DOSYA Nº 034 · KIRACI HAKLARI

Kiraladığınız Evi Başkasına Kiralayabilir misiniz? Alt Kira

Yayın: 25.10.2026 · Mevzuat kontrol: 25.10.2026

Kiraladığınız evi başkasına kiralayabilir misiniz? Alt kira, devir ve günlük kiralama.

Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?

Dosya

Kısa cevap

Konut kirasında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez (TBK m.322/2); kira ilişkisinin devri de yazılı rıza ister (m.323). Yargıtay'a göre alt kiraya vermek, kendi ev sahibinize kira ödeme yükümlülüğünüzü kaldırmaz. 7464 sayılı Kanun, oturmak için kiralanan evin kiracı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı, yani en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını yasaklar; ev sahibinin iznine bağlı istisna yazmaz. Ev arkadaşı sorusu cevaplanmıyor.

Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.

▶ Video yakında yayında

Bu dosyanın yeni videosu hazırlanıyor. Metin, süreler ve kaynaklar aşağıda.

Vaka

Kiraladığınız konutun bir odasını ya da tamamını başkasına vermek istiyorsunuz. Yargıtay kararlarının bir kısmı iş yeri, biri otel kirasına aittir, bir kısmında kiralananın türü yazmaz; konuta uygulanması olaya göre değişir. Ev sahibi yüzü: Dosya 018.

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.322/2: "Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez." Kural sözleşmede yazmasa da geçerlidir. Kural olarak bir oda da kapsamdadır.

Kira ilişkisinin devri ayrıdır (m.323)

ev sahibinin yazılı rızasıyla devralan kiracının yerine geçer, devreden kiracı borçlarından kurtulur. Kanun, rızadan haklı sebep olmadıkça kaçınamamayı yalnız işyeri kiraları için yazar. Yargıtay'ın iş yeri kararlarında yazılı rıza ispatlanamayınca devreden kiracı kiracı sıfatını korudu (3. Hukuk Dairesi (HD) 2024/653 E., 2025/264 K.); devralanın ödemesi devre onay sayılmadı (3. HD 2017/9121 E., 2019/5470 K.).

Alt kiraya verseniz de

Yargıtay'a göre bu, kiracının kendi kiraya verenine kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (3. HD 2026/517 E., 2026/3682 K., 09.06.2026 — onama; kiralananın türü yazmıyor). Bir otel kararına göre asıl kira feshedilirse alt kira da kendiliğinden sona ermiş sayılır (3. HD 2025/3668 E., 2026/2579 K., 29.04.2026 — bozma); konut kirası değildir.

Ev arkadaşı, aile

Ev arkadaşının alt kira sayılıp sayılmadığı bu videoda cevaplanmıyor; kanun bedel karşılığı kiralama için yazılı rıza arar. Yargıtay'ın bir konut kararının gerekçesine göre kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımı alt kira yasağına girmez; olayda kiracı evlenip taşınmış, yakınları yaklaşık dört yıl kalmış, kiraya veren susmuş, bu izin sayılmıştır (3. HD 2025/5269 E., 2026/59 K., 13.01.2026 — kanun yararına temyiz isteminin reddi); karar yalnız bu olayı kapsar.

Günlük kiralama

7464 sayılı Kanun m.3/7: oturmak için kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır; turizm amaçlı kiralama, konutların en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır (m.2/1-g); ev sahibinin iznine bağlı istisna yazmıyor. Kiracıya her sözleşme için idari para cezası öngörülür (m.4/1-ç); tutar yazılmıyor. Tek seferde yüz günden fazla kiralamalar kapsam dışıdır (m.1/3; bir yılda aynı konutu dört defadan fazla kiraya verene ayrı ceza: m.4/1-g), TBK m.322/2'deki yazılı rıza şartı ise sürer.

Ev sahibinin yolu

Yargıtay'a göre izinsiz alt kira sözleşmeye aykırılıktır; ev sahibi konut kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde feshedeceğini yazılı ihtar eder (m.316/2); bu 30 gün tahliye içindir, 7464 cezası için süre yazmaz. Bu süre içinde alt kiraya son verilirse kural olarak tahliye istenemez; kanun, kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih de tanır (m.316/3); bu olayda uygulanıp uygulanmayacağı olaya göre değişir. Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri (İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269, 272; izinsiz alt kira bunlarda sayılmaz) hariçtir (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m.18/B-1a); icra dairesinden kira tahliye emri alınırsa itiraz tebliğden itibaren yedi gün içinde bildirilir ve takibi durdurur (m.274); arabuluculukta geçen sürede zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır; Yargıtay'a göre bu davalar makul sürede açılmalıdır (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.).

