimle. Aile konutunda eş bildirimle taraf olduysa fesih bildirimi ve ödeme ihtarı eşe de ayrıca (TBK m.349/3). Yargıtay'ın bir kararına göre kiracı çıkmazsa arabulucu, sonra dava (3. HD 2025/6197 K.).
Diğer yollar: iki haklı ihtar (TBK m.352/2), yeniden inşa/imar (TBK m.350/2), yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351), kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/beldede oturmaya elverişli konutu (sözleşme kurulurken bilinmiyorsa, TBK m.352/3), özen borcuna aykırılık (TBK m.316).
Nereye?
Davadan önce arabulucu zorunlu, yoksa usulden red (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1, 18/A-2). İhtiyaç davasında başvuru dava süresi içinde yapılmalı (3. HD 2025/3048 K., uyuşmazlık giderme); arabuluculukta hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). İlamsız icra yoluyla tahliyede arabulucu aranmaz (HUAK m.18/B-1a); ama Yargıtay'ın bir kararında, itiraz üzerine arabulucusuz açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onandı (3. HD 2025/2823 K.). Görevli mahkeme sulh hukuk (HMK m.4/1-a).
Zorla tahliyeyi icra dairesi yapar (İİK m.26, 273)
Kiracının rızası olmadan eve girmek, kilidi değiştirmek ya da eşyasını çıkarmak Yargıtay'a göre suç oluşturabilir (Türk Ceza Kanunu, TCK m.116, 154; 8. Ceza Dairesi 2023/8316 K.; 2. Ceza Dairesi 2023/3897 K.).
Denge
İhtiyaç sebebiyle boşaltılan ev, haklı sebep yoksa 3 yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355); Yargıtay'a göre tazminat için tahliye mahkeme kararıyla ya da icra yoluyla olmalı (3. HD 2024/2384 K.).
Ne yapabilirsiniz?
Bildirimleri yazılı yapmak, tebliğ tarihlerini saklamak.
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| İhtiyaç yolu (TBK m.350/1) | Belirli süreli sözleşmede sürenin ya da uzayan yılın sonundan itibaren 1 ay içinde dava; belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava | Belirli süreli sözleşmede sürenin ya da uzayan yılın bitimi. Sözleşmede ev sahibi için önceden bildirim şartı konmuşsa ve uyulmamışsa Yargıtay sözleşmenin 1 yıl uzadığını, 1 aylık sürede açılan davanın süresinde olmadığını kabul ediyor (3. HD 2025/1440 K., uyuşmazlık giderme). Ev sahibi en geç dava süresi içinde "dava açacağım" diye yazılı bildirirse dava açma süresi 1 kira yılı uzar (TBK m.353). İhtiyaç sebebiyle icra yolu yoktur; yalnız dava açılır. | TBK m.350/1, 353 |
| Tahliye taahhüdü yolu (TBK m.352/1) | Taahhütteki boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurma ya da dava; tahliye emrine itiraz süresi 7 gün | Kiracı, ev kendisine teslim edildikten sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, bu taahhütteki boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurma ya da dava. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte ya da daha önce alınan taahhüt Yargıtay'a göre batıldır (6. HD 2014/11422 E., 2014/12971 K.); bir olayda ise kiracı vekilinin sonradan gönderdiği cevabi ihtarname boşaltma tarihini teyit ettiği için taahhüt geçerli sayıldı (3. HD 2024/4396 E., 2025/3416 K.). İtiraz tahliye takibini durdurur; ev sahibi kanundaki şartlarla (ör. taahhüt noterde düzenlenmiş ya da onaylanmışsa) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ayrıntı Dosya 002'dedir. | TBK m.352/1; İİK m.272, 274, 275 |
| Ödenmeyen kira yolu (TBK m.315; İİK m.269) | Konutta en az 30 gün ihtar süresi; ödeme emrine itiraz kural olarak 7 gün; itirazın tebliğinden itibaren 6 ay; ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay | İhtar süresi, bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden başlar. Tahliye ihtarlı ödeme emrinde itiraz tebliğden başlar ve takibi durdurur; ödeme süresinde ödenmemişse, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir. Kiracı kira sözleşmesini ya da imzasını inkâr ederse bunun için sözleşmenin noterde düzenlenmiş ya da imzasının noterce onaylanmış olması gerekir (İİK m.269/b); kiracı kirayı ödediğini ya da başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürerse bunu belgeyle ispatlaması ona düşer (m.269/c). