Kiracı Hakları Rehberi

Konut kirasında ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK m.347/1, 348). Yeni bir sözleşme imzalanmaması da sözleşmeyi sona erdirmez. Ev sahibi sebep göstermeden ancak belirli süreli sözleşmede sözleşme süresi + 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilir (TBK m.347, 348).

Kural olarak ev sahibi konut kira sözleşmesini ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kanundaki süreler içinde sona erdirebilir; dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Başlıcaları: ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu (TBK m.350/1); yeniden inşa ya da imar amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değişiklik gerekli olup bu işler sırasında evin kullanılması imkânsızsa (TBK m.350/2); evi sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351); kiracının evin tesliminden sonra, belli bir boşaltma tarihiyle verdiği yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1); kira ödenmediği için aynı kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde) yapılan iki haklı ihtar (TBK m.352/2; ayrıntı ve istisnası Dosya 005'te) ve ödenmeyen kira (TBK m.315); belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama dolduktan sonra uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce, belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yapılan yazılı bildirim (TBK m.347, 348). Ev icradan ihaleyle satıldıysa ve kiracılık hacizden (Yargıtay'ın bir kararına göre ipotekli takipte ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeyle gösterilemezse, tebliğden itibaren 15 gün içinde boşaltmayı isteyen bir tahliye emri gelebilir (İİK m.135/2). Ev sahibinin sözlü talebi ya da ihtarnamesi tek başına tahliye kararı değildir.

Ev sahibi, kira ilişkisine dayanarak icra dairesinden ilamsız tahliye takibi başlatıp size tahliye emri gönderirse (ör. yazılı sözleşmenin süresi bittikten sonraki 1 ay içinde ya da yazılı tahliye taahhüdündeki belli boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde), itiraz süresi tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür; emir, evi tebliğden itibaren 15 gün içinde boşaltmanızı ister (İİK m.272, 274; TBK m.352/1). Ev icradan ihaleyle satıldığı için icra dairesinin gönderdiği tahliye emri ise, elinizde bir belge olsun ya da olmasın, bu yolun dışındadır ve ayrı bir kurala bağlıdır: kanun bu emri, kiracılık hacizden (Yargıtay'ın bir kararına göre ipotekli takipte ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeyle gösterilemiyorsa öngörür (İİK m.135/2; ayrıntı Dosya 004'te); böyle bir emir alırsanız vakit kaybetmeden bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. Ev sahibi kira ödenmediği için tahliye ihtarlı ödeme emri gönderirse itiraz süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren çoğu durumda 7 gün, konutta ödeme süresi en az 30 gündür (İİK m.269; TBK m.315). Bu iki yolda itiraz takibi durdurur; ancak ev sahibi kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.269/3, 269/b-c, 275) ya da mahkemede itirazın iptali davası açabilir (İİK m.67; tahliye taahhüdüne dayanan takip için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/3875 E., 2025/759 K., kanun yararına bozma). Bu dava icra takibi değildir: Yargıtay'ın kira alacağı takibine ilişkin bir kararında, itiraz üzerine arabulucuya gidilmeden açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onandı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/3408 E., 2025/2823 K.). Süresinde itiraz edilmezse tahliye emrinde süre sonunda zorla tahliye yapılabilir; ödeme emrinde kira ödeme süresinde de ödenmezse ev sahibi ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m.269/a, 273).

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B-1, 18/A-2). Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu şartın dışındadır: ev sahibinin icra dairesinden gönderdiği tahliye emrinde ya da tahliye ihtarlı ödeme emrinde arabulucu aranmaz ve itiraz süresi tebliğden itibaren tahliye emrinde 7 gün, ödeme emrinde çoğu durumda 7 gündür (HUAK m.18/B-1-a; İİK m.269, 274); itiraz takibi durdurur ama tek başına korumaz: ev sahibi kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir, ödeme emrinde kira ödeme süresinde ödenmezse tahliye yine istenebilir (İİK m.269/3, 269/b-c, 275). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez; bu kural dava şartı arabuluculuk içindir, icra dairesine itiraz süresi bundan etkilenmez (HUAK m.18/A-1, 18/A-15). Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında (TBK m.350) arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğduktan sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2025/1495 E., 2025/3048 K.). Arabuluculukta anlaşmak zorunlu değildir; ama icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır, yani mahkeme kararı gibi icraya konabilir (HUAK m.3, 18/2, 18/B-3).