Ev sahibi de kendi başına çıkaramaz

Yargıtay 2. Ceza Dairesi (CD) kanun yararına bozma kararında (2023/21021 E., 2023/5256 K., 09.10.2023, konut) evin başkalarına kiralandığı tespit edilse bile tahliyenin kanunî yollarla sağlanabileceği belirtildi. Kilidi değiştirip evi başkasına kiralamak kanıtlanırsa suç oluşturabilir; suçun türü olaya göre değişir (8. CD 2023/8316 K. alt kira olayı değildir: kira borcu nedeniyle eve girip eşya çıkarma ve kilit değiştirme).

Ne yapabilirsiniz?

Alt kira ve devirde kanun ev sahibinin yazılı rızasını arar.

Süreler

Durum	Süre	Ne zaman başlar?	Dayanak
Ev sahibinin izinsiz alt kira için yazılı ihtarında kiracıya tanınacak süre	En az 30 gün	Ev sahibinin yazılı ihtarında verdiği süre; 30 günün hangi andan başladığı bu sayfada yanıtlanmıyor. Bu süre içinde alt kiraya son verilirse kural olarak bu sebeple tahliye istenemez; kanun kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih de tanır, bu olayda uygulanıp uygulanmayacağı olaya göre değişir (TBK m.316/3). Bu 30 gün tahliye içindir (m.316/2); 7464 m.4/1-ç idari para cezası için böyle bir süre yazmaz.	TBK m.316/2, 316/3
Turizm amaçlı kiralama (7464 sayılı Kanun) kapsamı: konutun kullanıcılara tek seferde kiralandığı süre	En fazla 100 gün	Konutun kullanıcılara kiralandığı süre; her türlü amaçla kiralama bu tanıma girer. Tek seferde 100 günden fazla süreli kiralamalar 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır (m.1/3); ancak her defasında 100 günden uzun olsa bile aynı konutu bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verenlere kanun ayrıca idari para cezası öngörür (m.4/1-g; tutar yazılmıyor; bu bentteki ifadenin kiracıyı kapsayıp kapsamadığı bu sayfada anlatılmıyor). TBK m.322/2'deki yazılı rıza şartı da ayrıca sürer.	7464 sayılı Kanun m.2/1-g, m.1/3, m.4/1-g; TBK m.322/2
Ev sahibinin fesih ve tahliye davasını açması	Makul süre	Kanun bu dava için ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. HD bir kararında bu davaların makul sürede açılması gerektiğini belirtti. Makul sürenin uzunluğu bu sayfada verilmez. Dava öncesi arabuluculuk başvurusundan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).	Yargıtay uygulaması; HUAK m.18/A-15

