Haklarını Öğren
DOSYA Nº 007 · KIRACI HAKLARI
5 Yıl Doldu, Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Yayın: · Mevzuat kontrol: 29.09.2026
5 yıl doldu, ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Kanun ne diyor?
Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?
Dosya
Kısa cevap
Yalnızca 5 yıl doldu diye çıkarılamazsınız. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3'teki 5 yıl kira bedeliyle ilgilidir: anlaşamazsanız kirayı, artış şartına bağlı kalmadan hâkim; tüketici fiyat endeksi 12 aylık ortalama değişimi, evin durumu, emsal kiraları gözeterek belirler. Ev sahibinin sebepsiz feshi ancak belirli süreli sözleşmede süre ve 10 yıllık uzama dolunca, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce; belirsiz sürelide başlangıçtan 10 yıl sonra genel hükümlere göre, yazılı bildirimle mümkündür (TBK m.347-348). İhtiyaç, ödenmeyen kira gibi sebeplerle ise tahliye istenebilir.
Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.
▶ Video yakında yayında
Bu dosyanın yeni videosu hazırlanıyor. Metin, süreler ve kaynaklar aşağıda.
Vaka
Konut kiranız başlayalı 5 yıl oldu; ev sahibi bu yüzden evi boşaltmanızı istiyor.
Kanun ne diyor?
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira hükümlerinde "beş yıl" yalnızca m.344'te geçer ve kira bedelini düzenler. TBK m.344/3'e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının kirası, anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, hâkimce tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiralar gözetilerek hakkaniyete uygun belirlenir. Yani 5 yıl, kirayı yeniden belirletme imkânı verir; tahliye hakkı vermez. Böyle belirlenen kira, sonraki yıllarda yine yasal artış sınırı içinde değiştirilebilir (TBK m.344/3 son cümle; Dosya 006).
Yargıtay uygulaması
Her beş yıldan sonraki 6. kira yılı "hak ve nesafet dönemi" sayılır ve bu dönemde TÜFE tek ölçü değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025 — uyuşmazlığın giderilmesi, gerekçe; dosyalardan biri konut). Beş yıldan sonra yenilenen dönemde kira, sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmadan (şart TÜFE'den düşük olsa bile) emsaller de gözetilerek belirlenir (3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K., 30.03.2026 — uyuşmazlığın giderilmesi, gerekçe). Yargıtay'a göre bilirkişi, evin boş hâlde, aynı şartlarda getireceği kirayı emsallerle bulur; hâkim bundan hakkaniyet indirimi yapar. Bir Yargıtay kararına göre uygulamada bu indirim, boş hâldeki kiranın %5'i ile %20'si arasıdır; kanunda oran yoktur, oran somut olaya göre değişir (3. HD 2025/6234 E., 2026/2844 K., 06.05.2026 — işyeri dosyası; kararda genel kural "konut ve çatılı iş yeri" için).
Tahliye
Konut kirasında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Yargıtay'a göre tahliye sebepleri kanunda sınırlıdır; taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine kanunda olmayan bir tahliye sebebi kararlaştıramaz (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K., 24.12.2025; TBK m.354). Yani yalnızca 5 yıl doldu diye evden çıkarılamazsınız.
Ev sahibinin hakları
1) Belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama, sözleşme süresinin bitiminden sonra başlar (3. HD 2025/6197 K., gerekçe). Bu uzama bitince kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimi yapılabilir (TBK m.347/2, 348). 2) 5 yıl diğer tahliye sebeplerini kapatmaz; örneğin ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için zorunlu konut ya da işyeri gereksinimi (TBK m.350/1), yeniden inşa (m.350/2), sonradan edinen yeni malikin zorunlu gereksinimi (m.351), yazılı tahliye taahhüdü (m.352/1), iki haklı ihtar (m.352/2) ve ödenmeyen kira (m.315) gibi sebepler 5. yılda da tahliye sebebi olabilir. 3) Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Belirlenen kira, dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren yeni dönemden en geç 30 gün önce artışı kiracıya yazılı bildirir ve dava o dönemin sonuna kadar açılırsa (sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan davada da) yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1a; ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri hariç, kira tespit davası bu istisnaya girmez).
Ne yapabilirsiniz?
Anlaşamazsanız yeni kirayı ev sahibi değil, kira tespit davasında hâkim belirler. İstenen kirayı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir; ancak kira ödenmezse tahliye yolu açılabilir. Sözleşmenizdeki artışın yasal sınır içinde kalan kısmını ödememek de ayrı bir risk doğurabilir (TBK m.315; Dosya 006). Ev sahibi ilamsız icra yoluyla ödeme ya da tahliye emri gönderirse itiraz süresi çoğu durumda tebliğden itibaren 7 gündür (İcra ve İflas Kanunu, İİK m.269, 272, 274). İtiraz, tahliyeyi kendiliğinden önlemez (İİK m.269/b, 275). Sözleşme, dekont ve yazılı bildirimleri saklamak ispatı kolaylaştırır. İhtar, icra ya da dava belgesi geldiyse vakit kaybetmeden bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun.
