Kira Artış Oranı: En Fazla Ne Kadar Artabilir? Hesaplayıcı

Konut ve çatılı iş yeri kirasında yenilenen kira döneminde artış, kural olarak bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1). Bu oran manşetteki yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama değişimdir ve sayfadaki tabloda ay ay yer alır. Oran bir tavandır: sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa ilk 5 yılda o düşük oran uygulanır, daha yüksek bir oran yazıyorsa aşan kısım geçersizdir. Kira başlangıcından itibaren 5 yıl geçince kural farklıdır ve bu sayfadaki hesaplayıcının kapsamı dışındadır.

Eylül 2026 · TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim: %31,49 · TÜİK, 05.10.2026 (bülten)

Bu, TÜİK'in en son açıkladığı orandır; kira yılınız için bu ayın geçerli olduğu anlamına gelmez ve bu sayfa bir ay önermez.

TÜİK'in sonraki açıklaması: 03.11.2026, 10:00 (Ekim 2026 verisi). Tablo açıklamadan sonra güncellenir.

1. Kira yılınızı belirleyin. Kanun, bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1). Kira yılınızı sözleşmenizdeki kira başlangıç tarihine göre belirleyin.
2. Sözleşmenizdeki artış maddesine bakın. Yazılı bir oran varsa onu not edin. "TÜFE + %10" gibi bir formül varsa önce toplam oranı hesaplayıp o toplamı sözleşme oranı olarak girin.
3. Tablodan, on iki aylık ortalamalara göre değişim sütunundaki oranı seçin. Yıllık değişim sütunu bu hesap için kullanılmaz. Kanun metni yalnızca "bir önceki kira yılında" der; hangi ayın oranının seçileceğini ayrıca belirtmez; bu sayfa bir ay önermez, hesaplayıcı yalnızca sizin seçtiğiniz ayla hesap yapar.
4. Sözleşmede oran yoksa tablodaki oran, ev sahibinin isteyebileceği en yüksek orandır; kira bedelini anlaşma yoksa kural olarak hâkim belirler. Sözleşmede oran varsa uygulanacak üst oran, sözleşme oranı ile tablodaki oranın küçük olanıdır.
5. Yeni kira üst sınırı = mevcut kira x (1 + uygulanacak oran / 100). Sonuç kuruş yuvarlaması nedeniyle birkaç kuruş farklı çıkabilir.
6. Hesaplamadan önce şunları kontrol edin: kira başlangıcından 5 yıl geçti mi, yenilenen dönem 01.07.2024 ya da öncesinde mi başladı, kira konut ya da çatılı iş yeri mi, bedel Türk lirası mı. Cevap evet ya da farklıysa bu sayfadaki hesap sizin için geçerli olmayabilir.

Tamamen varsayımsal bir örnek (gerçek oran değildir): mevcut kira 20.000 TL olsun ve tablodaki oran %30 olsaydı en fazla yeni kira 20.000 x 1,30 = 26.000 TL olurdu. Aynı kirada sözleşmede %20 yazsaydı üst oran %20 olur, en fazla yeni kira 24.000 TL olurdu. Sözleşmede %50 yazsaydı üst oran yine %30 olur, en fazla 26.000 TL olurdu ve aşan kısım geçersiz sayılırdı.

TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim (%). Oranlar TÜİK bültenlerinden derlenmiştir; resmî veri TÜİK'in bültenidir, farklılık varsa bülten esas alınır. Bu sayfa TÜİK ile bağlantılı değildir ve TÜİK tarafından onaylanmamıştır. TÜİK'in bültenine göre 2026 yılı Ocak ayı itibarıyla TÜFE'nin baz yılı 2025=100 olarak güncellendi.

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, anlaşma olsun olmasın, dava açılırsa yeni kira yılının kirasını hâkim TÜFE on iki aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek belirler (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı uyuşmazlık giderme kararının gerekçesine göre bu durumda kira, sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmadan belirlenir ve 3. HD 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı uyuşmazlık giderme kararına göre 12 aylık ortalama tek ölçü değildir. Bu nedenle hesaplayıcı bu durumu kapsamaz.

Bu sorunun genel bir cevabı bu sayfada verilmez. Yargıtay 3. HD'nin 2025/3450 E., 2026/1141 K. sayılı bozma kararının gerekçesine göre (karar bir iş yerine ilişkindir, tek bir dosyadır, konut hakkında ayrıca bir değerlendirme içermez; karardaki olayda davacının anlatımına göre kira ilişkisi aynı kiracıyla yıllardır sürmüş ve sonradan imzalanan sözleşme yenileme sözleşmesi sayılmıştır), yenilenen sözleşmedeki kira emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekir. Kendi durumunuzda 5 yılın hangi tarihten sayılacağı somut olaya göre değişir.