Konut kirasında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK m.348). Birçok süre belgenin size tebliğine bağlıdır: ödenmeyen kira ihtarında verilen süre ihtarın size tebliğ edildiği günü izleyen günden, icra dairesinden gelen tahliye emrine itiraz süresi ise tebliğden itibaren işler (TBK m.315/2; İİK m.274). Noter ihtarı adreste yoksanız sizinle aynı konutta oturan birine verilir; adreste kimse bulunmaz ya da almayı reddederseniz belge muhtara ya da kolluğa bırakılır, kapıya ihbarname yapıştırılır ve kural olarak ihbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih tebliğ tarihi sayılır (Tebligat Kanunu m.16, 21). Size gelen belgeleri ve tebliğ tarihlerini saklamak, süreleri takip etmeyi kolaylaştırır.

Konut kirasında yenilenen kira döneminde artış, kural olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; bu sınır 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Anlaşma yoksa kirayı hâkim, aynı sınırı aşmadan kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirler (TBK m.344/1-2). Bu bir üst sınırdır: Yargıtay'ın iki uyuşmazlık giderme kararının gerekçesine göre sözleşmedeki artış oranı bu sınırdan yüksekse (ör. "%50", "TÜFE + %10") artışta sözleşmedeki oran değil 12 aylık ortalama uygulanır, aşan kısım geçersizdir; kural olarak sözleşmenin geri kalanı geçerli kalır (TBK m.27/2). Sözleşmedeki oran daha düşükse ilk 5 yılda kira bu orana göre artırılır. Aynı kararlara göre kira enflasyonu gibi ekonomik sebepler tek başına uyarlama sebebi değildir; TBK m.138'in şartları başka bir sebeple oluşursa durum değişebilir (Yargıtay 3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K.; 3. HD 2024/1083 E., 2025/1439 K.). 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her 5 yılın sonunda ise yeni kira yılının kirası, anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, dava açılırsa hâkimce TÜFE 12 aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun belirlenir (TBK m.344/3). Konut kiralarındaki geçici %25 sınırı yalnız 11.06.2022 ile 01.07.2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen kira dönemleri içindi; süresi doldu (TBK geçici madde 1-2). Oran her ay değişir; kendi kira yılınıza ait oranı Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bültenlerinden kontrol edebilirsiniz.

Anlaşma yoksa ev sahibi kira tespit davası açabilir; bu dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1) ve davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B-1-a; ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri hariç, kira tespit davası bu istisnaya girmez). Mahkemenin belirlediği kira, dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da ev sahibi yeni dönemden en geç 30 gün önce artışı kiracıya yazılı bildirmiş ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa dönem başından geçerlidir; sözleşmede artış hükmü varsa, dönem sonuna kadar açılan davada da dönem başından geçerlidir (TBK m.345/2-3). Artışı kabul etmemek kanundaki tahliye sebeplerinden biri değildir; tahliye sebepleri sınırlıdır ve sözleşmeyle kiracı aleyhine yeni sebep eklenemez (TBK m.354; Yargıtay 3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Ancak sözleşmenizdeki artışın yasal sınır içinde kalan kısmını ödememek ayrı bir risk doğurabilir: ödenmeyen kira için ev sahibi yazılı olarak, konutta en az 30 gün süre vererek fesih yoluna gidebilir (TBK m.315). Ev sahibi icra yolunu seçerse tahliye ihtarlı ödeme emrine itiraz süresi tebliğden itibaren çoğu durumda 7 gündür; itiraz takibi durdurur, ama yasal sınır içindeki kira ödeme süresinde ödenmezse, itiraz edilse de edilmese de tahliye istenebilir (İİK m.269, 269/a-c). İlamsız icra yoluyla tahliyede arabuluculuk şartı yoktur (HUAK m.18/B-1-a; ayrıntı Dosya 005'te).

Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerinde "beş yıl" yalnız m.344'te geçer ve kira bedelini düzenler: 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılının kirası hâkimce TÜFE 12 aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun belirlenir; böyle belirlenen kira sonraki yıllarda yine yasal artış sınırı içinde değiştirilebilir (TBK m.344/3). Yargıtay'a göre her 5 yıldan sonraki 6. kira yılında TÜFE tek ölçü değildir; kira, sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmadan (şart TÜFE'den düşük olsa bile) emsaller de gözetilerek belirlenir (Yargıtay 3. HD 2024/1083 E., 2025/1439 K.; 3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K.). Anlaşamazsanız yeni kirayı ev sahibi değil, kira tespit davasında hâkim belirler. Yani 5 yıl, kirayı yeniden belirletme imkânı verir; tahliye hakkı vermez: konut kirasında ev sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1) ve sözleşmeyle kiracı aleyhine kanunda olmayan bir tahliye sebebi kararlaştırılamaz (TBK m.354; 3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Buna karşılık 5 yıl, kanundaki diğer tahliye sebeplerini kapatmaz: ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için zorunlu konut ya da işyeri gereksinimi (TBK m.350/1), yeniden inşa (TBK m.350/2), sonradan edinen yeni malikin zorunlu gereksinimi (TBK m.351), yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1), iki haklı ihtar (TBK m.352/2) ve ödenmeyen kira (TBK m.315) gibi sebepler 5. yılda da tahliye sebebi olabilir. Sebep göstermeden sona erdirme ise belirli süreli sözleşmede ancak sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan 10 yıllık uzama bitince, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle mümkündür (TBK m.347, 348; 3. HD 2025/6197 K.).

Ev sahibi evi sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu kural konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Bu nedenle örneğin kombi kiracının kusuru olmadan bozulduysa onarım kural olarak ev sahibine düşer. Kiracı ise evin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK m.317). Kiracı evi özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK m.316); arıza özensiz kullanımdan çıktıysa sorumluluk değişebilir. Sözleşmede "tüm tamirler kiracıya ait" yazsa da ev sahibinin bu borcu konutta kiracı aleyhine değiştirilemez; ancak Yargıtay'ın bir kararında menteşe, cam, kilit, badana gibi ufak tefek kusurları kiracıya bırakan şart geçerli sayıldı (Yargıtay 3. HD 2017/3693 E., 2018/8255 K.; konut, sözleşme 2004, TBK öncesi); sınır somut olaya göre belirlenir. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları ev sahibine gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumludur (TBK m.318). Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı ev sahibi hesabına gidertip bundan doğan alacağını kiradan indirebilir (TBK m.306/1). Kanun bu süreyi gün olarak belirlemez. Bu sıra atlanıp kira eksik yatırılırsa ödenmemiş kira riski doğabilir. Ayıp evi öngörülen kullanıma elverişsiz hâle getirir ya da kullanımı önemli ölçüde engeller ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir; konutta fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK m.306/2, 348). Kullanımı etkileyen ayıplarda ayıpla orantılı kira indirimi istenebilir (TBK m.307); Yargıtay'a göre bunun için önce ev sahibine bildirim gerekir (3. HD 2017/6595 E., 2019/2530 K., konut). Kiracı ayıpların giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; ev sahibi de çalışmaları uygun bir süre önce bildirir (TBK m.319). Arızayı ve verdiğiniz süreyi yazılı bildirmek, kanun yazılı şekil aramasa da ispatı kolaylaştırır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre ortak giderlere, aralarında başka anlaşma yoksa, kat malikleri eşit ya da arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Yönetime karşı kiracı da sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Kanunda "demirbaş ev sahibine, işletme gideri kiracıya" şeklinde bir kural yoktur; Yargıtay'a göre aidatı kimin ödeyeceğine dair kira sözleşmesi hükmü ev sahibi ile kiracı arasında bir iç ilişkidir (18. HD 2015/794 E., 2015/14163 K.). Sözleşme sessizse ev sahibi, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanır (TBK m.303); ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri ise sözleşmede aksi öngörülmemişse ya da aksine yerel âdet yoksa kiracıya aittir (TBK m.341). Aidatın hangi kaleminin hangisine girdiği olaya bağlıdır. Sözleşmede aidat kiracıya yüklendiyse, ödediğiniz aidatı kiradan düşmek eksik kira riski doğurur; Yargıtay'ın bir kararına göre aidat yan gider sayılır ve ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliyeye esas olabilir (3. HD 2017/13989 E., 2018/2523 K.); ödenmeyen kirada olduğu gibi ev sahibi yazılı olarak, konutta en az 30 gün süre vermelidir (TBK m.315; ayrıntı Dosya 005'te). Kiracı evde yenilik ve değişikliği ev sahibinin yazılı rızasıyla yapabilir; aksine yazılı anlaşma yoksa rızayla yaptıklarından doğan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m.321). Yargıtay ise TBK öncesi sözleşmelere ilişkin iki kararında sökülüp götürülemeyen, zorunlu ve faydalı, ev sahibince benimsenen masrafların yıpranma payı düşülerek istenebileceğini kabul etti (3. HD 2018/8255 K., konut; 3. HD 2021/1996 E., 2021/4043 K., otel); sonuç somut olaya göre değişir. Tadilattan önce masrafın kimde kalacağını yazılı kararlaştırmak ve fatura, dekont saklamak ispatı kolaylaştırır.