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Kira bedelinin hâkimce emsaller de gözetilerek yeniden belirlenebildiği kira yılı (5 yıl kuralı) | 5 yıldan sonraki yeni kira yılı; sonra her 5 yılın sonunda | 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmede, 5 yıl dolduktan sonra başlayan yeni kira yılı (Yargıtay'ın uyuşmazlığı gideren bir kararının gerekçesine göre her 5 yıldan sonraki 6. kira yılı: 3. Hukuk Dairesi (HD) 2024/1083 E., 2025/1439 K.) | TBK m.344/3 |
| Kira tespit davasında belirlenen kiranın yeni dönemin başından geçerli olması (sözleşmede artış hükmü yoksa) | Dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı ya da ev sahibi yeni dönemden en geç 30 gün önce artışı kiracıya yazılı bildirmeli ve dava o dönemin sonuna kadar açılmalı | Yeni kira döneminin başlangıcı esas alınır (dava her zaman açılabilir; bu şartlar yalnız dönem başından geçerlilik içindir). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1a; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira tespit davası bu istisnaya girmez); arabuluculukta geçen sürenin bu şartlara etkisi bu sayfada ele alınmamıştır. | TBK m.345/1-2; HUAK m.18/B-1a |
| Kira tespit davasında belirlenen kiranın yeni dönemin başından geçerli olması (sözleşmede yeni dönemde artış hükmü varsa) | Dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmalı | Yeni kira döneminin başlangıcından o dönemin sonuna kadar. Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B-1a; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira tespit davası bu istisnaya girmez); arabuluculukta geçen sürenin bu süreye etkisi bu sayfada ele alınmamıştır. | TBK m.345/3; HUAK m.18/B-1a |
| Ev sahibinin sebep göstermeden fesih bildirimi (belirli süreli sözleşme) | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce, yazılı | Sözleşme süresi + 10 yıllık uzama dolduktan sonra; bu süreyi izleyen her uzama yılı için (Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre 10 yıllık uzama, belirli sürenin bitiminden sonra başlar: 3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.) | TBK m.347/1, 348 |
| Ev sahibinin fesih bildirimi (belirsiz süreli sözleşme) | Yazılı fesih bildirimiyle. Genel hükümlerdeki kural: kira başlangıcından sayılan 6 aylık kira döneminin sonu için (yerel âdette belirlenmiş bir kira dönemi varsa onun sonu için), 3 aylık fesih bildirim süresine uyularak; sözleşmede daha uzun bildirim süresi ya da başka fesih dönemi kararlaştırılabilir. Döneme ya da süreye uyulmayan bildirim, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328/2) | Kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra | TBK m.347/2, 348, 328-329 |
| Ev sahibinin icra dairesinden (İcra ve İflas Kanunu, İİK'ya göre ilamsız icra) gönderdiği ödeme ya da tahliye emrine itiraz | Çoğu durumda 7 gün. İtiraz takibi durdurur ama tahliyeyi kendiliğinden önlemez: ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da mahkemeden tahliye isteyebilir | Ödeme ya da tahliye emrinin tebliğinden itibaren | İİK m.269, 269/b, 272, 274, 275 |
Sık yapılan yanlışlar
Yanlış: 5 yıl dolunca ev sahibi kiracıyı çıkarabilir.
Doğrusu: Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira hükümlerinde "beş yıl" yalnız m.344'te geçer ve kira bedelini düzenler: 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her 5 yılın sonunda yeni kira yılının kirası hâkimce belirlenebilir (TBK m.344/3). Konut kirasında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1); dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Kiraya verenin sebep göstermeden feshi ancak belirli süreli sözleşmede sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle mümkündür (TBK m.347, 348). Kanundaki diğer tahliye sebepleri (ör. ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, ödenmeyen kira) ise 5. yılda da tahliye sebebi olabilir.
Yanlış: Rayiç bir kez belirlenince kira her yıl rayice göre artar.
Doğrusu: 5 yıldan sonraki kira yılında hâkimce belirlenen kira, sonraki yıllarda yine yasal artış sınırı içinde değiştirilebilir (TBK m.344/3 son cümle): yenilenen dönemlerde kira artışına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama değişimini geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Kanuna göre kiranın emsaller de gözetilerek yeniden belirlenmesi, bundan sonraki her 5 yılın sonunda gündeme gelir (TBK m.344/3).
Yanlış: Kiracılık toplam 10 yılı geçince ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir.
Doğrusu: Belirli süreli sözleşmede 10 yıl, kiracılığın toplam süresi değil, sözleşme süresine eklenen uzama süresidir: Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre 10 yıllık uzama, belirli sürenin bitiminden sonra başlar; bu kararda 11.04.2012 başlangıçlı ve 10 yıl süreli sözleşmede TBK m.347'ye dayanılarak açılan tahliye davası erken açılmış sayıldı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2025/5740 E., 2025/6197 K., 24.12.2025; kiracısı bir şirket olan dosya). Uzama süresi dolunca da ev sahibi "hemen" değil, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimi yapılabilir (TBK m.347/2, 348).
