DOSYA Nº 014 · EV SAHİBİ HAKLARI

Kira Sözleşmesinde Neler Olmalı, Hangi Maddeler Geçersiz?

Yayın: 06.10.2026 · Mevzuat kontrol: 30.09.2026

Kira sözleşmesinde neler olmalı, hangi maddeler geçersiz? Ev sahipleri için

Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?

Dosya

Kısa cevap

Konut kira sözleşmesi için kanunda özel bir şekil yok: sözlü de geçerlidir, noter şart değildir ve 30.09.2026 itibarıyla kanunda e-Devlet zorunluluğu yoktur; yine de yazılı yapmak ispatı kolaylaştırır. Depozito en fazla 3 aylık kira olabilir (TBK m.342). Yenilenen dönemlerde artış anlaşması TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (m.344/1); anlaşma yoksa kirayı TÜFE sınırını aşmamak koşuluyla hâkim belirler (m.344/2). İlk kira bedelini taraflar kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere serbestçe belirler; TÜFE sınırıyla ve sözleşmedeki artış şartıyla bağlı olmayan, emsal kiraya göre hâkim belirlemesi ise beş yıl dolduktan sonraki 6. kira yılından başlar (m.344/3). Gecikme cezası ve sonraki kiraları muaccel yapan maddeler geçersizdir (m.346). Bu kurallar konut kiraları içindir; tatil evi gibi geçici kullanıma ayrılmış taşınmazın altı ay ve daha kısa kiralanmasında uygulanmaz (TBK m.339).

Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.

▶ Video yakında yayında

Bu dosyanın yeni videosu hazırlanıyor. Metin, süreler ve kaynaklar aşağıda.

Vaka

Evinizi ilk kez kiraya vereceksiniz. İnternetteki örnekte 6 aylık depozito, gecikmeye ceza ve her yıl %50 artış maddeleri var.

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299'a göre kira sözleşmesinde kiraya veren bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakır, kiracı da kararlaştırılan kira bedelini öder. Sözleşmeler, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir; kira sözleşmesi için kanunda özel şekil yok (TBK m.12/1). Sözlü sözleşme de geçerlidir, ama kanundaki sınırı aşan hukuki işlemler kural olarak yazılı belgeyle ispatlanır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.200). Noter şart değildir; noter senedi ispatta güçlüdür (HMK m.204). 30.09.2026 itibarıyla e-Devlet'te sözleşme yapmayı zorunlu kılan kanun hükmü yok; e-Devlet'te Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın "Kira Sözleşmesi İşlemleri" hizmeti var.

Geçersiz ya da sınırlı maddelerden örnekler (liste tam değildir):

Depozito zorunlu değildir; istenirse 3 aylık kira bedelini aşamaz. Kiracı parayı, onayınız olmadan çekilemeyecek vadeli hesaba yatırır; ama sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ay içinde dava ya da icra/iflas takibinizi bankaya yazılı bildirmezseniz banka, kiracının istemi üzerine parayı geri verir (TBK m.342).
Yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalama değişimini geçemez (TBK m.344/1). Yargıtay'a göre yüksek oran aştığı ölçüde geçersizdir; daha düşük oran yazılmışsa enflasyon artsa bile kira ilişkisinin ilk 5 yılında kural olarak o uygulanır, TBK m.138'in diğer şartları oluşursa uyarlama davası mümkündür (3. Hukuk Dairesi (HD) 2026/1751 K. gerekçesi; uyarlama: 2026/1751, 2025/1439 K.). Kira başlangıcından 5 yıl geçince, yeni kira yılında ve sonra her 5 yılda bir, dava açılırsa kirayı hâkim hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/3).
Kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; geç ödemede ceza koşulu ya da sonraki kiraların muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346; konutta muacceliyet şartı için: 3. HD 2018/6396 K.). Gecikmede kanuni temerrüt faizi istenebilir (TBK m.117, 120); kira ödenmezse kanundaki ihtar ve tahliye yolları var (TBK m.315, 352/2; Dosya 005, 012).
Sözleşmeyle aynı tarihte alınan tahliye taahhüdü Yargıtay'a göre geçersizdir; kanun, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra, belli bir boşaltma tarihiyle ve yazılı verilmesini arar (TBK m.352/1; 6. HD 2015/10435 K.; 3. HD 2025/3416 K.'da sonradan teyitle geçerli sayıldı).
"Süre bitince çıkar" maddesi konutta tek başına sona erdirme sebebi değildir: belirli süreli sözleşmede kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme 1 yıl uzar (TBK m.347/1). İstisna: süre ve 10 yıllık uzama dolunca, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl sonra genel hükümlere göre yazılı bildirimle; aile konutunda kiracının eşi bildirimle sözleşmenin tarafı olduysa bildirim ikisine ayrı ayrı yapılır (TBK m.347, 348, 349/3). Dava sebepleri kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354; 3. HD 2025/6197 K.).