Konut kirasında sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse bu güvence 3 aylık kira bedelini aşamaz; kanun depozitoyu zorunlu tutmaz ve alt sınır koymaz (TBK m.342/1). Bu kural, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların (ör. tatil evi) 6 ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339). Kanuna göre para olarak verilen depozitoyu kiracı, ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka depozitoyu ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir (TBK m.342/2). Ev sahibi, sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine depozitoyu geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342/3). Bu 3 ay kuralı yalnız bu vadeli hesaptaki depozito içindir; TBK m.342, depozitonun bankaya yatırılmamasına ayrı bir yaptırım bağlamaz ve ev sahibine doğrudan verilen depozito da geri istenebilir. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334/1); bunlar depozitodan kesilemez. Yargıtay'a göre ise çıkıştaki hesaplaşmada ev sahibinin gerçek bir alacağı varsa (ödenmemiş kira, hor kullanım hasarı, erken çıkışta evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ait kira, TBK m.325) bu tutar depozitodan düşülür, kalanı iade edilir (Yargıtay 3. HD 2022/6900 E., 2023/2022 K.; 3. HD 2017/1897 E., 2017/6004 K.; 3. HD 2024/3882 E., 2025/4233 K.). Ev sahibi evi geri alırken durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen ve yazılı bildirmek zorundadır; bildirmezse kiracı bu eksiklik ve ayıplar için her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksikliklerde kiracının sorumluluğu devam eder; ev sahibi bunları belirleyince kiracıya hemen yazılı bildirmelidir (TBK m.335). Depozito kira ödemesi değil, güvencedir: takas için iki borcun da muaccel olması ve takas iradesinin karşı tarafa bildirilmesi gerekir (TBK m.139, 143) ve Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre depozito iade borcu, sözleşme sona erip ev teslim edilmeden doğmaz (3. HD 2025/3426 E., 2026/1556 K., işyeri kirası). Bu yüzden sözleşme sürerken son ay kirasının depozitoyla takası kural olarak mümkün görünmüyor; ev sahibi kabul etmezse son ay ödenmemiş kira sayılabilir; ayrıntı Dosya 005'te. En güvenlisi bunu yazılı anlaşmaktır. Depozito ödemesini, evin giriş ve çıkıştaki durumunu ve anahtar teslimini belgelemek ispatı kolaylaştırır.

Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi geri verirse, borçları evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; bu süre geçmeden, ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursanız borçlarınız sona erer (TBK m.325/1). Ev sahibi de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve evi başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları kiradan indirmekle yükümlüdür (TBK m.325/2). Yargıtay'a göre kural olarak kiracı anahtar teslimine kadar kiradan, sonra makul süre kirasından sorumludur; ev sahibi de evi yeniden kiralamaya gayret göstermelidir (Yargıtay 3. HD 2023/2841 E., 2024/1036 K., işyeri). Makul süre sabit değildir; mahkeme gerekirse keşif ve bilirkişiyle belirler (6. HD 2015/9280 E., 2016/4902 K., daire kirası). İki yıl süreli bir konut kirasına ilişkin dosyada Yargıtay, kiracıyı tüm sözleşme süresinin kirasından sorumlu tutmayı hatalı buldu; kiracı anahtar teslimine kadarki kiradan ve makul süre kirasından sorumluydu (3. HD 2021/1573 E., 2021/5531 K.). Makul süre kirası ev sahibinin hakkıdır. Kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346); sözleşmedeki "kalan kiraların tamamı" maddesini bağlayıcı sayan bir Yargıtay kararı, TBK m.346'nın 2012-2020 arasında ertelendiği tüzel kişi kiracılı bir işyeri kirasına ilişkindir (3. HD 2023/1105 E., 2024/567 K.); konutta erteleme olmadı, sonuç olaya göre değişir. Depozito kendiliğinden ev sahibine kalmaz; Yargıtay'a göre hesaplaşmada makul süre kirası ve varsa kiracının sorumlu olduğu hasar düşülür, kalanı iade edilir (6. HD 2016/4902 K.). Yargıtay'a göre evi boşaltmak yetmez, anahtar da teslim edilmelidir ve tahliye tarihini ispat yükü kiracıdadır. Ev sahibi anahtarı almazsa mahkemeden tevdi yeri belirletme, icra dosyasına teslim ya da notere teslim edip ev sahibine tebliğ yolu vardır; bir kararda emlakçıya bırakmak usulüne uygun teslim sayılmadı, ama Yargıtay o olayda tahliyenin, evin fiilen ev sahibinin hâkimiyetine girdiği tarihte gerçekleştiğini kabul etti (3. HD 2023/2972 E., 2023/3825 K., konut; kanun yararına bozma). Erken çıkışı ev sahibiyle yazılı anlaşmak mümkündür; imzalı anahtar teslim tutanağı ispatı kolaylaştırır.