Sık yapılan yanlışlar

Yanlış: Sözleşmede alt kira yasağı yazmıyorsa evi istediğim gibi kiralarım.
Doğrusu: Konut kirasında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez; kural sözleşmede yazmasa da kanundan gelir. Yazılı rıza varsa bu şart sağlanmış olur (TBK m.322/2). Rızanın e-posta ya da mesajla verilip verilemeyeceği bu sayfada anlatılmıyor; kanun "yazılı" der.
Yanlış: Kira sözleşmemi arkadaşıma devrettim, benim işim bitti.
Doğrusu: Kira ilişkisinin devri için ev sahibinin yazılı rızası gerekir; rızayla devralan kiracının yerine geçer, devreden kiracı borçlarından kurtulur (TBK m.323). Yargıtay'ın bir iş yeri kararında yazılı muvafakat ispatlanamadığı için devreden kiracının kiracı sıfatı sürdü (3. HD 2024/653 E., 2025/264 K., onama). Kanun, ev sahibinin rızadan haklı sebep olmadıkça kaçınamamasını yalnız işyeri kiraları için yazar.
Yanlış: Yeni kişi kirayı ev sahibine ödüyor, demek ki ev sahibi devri kabul etti.
Doğrusu: Yargıtay'ın bir iş yeri kararında devralan kişinin kira ödemesi, kiraya verenin sözleşmenin devrine onay verdiğini göstermez; kira ilişkisinin devredildiğinden bahsedilemeyeceği belirtildi (3. HD 2017/9121 E., 2019/5470 K., 17.06.2019, bozma). Kanun devir için ev sahibinin yazılı rızasını arar (TBK m.323/1).
Yanlış: Alt kiracıyı aldım, ev sahibime kira borcum kalmadı.
Doğrusu: Yargıtay'a göre kiralananın alt kiraya verilmesi, kiracının kendi kiraya verenine karşı kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (3. HD 2026/517 E., 2026/3682 K., onama; kısa gerekçe; kiralananın türü yazmıyor). Alt kiracı evi kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumludur (TBK m.322/3).
Yanlış: Alt kiracıyla yaptığım sözleşme, asıl sözleşmeden bağımsız ayakta kalır.
Doğrusu: Yargıtay'ın bir otel (yap-işlet-devret) kararında alt kira sözleşmesinin ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerli olduğu, ilk sözleşmenin feshiyle alt kira sözleşmesinin kendiliğinden fesholunmuş sayıldığı belirtildi; bu, kararın gerekçesindeki ilkedir, asıl kiranın feshedildiği bir olay kararda yoktur (3. HD 2025/3668 E., 2026/2579 K., 29.04.2026, bozma). Karar konut kirası değildir; konuta uygulanması somut olaya göre değişir.
Yanlış: Ev sahibi izin verirse evi günlük kiralayabilirim.
Doğrusu: 7464 sayılı Kanun, oturmak için kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanmasını yasaklar; turizm amaçlı kiralama, konutun en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır (m.2/1-g); metinde ev sahibinin iznine bağlı bir istisna yazmaz (m.3/7). Kiracıya her sözleşme için idari para cezası öngörülür (m.4/1-ç); tutar bu sayfada yazılmıyor.
Yanlış: Günlük kiralamayı 100 günden uzun yaparsam serbestim.
Doğrusu: Tek seferde 100 günden fazla süreli kiralamalar 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır (m.1/3); ancak her defasında 100 günden uzun olsa bile aynı konutu bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verenlere kanun ayrıca idari para cezası öngörür (m.4/1-g; tutar yazılmıyor; bu bentteki ifadenin kiracıyı kapsayıp kapsamadığı bu sayfada anlatılmıyor). Konutta kiracının evi başkasına kiralaması için ev sahibinin yazılı rızası şartı (TBK m.322/2) da ayrıca sürer.
Yanlış: Alt kirayı fark eden ev sahibi kilidi değiştirip evi geri alabilir.
Doğrusu: Yargıtay 2. Ceza Dairesi'nin kanun yararına bozma kararında, evin başkalarına kiralandığı tespit edilse bile tahliyenin kanunî yollarla sağlanabileceği belirtildi; kilidi değiştirip evi başkasına kiralamak kanıtlanırsa suç oluşturabilir; suçun türü olaya göre değişir (2. CD 2023/5256 K.; 8. CD 2023/8316 K. alt kira olayı değildir: kira borcu nedeniyle eve girip eşya çıkarma ve kilit değiştirme olayında konut dokunulmazlığının ihlali).
Yanlış: Ev arkadaşı almak alt kiradır (ya da alt kira değildir).
Doğrusu: Bu sayfada ev arkadaşının alt kira sayılıp sayılmadığı cevaplanmıyor. Kanun bedel karşılığı kiralama için ev sahibinin yazılı rızasını arar (TBK m.322/2). Yargıtay'ın bir konut kararının gerekçesine göre kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımı alt kira yasağına girmez; kararda ayrıca kiracı evlenip taşınmış, yakınları kira karşılığı yaklaşık dört yıl oturmuş, kiraya veren uzun süre ses çıkarmamış, bu izin (icazet) sayılmış ve sonradan açılan fesih ve tahliye davası dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı bulunmuştur (3. HD 2026/59 K., kanun yararına temyiz isteminin reddi). Karar yalnız bu olayı kapsar.
Yanlış: Evden çıkarken yerime bir kiracı bulursam alt kira ya da devirle aynı sonuç olur.
Doğrusu: Sözleşme süresine uymadan çıkan kiracı, ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçlarından kurtulur (TBK m.325/1; Dosya 010). Bu, kiracının kendi hesabına yaptığı alt kira (m.322) ya da yazılı rızaya bağlı devirden (m.323) ayrı bir yoldur.

Sık sorulan sorular

Kiraladığım evi başkasına kiralayabilir miyim?

Konut kirasında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez; kural sözleşmede yazmasa da kanundan gelir (TBK m.322/2). Yazılı rıza varsa bu şart sağlanmış olur. Rızanın e-posta ya da mesajla verilip verilemeyeceği bu sayfada anlatılmıyor.

Evin yalnız bir odasını kiralamak da alt kira mı?

Kanun kiralananın "tamamen veya kısmen" başkasına kiraya verilmesinden söz eder (TBK m.322/1); konutta m.322/2 bunu ev sahibinin yazılı rızasına bağlar. Kural olarak evin bir odası da bu kapsamdadır; olaya göre değişebilir.

Kira sözleşmemi başkasına devredebilir miyim?

Kira ilişkisinin devri ayrı bir kurumdur ve ev sahibinin yazılı rızası gerekir; rızayla devralan kiracının yerine geçer, devreden kiracı borçlarından kurtulur (TBK m.323). Yargıtay'ın iş yeri kararlarında yazılı rıza ispatlanamayınca devreden kiracının kiracı sıfatı sürdü (3. HD 2024/653 E., 2025/264 K.) ve devralanın kira ödemesi devre onay sayılmadı (3. HD 2017/9121 E., 2019/5470 K.).