Kefil

Zorunlu değil. Alınırsa kefalet yazılı olmalı; kefil azami tutarı, tarihi ve müteselsil kefilse bu sıfatı kendi el yazısıyla yazmalıdır (TBK m.583). Yargıtay, tutar ve tarih el yazısıyla yazılmamış kefaleti geçersiz saydı (3. HD 2025/966 K., işyeri kirası, bölge adliye mahkemesinin gerekçesi onandı; 6. HD 2016/2793 K.); kiracısı şirket olan bir kirada el yazısında tutar, tarih, müteselsil sıfat yoktu; sözleşmedeki tutar yetmedi (3. HD 2025/4873 K.). Evli kefilde, ayrılık kararı, yasal ayrı yaşama hakkı ve kanunda sayılan bazı ticari, mesleki ve kredi kefaletleri dışında, eşin yazılı rızası en geç kefalet kurulurken gerekir (TBK m.584).

Sonuç

Geçersiz madde kural olarak sözleşmenin tamamını düşürmez (TBK m.27/2); ceza koşulu geçersiz olsa da kira borcu sürer (TBK m.182). Sözleşmeye kiraya veren aleyhine "süre bitiminden önce bildirim" şartı yazılmışsa bağlayıcıdır; uyulmazsa ihtiyaç sebebiyle tahliyede sözleşme 1 yıl uzar (3. HD 2025/1440 K., uyuşmazlık giderme).

Ne yapabilirsiniz?

Sözleşmeyi yazılı yapmak, bir örneğini saklamak ve teslimde evi fotoğraf/tutanakla belgelemek ispatı kolaylaştırır.

Süreler

Durum	Süre	Ne zaman başlar?	Dayanak
Depozito (güvence) tutarı	En fazla 3 aylık kira bedeli	Sözleşmeyle depozito kararlaştırılmışsa; depozito zorunlu değildir. Ayrıntı: Dosya 009	TBK m.342/1
Bankadaki depozitoyu geri vermemesi için bankaya bildirim	3 ay içinde	Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde dava ya da icra/iflas takibini bankaya yazılı bildirmezseniz banka, kiracının istemi üzerine parayı geri verir. Kira davası açacaksanız önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1); arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15); bunun bu 3 aylık bildirim süresine etkisi bu sayfada ele alınmadı, 3 ay dolmadan dava açılıp açılamayacağı kendi durumunuz için bir avukata danışılması gereken bir konudur	TBK m.342/3
Yenilenen kira döneminde artış	Önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlı	Yenilenen kira dönemi. Kira bedeli ilk yıldan sonra yeni kira yıllarında, taraflar anlaşmışsa ya da hâkim belirleyecekse, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir (m.344/1, 344/2). Beş yıl dolduktan sonraki kira yılında (6. yıl) ve sonra her beş yılın sonunda, dava açılırsa hâkim TÜFE ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre belirler; bu yılda TÜFE ortalaması tek ölçü değildir (3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K.). Ayrıntı: Dosya 006 ve 007	TBK m.344/1, 344/2, 344/3
Belirli süreli sözleşmenin sona ermesi: kiracının bildirimi	Süre bitiminden en az 15 gün önce; bildirilmezse sözleşme 1 yıl uzar	Belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimi. Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; istisna: süre ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2). Ayrıntı: Dosya 001	TBK m.347/1
Tahliye taahhüdünün geçerli olması	Teslimden sonra yazılı, belli bir boşaltma tarihiyle; boşaltılmazsa o tarihten başlayarak 1 ay içinde icra ya da dava	Kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra. Sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhüt Yargıtay'a göre geçersizdir; sonradan yazılı teyit bir olayda taahhüdü geçerli kıldı (3. HD 2025/3416 K.). Ayrıntı: Dosya 002	TBK m.352/1
Kefalette eşin yazılı rızası	Kefalet kurulmadan önce ya da en geç kurulduğu anda	Kefalet sözleşmesinin kurulması; istisnalar kanunda sayılmıştır	TBK m.584/1