Belirli süreli sözleşmede kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2): bildirim, sözleşmede daha uzun bir süre ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırılmamışsa, yerel âdette belirlenen kira döneminin, böyle bir âdet yoksa kira başlangıcından sayılan 6 aylık dönemin sonu için en az 3 ay önce yapılır; süreye ya da döneme uymayan bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328, 329). Konut kirasında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK m.348). Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman fesih mümkündür; parasal sonuçlarını hâkim belirler (TBK m.331). Ayıp evi öngörülen kullanıma elverişsiz hâle getirir ya da kullanımı önemli ölçüde engeller ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306/2; önemli ayıpta fesih hakkı saklı, TBK m.305/2). Aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; rıza alınamaz ya da eş haklı sebep olmadan vermezse hâkimden karar istenebilir (TBK m.349).

Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk 01.09.2023'ten beri yürürlüktedir ve davayı ev sahibi de kiracı da açsa geçerlidir; kira tespiti (TBK m.344, 345), kira alacağı, depozito iadesi (TBK m.342) ve tahliye davaları (TBK m.347, 350-352) bu kapsamdadır; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B-1-a, 18/A-2). İstisna: ev sahibi icra dairesinden tahliye emri ya da tahliye ihtarlı ödeme emri gönderirse arabulucu aranmaz. İtiraz, tebliğden itibaren tahliye emrinde 7 gün (İİK m.274), tahliye ihtarlı ödeme emrinde kural olarak 7 gün, bazı hâllerde 3 gün (İİK m.269) içinde icra dairesine yapılır; itiraz takibi durdurur, ama ev sahibi kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/b-c, 275). Yargıtay'ın bir kararında, itiraz üzerine genel mahkemede arabulucuya gidilmeden açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onandı (3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.). Başvuruda ücret alınmaz (Adalet Bakanlığı). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatabilir (HUAK m.18/A-9). Görüşmelere bizzat ya da avukatla katılabilirsiniz (HUAK m.15/6). Arabulucu tarafsızdır, hâkim değildir, karar vermez; anlaşmak zorunlu değildir (HUAK m.3/1, 9/1, 15/4). Taraflara ulaşılamazsa, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamazsa ya da 2 saatten kısa görüşme sonunda anlaşılamazsa 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; 2 saatten uzun görüşme sonunda anlaşılamazsa 2 saati aşan kısım, anlaşma olursa ücretin tamamı, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır; bu ücretler yargılama giderlerinden sayılır (HUAK m.18/A-12, 18/A-13). Tutarı, arabuluculuğun sona erdiği tarihte yürürlükteki Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi belirler. Maddi imkânınız yoksa ücret için, büronun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinin kararıyla adli yardımdan yararlanılabilir (HUAK m.13/3). Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmazsanız ve arabuluculuk bu yüzden sona ererse, davada kısmen ya da tamamen haklı çıksanız bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulursunuz ve lehinize hükmedilecek vekâlet ücreti de yarıya iner (HUAK m.18/A-11). Katılmamanız süreci durdurmaz: arabulucu son tutanağı düzenler ve dava açılabilir (HUAK m.18/A-10). Anlaşma olursa, kira uyuşmazlığında anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerhli anlaşma ilam niteliğindedir, yani mahkeme kararı gibi icraya konabilir ve anlaşılan konuda dava açılamaz (HUAK m.18/B-3, 18/2, 18/5). Büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez; bu kural dava şartı arabuluculuk içindir, icra dairesine itiraz süresi bundan etkilenmez (HUAK m.18/A-1, 18/A-15).