Yüzde 25 sınırı yalnızca konut kiraları içindi ve yenilenen dönemin başladığı tarihe bağlıydı: geçici madde 1'in yürürlüğe girdiği tarih (2022) ile 01.07.2023 arasında ve 02.07.2023 ile 01.07.2024 arasında (bu tarihler dâhil) yenilenen dönemler için geçerliydi (Türk Borçlar Kanunu (TBK) geçici madde 1 ve 2). 02.07.2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde yüzde 25 sınırı yoktur; kural olarak yalnızca Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama sınırı uygulanır (m.344/1). Eski bir dönemin hesabını yapıyorsanız bu hesaplayıcı size uygun olmayabilir.

Bu sayfa konut ve çatılı iş yeri kirası içindir; Yargıtay'ın anılan kararları da bu iki kira türü için kurulmuştur (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.339 bu kiralara ilişkin hükümlerin kapsamını gösterir; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz). Hesaplayıcı, bedelin Türk lirası olduğunu varsayar. Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde bedel, Bakanlıkça belirlenen haller dışında döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz (32 sayılı Karar); döviz kirası konusu bu sayfanın kapsamı dışındadır.

• Yanlış: Kira artışı en fazla yüzde 25 olabilir.

  Doğrusu: Artık doğru değil. Geçici yüzde 25 sınırı yalnızca konut kiraları içindi ve 01.07.2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemlerine uygulanıyordu (Türk Borçlar Kanunu (TBK) geçici madde 1-2). Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde kural olarak sınır, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (m.344/1); 5 yıl istisnası ayrıdır (m.344/3).

• Yanlış: Manşetteki yıllık enflasyon oranı kira artış sınırıdır.

  Doğrusu: Hayır. Kanundaki ölçü, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1). Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bülteninde yıllık değişim ile on iki aylık ortalamalara göre değişim iki ayrı rakam olarak verilir ve genellikle farklıdır; bu sayfadaki hesap yalnızca on iki aylık ortalama sütununu kullanır.

• Yanlış: Sözleşmede yüzde 50 ya da TÜFE artı yüzde 10 yazıyorsa o oranı ödemek zorundayım.

  Doğrusu: Kural olarak hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı uyuşmazlık giderme kararının gerekçesine göre sözleşmedeki oran kanundaki orandan yüksekse artışta 12 aylık ortalama oranı uygulanır; aşan kısım geçersizdir (3. HD 2024/1083 E., 2025/1439 K. ile aynı yönde). Aşan kısım geçersiz olunca kira artışı bu üst sınıra iner; sözleşmenin geri kalanının durumu somut olaya göre değişir. Bu ilk 5 yıl içindir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3 sonrası için kural farklıdır).

• Yanlış: Kira her yıl enflasyon kadar artar.

  Doğrusu: Eksik. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalaması bir tavandır, zorunlu bir artış değildir. Yargıtay 3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı uyuşmazlık giderme kararının gerekçesine göre sözleşmedeki oran bu orandan düşükse kira o düşük orana göre artırılır; ev sahibi de ilk 5 yılda yalnızca kira enflasyonu gerekçesiyle bu oranı uyarlama davasıyla değiştiremez. Aynı karara göre, sözleşme yapılırken öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle Türk Borçlar Kanunu m.138'deki aşırı ifa güçlüğü şartları ayrıca oluşursa sözleşmedeki oran uyarlama davası konusu olabilir; bu somut olaya göre değişir.

• Yanlış: Tablodaki oran ev sahibine otomatik zam hakkı verir.

  Doğrusu: Hayır. Tablodaki oran ev sahibinin isteyebileceği en yüksek sınırı gösterir; kira bedelini sözleşmedeki anlaşma belirler, anlaşma yoksa hâkim belirler ve hâkim de bu sınırı aşamaz (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1-2). Sözleşmenizde yasal sınır içinde kalan bir artış maddesi varsa o artış kira bedelinin parçasıdır; ödenmeyen kira bedeli için ev sahibi yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m.315). Artışın sınırı aşıp aşmadığından emin değilseniz bir avukata veya baroların adli yardım bürosuna başvurun.

• Yanlış: Bu hesaplayıcı 5 yıldan sonra yenilenen kira için de geçerli.

  Doğrusu: Hayır. Kira başlangıcından 5 yıl geçince ve sonraki her 5 yılın sonunda, dava açılırsa yeni kira yılının kirasını hâkim hakkaniyete uygun biçimde belirler ve 12 aylık ortalama tek ölçü değildir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3; Yargıtay 3. HD 2024/1083 E., 2025/1439 K.). Bu hesap o durumu yapmaz.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.339, 344, 345, geçici madde 1-2: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf
• 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar m.4/g: https://mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/20.5.8914391.pdf
• TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri ve Veri Yayımlama Takvimi: https://takvim.tuik.gov.tr/tr/
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1213 E., 2026/1751 K., 30.03.2026 (uyuşmazlığın giderilmesi)
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025 (uyuşmazlığın giderilmesi)
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3450 E., 2026/1141 K., 03.03.2026 (bozma, iş yeri)