Sık sorulan sorular
15 yıl dolunca yeni kira nasıl belirlenir?
Kanunda 5 yıldan sonraki yeni kira yılı için sabit bir artış oranı yoktur. Taraflar anlaşamazsa yeni kira yılının kirasını kira tespit davasında hâkim; tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiraları gözeterek hakkaniyete uygun belirler (TBK m.344/3). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin (HD) uyuşmazlığı gideren bir kararının gerekçesine göre bu dönemde kira, sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmadan (şart TÜFE'den düşük olsa bile) emsaller de gözetilerek belirlenir (3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K., 30.03.2026). Uyuşmazlığı gideren başka bir kararın gerekçesine göre her 5 yıldan sonraki 6. kira yılında TÜFE tek ölçü değildir (3. HD 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025; dosyalardan biri konut). Yargıtay'ın işyerine ilişkin bir kararına göre bilirkişi, kiralananın boş hâlde aynı şartlarda getireceği kirayı emsallerle bulur, hâkim bundan hakkaniyet indirimi yapar; uygulamada bu indirim boş hâldeki kiranın %5'i ile %20'si arasıdır (3. HD 2025/6234 E., 2026/2844 K., 06.05.2026; kararda 5 yıl kuralı "konut ve çatılı iş yeri" kiraları için anlatılıyor). Kanunda oran yoktur; oran somut olaya göre değişir. Böyle belirlenen kira, sonraki yıllarda yine yasal artış sınırı içinde değiştirilebilir (TBK m.344/3 son cümle).
2Ev sahibinin istediği yeni kirayı kabul etmezseniz ne olur?
Anlaşamazsanız yeni kira yılının kirasını ev sahibi değil, kira tespit davasında hâkim belirler (TBK m.344/3). İstenen kirayı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin (HD) bir kararının gerekçesine göre konut ve çatılı iş yeri kirasında tahliye sebepleri kanunda sınırlıdır ve sözleşmeyle kiracı aleyhine kanunda olmayan bir sebep kararlaştırılamaz (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K., 24.12.2025; TBK m.354). Ancak kira ödenmezse tahliye yolu açılabilir (TBK m.315); sözleşmenizdeki artışın yasal sınır içinde kalan kısmını ödememek de ayrı bir risk doğurabilir (TBK m.344/1, 315). Mahkemenin belirlediği kira, şartları varsa yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345).
3Kira tespit davası ne zaman açılır, belirlenen kira ne zamandan geçerli olur?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Mahkemenin belirlediği kira ise, dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi yeni dönemden en geç 30 gün önce kiranın artırılacağını kiracıya yazılı bildirir ve dava o yeni dönemin sonuna kadar açılırsa, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345/2). Kanun bildirim için "bu süre içinde" der; Yargıtay'ın uyuşmazlığı gideren bir kararının gerekçesinde bu şart, 30 günlük sürenin öncesinde yazılı bildirim olarak anılır (3. Hukuk Dairesi (HD) 2019/1029 E., 2019/1790 K., 06.03.2019). Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönem başından geçerli olur (TBK m.345/3). Bu kurallar 5 yıl sonrasındaki tespit davası için de geçerlidir.
4Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve kira tespit davası da buna girer; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1a, 18/A-2). Bu şartın dışında kalan, kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na (İİK) göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; kira tespit davası bu istisnaya girmez. Ev sahibi icra dairesinden ödeme ya da tahliye emri gönderirse itiraz süresi çoğu durumda tebliğden itibaren 7 gündür (İİK m.269, 274); itiraz takibi durdurur ama tahliyeyi kendiliğinden önlemez, ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da mahkemeden tahliye isteyebilir (İİK m.269/b, 275). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15); bu kuralın TBK m.345'teki 30 günlük şarta etkisi bu sayfada ele alınmamıştır. İcra ya da dava belgesi geldiyse süreler kısadır; bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.
55 yıl dolduktan sonra ev sahibi hangi sebeplerle tahliye isteyebilir?
5 yıl, diğer tahliye yollarını kapatmaz. Kanunda sayılan başlıca sebepler: ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu (TBK m.350/1), yeniden inşa ya da imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik gerekip bu işler sırasında evin kullanımının imkânsız olması (TBK m.350/2), evi sonradan edinen yeni malikin zorunlu gereksinimi (TBK m.351), yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (TBK m.352), ödenmeyen kira (TBK m.315). Her sebebin kendi süresi ve şartları vardır. Belirli süreli sözleşmede ayrıca sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sebep göstermeden sözleşmeye son verilebilir (TBK m.347, 348). Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).
Bağlantılı dosyalar
Kaynaklar
- 6098 sayılı TBK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
- 6325 sayılı HUAK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf
- 2004 sayılı İİK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf
- Kararlar: karararama.yargitay.gov.tr
Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)