Kendi durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz; kanuna göre adli yardım, maddi imkânı olmayanlara, yani avukatlık ücretlerini ve diğer yargılama giderlerini karşılama olanağı bulunmayanlara avukatlık hizmeti sağlanmasıdır ve baroların adli yardım bürolarınca yürütülür (Avukatlık Kanunu m.176, 177). Ev sahibinin kira ilişkisine dayanarak icra dairesinden gönderdiği tahliye emrine itiraz, tebliğden itibaren 7 gün içinde dilekçeyle ya da sözlü olarak icra dairesine bildirilir (İİK m.274); kira borcu için gelen tahliye ihtarlı ödeme emrine itiraz da tebliğden itibaren çoğu durumda 7 gün içinde icra dairesine bildirilir (İİK m.269); iki durumda da itiraz takibi durdurur ama tek başına korumaz: ev sahibi kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir, ödeme emrinde kira ödeme süresinde ödenmezse tahliye yine istenebilir (İİK m.269/3, 269/b-c, 275). Dava öncesi zorunlu arabuluculuk başvurusu, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır (HUAK m.18/A-4). Bu sitede kişisel hukuki sorulara cevap verilmez.

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, ev sahibinin ve belirlediği üçüncü kişinin evi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür; ev sahibi bunu uygun bir süre önce bildirmeli (gün sayısı kanunda yok). Bu maddede (TBK m.319) ev sahibine kiracıya sormadan girme yetkisi veren bir cümle yok; bu, lafızdan çıkarılan bir sonuçtur. TBK m.319/3, gezilip görüleceğinin uygun bir süre önce bildirilmesini ister; gün sayısı kanunda yazmıyor. Bildirimin yazılı mı sözlü mü olacağı, saat aralığı ve haftada kaç kez gezdirilebileceği de kanunda ve Dosya 031'de anlatılan kararlarda yer almıyor; somut olaya göre değişir. Yargıtay 3. HD'nin bir kararının gerekçesine göre kiracı izin vermezse bunun için kiraya verenin dava açması gerekir. Aynı dairenin uyuşmazlık giderme kararına göre bu davada önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu, kiracının izin borcunun kalktığı anlamına gelmez; gösterme izni davasının sonucu olarak fesih, tahliye ya da tazminat ile reddin diğer sonuçları Dosya 031'de anlatılmıyor. Kanuna göre bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak giren kişi, mağdurun şikâyeti üzerine cezalandırılır (TCK m.116/1). Yargıtay ceza dairelerinin kilit değiştirme olaylarındaki kararlarında eylem kimi zaman konut dokunulmazlığının ihlali (TCK m.116), kimi zaman hakkı olmayan yere tecavüz (TCK m.154) olarak değerlendirilmiş; suç olup olmadığı ve türü somut olaya göre değişir. Bu kararlar kilit değiştirme olaylarıdır; evin gösterilmesine dair değildir. Kilit değiştirilmeden girişle ilgili Yargıtay kararı Dosya 031'de anlatılmıyor. Konut dokunulmazlığının ihlalinin temel hâli (TCK m.116/1) ve hakkı olmayan yere tecavüz (TCK m.154/1) şikâyete bağlı suçlardır; ceza şikâyeti süresi altı aydır ve zamanaşımı süresini geçmemek koşuluyla şikâyet hakkı olan kişinin fiili ve failin kim olduğunu bildiği veya öğrendiği günden başlar. Başka başvuruların süreleri ile cebir ya da tehdit kullanılması ve gece vakti işlenmesi hâlleri (TCK m.116/4) Dosya 031'de anlatılmıyor. Ayrıntı Dosya 031'de.

