Haklarını Öğren
DOSYA Nº 012 · EV SAHİBİ HAKLARI
Kiracı Kirayı Ödemiyor: Ev Sahibi Ne Yapabilir?
Yayın: · Mevzuat kontrol: 30.09.2026
Kiracı kirayı ödemiyorsa ev sahibi ne yapabilir? İhtar, icra ve dava yolları.
Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?
Dosya
Kısa cevap
Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.315/1). Konutta süre en az 30 gündür ve bildirimin kiracıya tebliğ edildiği (yapıldığı) günü izleyen günden başlar. Ödenmezse tahliye davası ya da icra dairesinden tahliye ihtarlı ödeme emri yolu açılır. Kilidi değiştirmek, suyu veya elektriği kesmek kanunda tahliye yolu değildir.
Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.
Video metniKapat
Kiracınız kirayı ödemiyor. Ev sahibi olarak adım adım ne yapabilirsiniz?
Vaka: kiracınız bu ayın kirasını ödemedi. Kira, meşru alacağınızdır.
Kilidi değiştirmek akla gelebilir. Ama kanundaki yol, yazılı ihtarla ya da icra dairesiyle başlar.
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre, kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğinizi bildirebilirsiniz.
Yargıtay'a göre ihtarda borcun tutarı yazılmalı; süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Konutta süre en az 30 gündür ve ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günün ertesinden başlar. Noter şart değildir.
Kiracı bu sürede istenen kiranın tamamını öderse, o ihtara dayanarak feshedemezsiniz. Ama Yargıtay'a göre o ihtar, haklı ihtar olarak kalır.
Diğer yol icra dairesidir: tahliye ihtarlı ödeme emri. Bu yolda arabulucu aranmaz. Ödeme süresi konutta en az 30 gündür; kiracı tebliğden itibaren kural olarak 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse, itirazın size tebliğinden itibaren 6 ay içinde, kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilirsiniz.
Kiracı itiraz etmez ve ödeme süresinde ödemezse, bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilirsiniz.
Ya da ihtardaki sürede ödenmezse sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz; bu dava için önce arabulucuya başvurulur. Aynı kira yılında iki haklı ihtar varsa ayrı bir dava yolu var: Dosya 16.
Kira ödenmese de kilidi değiştirmek, suyu ya da elektriği kesmek, eşya almak tahliye yolu değildir. Kiracı, evi fiilen elinde tutan zilyettir; zilyetliğe saldıran hak iddia etse bile kiracı dava açabilir. Kiracı taşınmak veya eşya götürmek isterse, kira alacağınıza yetecek eşyayı ancak sulh hâkimi ya da icra müdürü kararıyla alıkoyabilirsiniz.
Tahliye kararını da icra dairesi uygular. Geciken kira için faiz isteyebilirsiniz; geç ödeme cezası şartı geçersizdir. Bankadaki depozitoda, kiracının çıkışını değil sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ay içinde dava ya da takibinizi bankaya yazılı bildirmezseniz, kiracı isterse banka parayı geri vermek zorundadır.
İhtarın ve ödeme emrinin tebliğ tarihlerini belgelemek, süreleri takvime yazmak işinizi kolaylaştırır. Süreler kısadır; bir avukata ya da maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.
Vaka
Kiracınız bu ayın kirasını ödemedi. Kira, ev sahibinin meşru alacağıdır (Türk Borçlar Kanunu, TBK m.313).
Doğru ihtar
TBK m.315'e göre ev sahibi kiracıya yazılı olarak süre verip, bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konutta süre en az 30 gündür ve ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günün ertesinden başlar. Noter şart değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na (HGK) göre ihtarda borcun miktarı ve tutarı, verilen süre ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı yazılmalıdır (HGK 2017/980 E., 2021/1302 K., 02.11.2021, oy çokluğuyla). Aile konutunda eş, bildirimle sözleşmenin tarafı olduysa ihtar kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349/3). Kiracı bu sürede istenen kiranın tamamını öderse o ihtara dayanarak fesih olmaz; ancak Yargıtay kararlarının gerekçesine göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, o ihtarın haklı ihtar sayılmasını engellemez (3. Hukuk Dairesi (HD) 2018/3126 E., 2018/6396 K., 05.06.2018, konut; 3. HD 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025, otel kirası).