Sık yapılan yanlışlar

Yanlış: Kira sözleşmesi noterden ya da e-Devlet'ten yapılmazsa geçersizdir.
Doğrusu: Hayır. Kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmeler hiçbir şekle bağlı değildir; kira sözleşmesinin kurulması için yazılı şekil, noter veya e-Devlet şartı koyan bir kanun hükmü yoktur (TBK m.12/1; 30.09.2026 itibarıyla). Sözlü sözleşme de geçerlidir, ama kanundaki sınırı aşan hukuki işlemler kural olarak senetle ispatlanır (HMK m.200); noter senedi ispatta güçlüdür (HMK m.204). e-Devlet'te Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın bir kira sözleşmesi hizmeti vardır, ancak kanun onu şart koşmaz.
Yanlış: Kira geç ödenirse ceza yazarım, sözleşmede olduğu için geçerli olur.
Doğrusu: Hayır. Geç ödemede ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kiraların hemen istenebileceğine dair anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Yargıtay bir konut davasında sözleşmedeki muacceliyet şartını hükümsüz saydı (3. Hukuk Dairesi (HD) 2018/3126 E., 2018/6396 K.). Gecikmede kanuni temerrüt faizi istenebilir (TBK m.117, 120).
Yanlış: Depozito istediğim kadar olur.
Doğrusu: Hayır. Depozito zorunlu değildir; sözleşmeyle istenmişse 3 aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342/1). Ayrıntı Dosya 009'dadır.
Yanlış: Sözleşmeye her yıl istediğim artış oranını yazarım; imzalandığı için geçerlidir.
Doğrusu: Kural olarak hayır. Yenilenen dönemdeki artış anlaşması, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural 1 yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344/1). Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararlarına göre yüksek oran aştığı ölçüde geçersizdir. Tersi de geçerlidir: sözleşmeye TÜFE ortalamasından daha düşük bir artış oranı yazılırsa, Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre artış kural olarak bu düşük oranla yapılır, enflasyon artsa bile; kira enflasyonu tek başına uyarlama sebebi sayılmaz, TBK m.138'in diğer şartları (öngörülmeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durum) oluşursa ayrıca uyarlama davası açılabilir (3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K.). Beş yıl dolduktan sonraki (6.) kira yılında ve sonra her beş yılın sonunda kural farklıdır; önceki yıllarda TÜFE sınırı geçerlidir. Bu yıllarda dava açılırsa hâkim TÜFE ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/3); ayrıntı Dosya 006 ve 007'dedir.
Yanlış: Sözleşmeye "süre bitince çıkar" yazarsam kiracı süre bitince çıkmak zorundadır.
Doğrusu: Konutta hayır. Belirli süreli sözleşmede kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirmezse sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). İstisna: süre ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeye son verilebilir (m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2). Sözleşmeye kendi aleyhinize 'süre bitiminden önce bildirim' şartı yazarsanız, Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre ihtiyaç sebebiyle tahliyede (m.350) buna uymak zorundasınız; uymazsanız sözleşme 1 yıl uzar (3. HD 2024/2446 E., 2025/1440 K.). Sözleşmeye kanunda olmayan yeni bir tahliye sebebi de eklenemez; dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354; 3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.).
Yanlış: Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte imzalatmak geçerlidir.
Doğrusu: Hayır. Kanun, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra, yazılı ve belli bir boşaltma tarihiyle verilmesini arar (TBK m.352/1). Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, sözleşmeyle aynı tarihte düzenlenen taahhüdün yasal geçerliliği bulunmadığını kabul etti (2015/7505 E., 2015/10435 K.). 3. Hukuk Dairesi de sözleşme sırasında verilen taahhüdü geçerli saymadı; ancak o olayda kiracı vekilinin cevabi ihtarnamesi sözleşmedeki boşaltma tarihini teyit ettiği için Daire, taahhüdün geçerli olduğu sonucuna vararak ilk derece kararını bozdu (2024/4396 E., 2025/3416 K.). Ayrıntı Dosya 002'dedir.