Ev sahibinin iki yolu vardır: yazılı süre, fesih bildirimi ve tahliye davası ya da ev sahibi isterse ihtarı içeren ödeme emriyle icra yolu; tahliyeyi icra dairesi uygular. Yargıtay ceza dairelerinin kilit değiştirme olaylarındaki kararlarında eylem kimi zaman konut dokunulmazlığının ihlali (TCK m.116), kimi zaman hakkı olmayan yere tecavüz (TCK m.154) olarak değerlendirilmiş; suç olup olmadığı ve türü somut olaya göre değişir. Gasp veya saldırıdan doğan zilyetlik davası fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak 2 ay, her hâlde fiilden 1 yıl içinde açılır (TMK m.984). Konut dahil taşınmaz kiralarında ev sahibinin hapis hakkı vardır; kiracı taşınmak isterse ev sahibi alacağını güvence altına alacak miktardaki taşınırı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir (TBK m.336, 338). Hapis hakkı haczedilemeyen mallarda kullanılamaz. Ev sahibi önceden takip yapmadan hapis hakkını geçici olarak korumak için icra dairesinin yardımını da isteyebilir (İİK m.270). Eşyanın alınmasının ya da atılmasının ceza sonucu Dosya 032'de anlatılmıyor. Ev sahibi, evi sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konutta kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Elektrik kesintisini dağıtım şirketi yapar. EPDK Elektrik Piyasası Tüketici Hizmetleri Yönetmeliğinin güncel metninde (25.10.2026 kontrolü) m.49/1'de kesme hâlleri sayılmıştır; ayrıca tüketicinin perakende satış sözleşmesi sonlandırma başvurusu üzerine dağıtım şirketi, kentsel ve kentaltı dağıtım bölgesinde bildirimi izleyen en geç bir gün, kırsal dağıtım bölgesinde en geç 2 gün içinde son endeks değerlerini alarak kullanım yerinin elektriğini keser (m.24/2). Bu yüzden aboneliğin kimin adına olduğu önemlidir. m.49/1 listesinde 'ev sahibinin talebi' ayrıca yazılı değildir; bu, listeden çıkarılan bir sonuçtur (yoruma açık). Ev sahibi abone iken kiracı oturuyorken aboneliğin kapatılmasının sonucu Dosya 032'de anlatılmıyor; kesintinin ceza sonucu ile su ve doğalgaz kuralları da anlatılmıyor. Salt zilyetliğin korunmasına yönelik davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-c). Gasp veya saldırıdan doğan dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak 2 ay ve her hâlde fiilin üzerinden 1 yıl geçmekle düşer (TMK m.984). Gaspta davalı, geri almayı gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhâl ispat ederse geri vermekten kaçınabilir (TMK m.982). Kilit, kesinti ya da eşya almanın gasp veya saldırı sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değişir. Ayrıntı Dosya 032'de.