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararının gerekçesinde (HGK 2021/996 E., 2023/642 K.; karar başka bir konuda verilmiştir), kiraya verenin bunun yerine ödeme süresi geçtikten sonra sulh hukukta dava da açabileceğini belirtmiştir; genel mahkemede dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1). İtiraz ve ödeme yoksa ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir. Ayrıntı Dosya 012'dedir. Aile konutunda, kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih ihtarı ve ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349/3). Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz. | TBK m.315/1-2, 349/3; İİK m.269 |
| Sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama sonrası fesih (TBK m.347, 348) | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim | Belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama süresi, belirli sürenin bitiminden sonra başlar ve sonunda ev sahibi uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sona erdirilir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348); aile konutunda, kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılır (TBK m.349/3). Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre, belirli süreli sözleşmede (kiracısı şirket olan olay), bildirimden sonra kiracı çıkmazsa tahliye davası, bildirimin yapıldığı dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar, önce arabulucuya başvurularak açılmalıdır; 10 yıllık uzama süresi dolmadan açılan dava erken açıldığı için reddedilmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Belirsiz süreli sözleşmede bu dava penceresinin nasıl işlediği o kararda ele alınmamıştır. | TBK m.347, 348, 349/3 |
| Aynı kira yılında iki haklı ihtar yolu (TBK m.352/2) | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava | Yalnız dava yoluyla işler. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde bu yol oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut; 3. HD 2025/3118 K., otel kirası); ayrıntı Dosya 016'dadır. | TBK m.352/2 |
| Dava öncesi zorunlu arabuluculuk | Dava yollarında gerekir; ilamsız icra yoluyla tahliyede gerekmez | Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. İhtiyaç davasında Yargıtay'a göre başvuru, dava açma süresi başladıktan sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır. | HUAK m.18/B-1a, 18/A-2, 18/A-15 |
Sık yapılan yanlışlar
Yanlış: Sözleşme bitti, kiracı çıkmak zorunda.
Doğrusu: Konut kirasında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK m.347/1). Ev sahibi için yollar kanundaki sebeplere bağlıdır; 10 yıllık uzama süresinin sonu bunlardan biridir.
Yanlış: Kiracı çıkmıyorsa her durumda icra takibi yapılır.
Doğrusu: Her yolda icra yolu yoktur. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, iki haklı ihtar ve kiracının aynı yerde konutu bulunması için kanun "dava" der; kanun metninde icra yolu açıkça tahliye taahhüdü (TBK m.352/1) ve ödenmeyen kira (İİK m.269) için öngörülür. Yargıtay'ın bir kararında (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.; kiracısı şirket olan olay), 10 yıl sonu fesih bildirimi sonrasında kiracı çıkmazsa dava şartı arabuluculuktan sonra tahliye davası açılması gerektiği belirtilmiştir; bu sebepte icra yolunun açık olup olmadığı bu sayfada değerlendirilmez. İİK m.272'de yazılı sözleşmenin süresi bitiminde icra yolu yazılsa da konut ve çatılı işyerinde süre bitimi tahliye sebebi olmadığından bu sayfada yol olarak gösterilmez.
Yanlış: Tahliye taahhüdü varsa süre sınırı yoktur.
Doğrusu: Taahhütte yazılı boşaltma tarihinden başlayarak 1 ay içinde icraya başvurulması ya da dava açılması gerekir (TBK m.352/1). Yargıtay'a göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte ya da daha önce alınan taahhüt batıldır. Taahhüdün geçerliliği Dosya 002'de anlatılır.