Sık sorulan sorular

Konut kira sözleşmesi hangi şekilde yapılır, yazılı olması şart mı?

Kanun, kira sözleşmesinin kurulması için özel bir şekil aramaz; sözlü sözleşme de geçerlidir (TBK m.12/1). Ancak kanundaki sınırı aşan hukuki işlemler kural olarak senetle ispatlanır (HMK m.200). Bu yüzden yazılı yapmak ve bir örneğini saklamak iki tarafı da korur.

e-Devlet'te kira sözleşmesi yapmak zorunlu mu?

30.09.2026 itibarıyla kanunda zorunluluk yoktur; kanun kira sözleşmesinin kurulması için hiçbir şekil şartı koymaz (TBK m.12/1). e-Devlet'te Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın "Kira Sözleşmesi İşlemleri" hizmeti bulunur; kullanmak isteğe bağlıdır. Zorunlu hâle getirilmesi yönünde bir kanun hükmü bu tarihte bulunmuyor.

Noterde yapmanın ispat bakımından farkı nedir?

Noter şart değildir. Noterde düzenleme şeklinde yapılan senet, sahteliği ispatlanmadıkça kesin delildir (HMK m.204); bu, ispatta güçlü bir belge olduğu anlamına gelir. Noter dışında yazılı yapılan sözleşme de geçerlidir.

Kira sözleşmesinde geçersiz ya da sınırlı maddeler hangileri?

Örnekler: 3 aylık kirayı aşan depozito (TBK m.342), TÜFE 12 aylık ortalama sınırını aşan artış oranı (m.344/1), geç ödemede ceza koşulu ve sonraki kiraları muaccel yapan şart (m.346), sözleşmeyle aynı tarihte alınan tahliye taahhüdü (m.352/1; sonradan yazılı teyit bir olayda taahhüdü geçerli kıldı, 3. HD 2025/3416 K.) ve kanunda olmayan tahliye sebepleri (m.354). Bu liste tam değildir. Geçersiz madde kural olarak sözleşmenin tamamını düşürmez (TBK m.27/2).

Geçersiz bir madde sözleşmenin tamamını geçersiz kılar mı, ceza koşulu geçersizse kira borcu düşer mi?

Kural olarak hayır: hükümlerin bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez; ancak bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa sözleşmenin tamamı hükümsüz olur (TBK m.27/2). Ceza koşulunun geçersiz olması asıl borcun, yani kira borcunun geçerliliğini etkilemez (TBK m.182). Bu nedenle kiracı kira borcundan kurtulmaz.

Kira sözleşmesine kefil yazılırken nelere dikkat edilir?

Kefil zorunlu değildir. Alınırsa kefalet yazılı olmalı; kefil azami tutarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefilse bu sıfatı kendi el yazısıyla yazmalıdır (TBK m.583). Yargıtay bir kararında kira sözleşmesinde azami miktar ve tarihe ilişkin el yazısı ibare bulunmayan kefaleti geçersiz saydı (6. HD 2015/8437 E., 2016/2793 K.). Evli kefilde eşin yazılı rızası en geç kefalet kurulurken gerekir; ayrılık kararı, yasal ayrı yaşama hakkı ve kanunda sayılan bazı kefaletler dışında (TBK m.584). e-Devlet'teki kefil onayının el yazısı şartını karşılayıp karşılamadığı bu sayfada ele alınmamıştır.

Bağlantılı dosyalar

Kaynaklar

6098 sayılı TBK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
6100 sayılı HMK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6100.pdf
3095 sayılı Kanun — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3095.pdf
e-Devlet Kira Sözleşmesi — turkiye.gov.tr/hazine-ve-maliye-kira-sozlesmesi-islemleri

Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)