Kira ilişkisini ve aylık bedeli Yargıtay'a göre kural olarak ev sahibi, kabul edilen kiranın ödendiğini ise kiracı ispatlar. Ödeme gibi işlemlerde değer kanundaki parasal sınırı aşıyorsa senetle ispat gerekir; sınır her yıl güncellenir. Yine de tanık dinlenebilmesinin kanuni yolları vardır: karşı tarafın, senetle ispat kuralı hatırlatılarak verdiği açık muvafakati, delil başlangıcı ya da kanundaki istisnalar (ör. eşler, altsoy ve üstsoy, kardeşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemler). Bir kanun yararına bozma kararında yazılı kira sözleşmesi bulunduğundan ödeme için tanık dinlenemeyeceği belirtilmiştir (gerekçe HMK m.201 ve yazılı sözleşmedir; ev sahibi savunmasında tanığa muvafakat etmediğini ileri sürmüştü, kararda muvafakat tartışılmamıştır); karar sonuca etkisizdir. Özel hukukta Yargıtay'a göre kira, kiralayana götürülüp elden ödenebilir, gideri kiracıya ait olmak koşuluyla banka hesabına yatırılabilir ya da PTT ile gönderilebilir (HGK, oy çokluğu); o olayda havale masrafı kesilerek yatırılan tutar eksik ödeme sayıldı. Vergide Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 328), konutta kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT belgesiyle belgelenmesini zorunlu kılar; kiraya verene de kiracıya da özel usulsüzlük cezası kesilebilir. Bir kararda (3. HD 2026/2155 K., onama) yazılı belge, makbuz, banka kaydı veya kesin nitelikte başka delil sunulamayan elden ödeme savunması kabul görmedi; o olayda davalı temyizde kiracı sıfatını da tartışmıştı, Yargıtay ise kira ilişkisini zımnen kabul edilmiş saydı. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içinde, bazı hâllerde 3 gün içinde (İİK m.269'un son fıkrası; hangi hâllerde olduğu Dosya 033'te anlatılmıyor) itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmeniz gerekir. Kanundaki belge yükü ve tahliye yolu, alacaklının talebiyle ödeme emrinde kiralananın tahliyesi de istenen kira takibinde işler. Kiranın ödendiğini bildirerek itiraz eden borçlu, bunu noterlikçe re'sen tanzim ya da imzası tasdik edilmiş belge, alacaklı tarafından ikrar olunmuş belge veya resmî dairelerin ya da yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdiği makbuz veya vesika ile ispata mecburdur (İİK m.269/c). Bu nitelikte belge ibraz edilemezse İİK m.68'in kıyasen uygulanmasıyla (m.269/d) icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verebilir; alacaklı itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte de isteyebilir (m.269/b kira akdini reddeden borçlu için yazılmıştır; 12. HD 2023/741 K. olayında ilk derece mahkemesi ikisine birlikte karar verdi). Dekont veya adi makbuzun bu sayıma girip girmediği Dosya 033'te karara bağlanmıyor. İtiraz etmeyen ve ihtar süresi içinde ödemeyen kiracı için ihtar süresinin bitim tarihini takip eden 6 ay içinde tahliye yolu açılır. Borcu ödeyen borçlu makbuz isteyebilir. Alacaklı çekince belirtmeksizin makbuz verirse önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır. Birden çok borcu olan borçlu ödeme gününde hangi borcu ödediğini bildirebilir; açıklık yoksa ödeme muaccel borç için yapılmış sayılır. Dekonta hangi ayın kirası olduğunu yazmak bu tartışmayı azaltabilir. Ayrıntı Dosya 033'te.

Konut kirasında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez (TBK m.322/2); kira ilişkisinin devri de yazılı rıza ister (m.323). Yargıtay'a göre alt kiraya verilmesi, kiracının kendi kiraya verenine karşı kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (3. HD 2026/517 E., 2026/3682 K.; kiralananın türü yazmıyor). Kanun kiralananın "tamamen veya kısmen" başkasına kiraya verilmesinden söz eder (TBK m.322/1); konutta m.322/2 bunu ev sahibinin yazılı rızasına bağlar. Kural olarak evin bir odası da bu kapsamdadır; olaya göre değişebilir. Alt kiracı evi kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumludur (TBK m.322/3). Ev arkadaşı sorusu Dosya 034'te cevaplanmıyor. 7464 sayılı Kanun, oturmak için kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralanmasını yasaklar; ev sahibinin iznine bağlı bir istisna yazmaz (m.3/7). Turizm amaçlı kiralama, konutun en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır (m.2/1-g); yani yalnız tatil kiralaması değildir. Kiracıya her sözleşme için idari para cezası öngörülür (m.4/1-ç); tutar yazılmıyor. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir; kiracı bu tanıma girmez (m.3/5, 2/1-d). Yargıtay'a göre izinsiz alt kira sözleşmeye aykırılıktır. Ev sahibi konut kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtar eder (TBK m.316/2); bu süre içinde alt kiraya son verilirse kural olarak bu sebeple tahliye istenemez. Kanun kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih de tanır (m.316/3); bu olayda uygulanıp uygulanmayacağı olaya göre değişir. Fesih bildirimi yazılı olur (m.348); tahliye davasından önce arabulucuya başvurulur, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç (HUAK m.18/B-1a). İİK m.269 kira alacağı takibini, m.272 kira süresinin bitiminden sonraki tahliyeyi düzenler; izinsiz alt kira bu maddelerde sayılmaz. Aşağıdaki cümle izinsiz alt kiraya özgü değil, İİK'daki tahliye emrine ilişkindir: icra dairesinden kira tahliye emri alan kiracı itirazını tebliğden itibaren yedi gün içinde bildirir; itiraz tahliye takibini durdurur, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.274, 275). 30 günlük ihtar süresi tahliye içindir (TBK m.316/2); 7464 sayılı Kanun idari para cezası için böyle bir süre yazmaz. Ayrıntı Dosya 034'te.