Alt kiraya verirsem ev sahibime karşı sorumluluğum devam eder mi?

Yargıtay'a göre alt kiraya verilmesi, kiracının kendi kiraya verenine karşı kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (3. HD 2026/517 E., 2026/3682 K.; kiralananın türü yazmıyor). Alt kiracı evi kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumludur (TBK m.322/3). Bir otel kararına göre asıl kira feshedilirse alt kira da kendiliğinden sona ermiş sayılır (3. HD 2026/2579 K.); karar konut kirası değildir.

Ev arkadaşı almak alt kira sayılır mı?

Bu sayfada cevaplanmıyor. Kanun bedel karşılığı kiralama için ev sahibinin yazılı rızasını arar (TBK m.322/2). Yargıtay'ın bir konut kararının gerekçesine göre kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımı alt kira yasağına girmez; kararda ayrıca kiracı evlenip taşınmış, yakınları kira karşılığı yaklaşık dört yıl oturmuş, kiraya veren uzun süre ses çıkarmamış, bu izin (icazet) sayılmış ve sonradan açılan fesih ve tahliye davası dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı bulunmuştur (3. HD 2026/59 K., kanun yararına temyiz isteminin reddi). Karar yalnız bu olayı kapsar.

Kiracı evi günlük kiraya verirse ne olur?

7464 sayılı Kanun, oturmak için kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralanmasını yasaklar; ev sahibinin iznine bağlı bir istisna yazmaz (m.3/7). Turizm amaçlı kiralama, konutun en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır (m.2/1-g); yani yalnız tatil kiralaması değildir. Kiracıya her sözleşme için idari para cezası öngörülür (m.4/1-ç); tutar yazılmıyor. İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir; kiracı bu tanıma girmez (m.3/5, 2/1-d). Ev sahibi yüzü: Dosya 018.

Ev sahibi izinsiz alt kirayı fark ederse ne yapabilir?

Yargıtay'a göre izinsiz alt kira sözleşmeye aykırılıktır. Ev sahibi konut kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtar eder (TBK m.316/2); bu süre içinde alt kiraya son verilirse kural olarak bu sebeple tahliye istenemez. Kanun kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih de tanır (m.316/3). Fesih bildirimi yazılı olur (m.348); tahliye davasından önce arabulucuya başvurulur, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç (HUAK m.18/B-1a). İİK m.269 kira alacağı takibini, m.272 kira süresinin bitiminden sonraki tahliyeyi düzenler; izinsiz alt kira bu maddelerde sayılmaz. İcra dairesinden kira tahliye emri alan kiracı itirazını tebliğden itibaren yedi gün içinde bildirir; itiraz tahliye takibini durdurur, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.274, 275). 30 günlük ihtar süresi tahliye içindir (TBK m.316/2); 7464 sayılı Kanun idari para cezası için böyle bir süre yazmaz.

Ev sahibi kilidi değiştirip beni çıkarabilir mi?

Yargıtay 2. Ceza Dairesi'nin kanun yararına bozma kararında, evin başkalarına kiralandığı tespit edilse bile tahliyenin kanunî yollarla sağlanabileceği belirtildi. Kilidi değiştirip evi başkasına kiralamak kanıtlanırsa suç oluşturabilir; suçun türü olaya göre değişir (2. CD 2023/5256 K.; 8. CD 2023/8316 K. alt kira olayı değildir: kira borcu nedeniyle eve girip eşya çıkarma ve kilit değiştirme olayında konut dokunulmazlığının ihlali). Ayrıntı: Dosya 032.

Alt kiradan kazandığım gelir ne olur, vergisi var mı?

Yargıtay'ın onadığı bir arsa kirası kararında kiraya veren, kiracının alt kiradan elde ettiği geliri isteyemedi (3. HD 2023/1414 E., 2024/718 K.); aynı kararda aktarılan gerekçeye göre yasağa rağmen alt kiraya vermek kiraya verene TBK m.316 uyarınca fesih ve tahliye isteme hakkı verir; kararda tahliye, 30 günlük süre içinde aykırılık giderildiği için çıkmamıştı. Vergi tarafında Gelir Vergisi Kanunu m.70, gayrimenkullerin kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratları gayrimenkul sermaye iradı sayar; beyan, istisna ve tutar bu sayfada anlatılmıyor.

Bağlantılı dosyalar

Kaynaklar

6098 sayılı TBK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
7464 sayılı Kanun — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.7464.pdf
6325 sayılı HUAK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf
2004 sayılı İİK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf

Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)