İcra yolu
Ev sahibi dava açmadan icra dairesinden tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilir; bu yolda arabulucu aranmaz (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1a). Ödeme süresi konutta en az 30 gündür ve tebliğden başlar (TBK m.315; İcra ve İflas Kanunu, İİK m.269). Kiracı tebliğden itibaren kural olarak 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK m.269/2). İtiraz takibi durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse ev sahibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde, kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir; şartlar yoksa genel hükümlere göre dava açılır (İİK m.269/3, 269/b-c). Yargıtay'ın bir kararında itiraz üzerine genel mahkemede arabulucusuz açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onandı (3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K., 14.05.2025). Kiracı itiraz etmez ve ödeme süresinde ödemezse ev sahibi, bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m.269/a).
Dava yolu
İhtardaki sürede kira ödenmezse sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir (HGK 2021/996 E., 2023/642 K., 21.06.2023, oy çokluğuyla; Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m.4/1-a). Davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/B-1, 18/A-15). Aynı kira yılında iki haklı ihtar varsa TBK m.352/2 ayrı bir dava yolu açar: dava, kira yılının (kısa sözleşmelerde kira süresinin) bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılır; Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmede ve yılda bir ödenmesi gereken kirada bu koşul oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut; ayrıntı: Dosya 016).
Kanunda tahliye yolu olmayanlar
Kilidi değiştirmek, suyu ya da elektriği kesmek, eşyaları almak. Kiracı evin zilyedidir (evi fiilen elinde bulundurur); saldıran bir hak iddia etse bile zilyet ona karşı dava açabilir (Türk Medeni Kanunu, TMK m.973, 974, 983, 992/2). Kiracı taşınmak ya da eşyayı götürmek isterse ev sahibi, alacağını güvenceye alacak kadar eşyayı ancak sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir; hapis hakkı kiracının haczedilemeyen mallarında kullanılamaz (TBK m.336, 338; İİK m.270). Tahliye kararını da icra dairesi uygular (İİK m.26, 269/c).
Ayrıca
Geciken kira için temerrüt faizi istenebilir (TBK m.117, 120; 3095 sayılı Kanun). Sözleşmedeki geç ödeme cezası ve kalan kiraların muaccel olacağı şartı geçersizdir (TBK m.346). Bankadaki depozitoyu banka ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla verir; ev sahibi, sözleşmenin sona ermesini (kiracının çıkışını değil) izleyen 3 ay içinde dava açtığını ya da takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu geri verir (TBK m.342/2-3).
Ne yapabilirsiniz?
İhtarın ve ödeme emrinin tebliğ tarihlerini belgelemek, süreleri takvime yazmak işinizi kolaylaştırır. Süreler kısadır.