Yanlış: Kiracı çıkmıyor, o zaman kilidi değiştiririm.
Doğrusu: Zorla tahliyeyi icra dairesi yapar (İİK m.26). Yargıtay'a göre kiracının rızası olmadan eve girmek, kilidi değiştirmek ya da eşyasını çıkarmak suç oluşturabilir; daireler suçun niteliğini farklı değerlendirmiştir: 8. Ceza Dairesi konut dokunulmazlığı (TCK m.116), 2. Ceza Dairesi hakkı olmayan yere tecavüz (TCK m.154). Yasal yollar dava ve icradır.
Sık sorulan sorular
1Sözleşme süresi doldu, kiracı çıkmıyorsa ne olur?
Konut kirasında ev sahibi, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK m.347/1). Tahliye için kanundaki bir sebebe dayanmak gerekir; 10 yıllık uzama süresinin sonu bu sebeplerden biridir. Sebep varsa dava ya da (bazı yollarda) icra yoluyla ilerlenir.
2Tahliye taahhüdü varsa hangi yol, yoksa hangi yollar?
Taahhüt, ev teslim edildikten sonra verilmiş, yazılı ve belli boşaltma tarihli ise ev sahibi, taahhütteki boşaltma tarihinden başlayarak 1 ay içinde icraya başvurabilir ya da dava açabilir (TBK m.352/1). Yargıtay'a göre kiraya veren doğrudan sulh hukukta dava açabileceği gibi İİK m.272 uyarınca takip de başlatabilir. Taahhüt yoksa ihtiyaç, ödenmeyen kira, 10 yıl sonrası fesih gibi kanundaki diğer yollara bakılır.
3Ev sahibi kiracıyı evden kendisi çıkarabilir mi, hangi durumlarda tahliye isteyebilir?
Kiracıyı kendiniz çıkaramazsınız; kiracı gönüllü çıkmıyorsa tahliye dava ya da icra yoluyla istenir (arabuluculukta varılan anlaşma, icra edilebilirlik şerhi alınırsa icraya konabilir) ve zorla tahliyeyi icra dairesi yapar. Kanundaki başlıca sebepler: ihtiyaç ve yeniden inşa (TBK m.350), yeni malik (m.351), tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (m.352), kira ödenmemesi (m.315), özen borcuna aykırılık (m.316) ve 10 yıllık uzama sonrası fesih (m.347). Hangi sebebin kullanılabileceği somut olaya bağlıdır.
4Hangi yolda davadan önce arabulucuya gitmek gerekir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yalnız ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariçtir. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
5İcra yolunda kiracı itiraz ederse ne olur?
Tahliye ihtarlı ödeme emrine ya da tahliye emrine itiraz takibi durdurur; bu, tahliye hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Yargıtay'ın bir kararına göre taahhüt takibinde bunun yerine sulh hukukta itirazın iptali davası da açılabilir (İİK m.67; 3. HD 2024/3875 E., 2025/759 K., kanun yararına bozma). Genel mahkemede dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak gerekir: Yargıtay'ın bir kararında (kiracı şirketin kira alacağı takibi) itiraz üzerine arabulucuya gidilmeden açılan itirazın iptali ve tahliye davası usulden reddedilmiş, red onanmıştır (3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.).
6İhtiyaç diye boşalttırdığım evi başkasına kiralayabilir miyim?
Gereksinim amacıyla boşaltılan konutu ev sahibi, haklı sebep olmadan 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355). Aykırılıkta son kira yılında ödenmiş bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat ödenir. Yargıtay'a göre bu tazminat için boşaltmanın yargı kararı ya da icra yoluyla olması gerekir.
Bağlantılı dosyalar
Kaynaklar
- TBK (6098 sayılı) — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
- İİK (2004 sayılı)
- HUAK (6325 sayılı)
- HMK (6100 sayılı)
- TCK (5237 sayılı) (mevzuat.gov.tr)
- Kararlar: karararama.yargitay.gov.tr
Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)