Kiracı tarafı: Dosya 005 haklariniogren.com/dosya/005-odenmeyen-kira/ Tüm dosyalar: youtube.com/playlist?list=PLSrC-O5cJHDg
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Ödeme süreli yazılı ihtar (TBK m.315) | Konutta en az 30 gün | Yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği (yapıldığı) tarihi izleyen gün. Noter şart değildir, kanun "yazılı" der; tebliğ tarihini belgelemek işinizi kolaylaştırır. İhtarda borcun tutarı, verilen süre ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ile tahliye davası açılacağı yazılmalıdır (Yargıtay HGK). Noter aracılığıyla gönderilen ihtarda kiracı adreste bulunmazsa tebliğin nasıl yapıldığı ve tarihi için bkz. 'Sık yapılan yanlışlar' (Tebligat K. m.16, 20, 21). | TBK m.315/1-2 |
| Ödeme süresi dolunca tahliye davası | Ödeme süresi dolduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava; davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır | İhtardaki ödeme süresinin sonu. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz. | TBK m.315; HMK m.4/1-a; HUAK m.18/B-1a, 18/A-15 |
| Tahliye ihtarlı ödeme emri (İİK m.269) | Ödeme süresi konutta en az 30 gün; kiracının itiraz süresi kural olarak 7 gün | Ödeme emrinin kiracıya tebliği. İtiraz takibi yalnız durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse itirazın kaldırılması ve tahliye yine istenebilir (bkz. 'Kiracı itiraz ederse'). İtiraz edilmezse ödeme süresi bitince icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yolda arabulucu aranmaz; itirazdan sonra genel mahkemede dava açılırsa arabulucuya başvurmak gerekir. | TBK m.315; İİK m.269/1-2 |
| Kiracı itiraz ederse | İtirazın ev sahibine tebliğinden itibaren 6 ay | İtiraz takibi durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse ev sahibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren bu süre içinde kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte ister. Şartlar yoksa ya da ev sahibi genel dava yolunu seçerse sulh hukuk mahkemesinde dava açar; bu davada ödeme emri ihtar yerine geçer, ancak davadan önce arabulucuya başvurmak gerekir (Yargıtay'ın bir kararında, kiracısı şirket olan bir olayda (kiralananın türü kararda yazmıyor), itiraz üzerine arabulucusuz açılan itirazın iptali ve tahliye davası usulden reddedildi, red onandı: 3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.). Süre içinde itirazın kaldırılması istenmezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapılamaz. | İİK m.269/3, 269/b |
| Kiracı itiraz etmez ve ödeme süresinde ödemez | 6 ay | İhtar (ödeme) süresinin bitimi; bu süre içinde icra mahkemesinden tahliye istenir. | İİK m.269/a |
| Aynı kira yılında iki haklı ihtar | Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılır | Bir yıl ve daha uzun sözleşmede kira yılının, bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitimi. Yalnız dava yoluyla işler. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde bu yol oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut; 3. HD 2025/3118 K., otel kirası); ayrıntı Dosya 016'dadır. | TBK m.352/2 |
Sık yapılan yanlışlar
Yanlış: Kira ödenmedi, kilidi değiştirir, suyu veya elektriği keserim.
Doğrusu: Kanundaki yol yazılı ihtar, dava ya da icradır. Tahliye kararını da icra dairesi uygular (İİK m.26). Kiracı evi fiilen elinde bulunduran zilyettir; zilyetliğe saldıran bir hak iddia etse bile zilyet ona karşı dava açabilir (TMK m.973, 974, 983, 992/2). Kiracı taşınmak ya da eşyalarını götürmek isterse ev sahibi, kira alacağını güvenceye alacak miktardaki taşınırı ancak sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir (TBK m.338/1). Hapis hakkı yalnız kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar ve en çok işlemiş bir yıllık ile işlemekte olan altı aylık kira için söz konusudur; kiracının haczedilemeyen mallarında kullanılamaz (TBK m.336/1, 3). Kararsız el koymak, kilidi değiştirmek ya da eşyaları almak tahliye yolu değildir.
Yanlış: İhtar mutlaka noterden çekilmelidir.
Doğrusu: Kanun "yazılı" bildirim ister; noter şartı koymaz (TBK m.315/1). Süre, bildirimin kiracıya tebliğ edildiği (yapıldığı) günü izleyen günden başlar (TBK m.315/2); bu yüzden tebliğ tarihini belgelemek işinizi kolaylaştırır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarda kiracı adreste bulunmazsa ihtar aynı konutta oturan, görünüşüne göre on sekiz yaşından küçük olmayan birine verilebilir (Tebligat K. m.16, 22); kimse bulunmaz ya da almayı reddederse evrak muhtara ya da zabıtaya bırakılır, ihbarname kapıya yapıştırılır ve yapıştırıldığı tarih kural olarak tebliğ tarihi sayılır (m.21); aynı konutta oturan biri kiracının geçici olarak başka yere gittiğini söylerse evrak ona verilir ve tebliğ, evrakın verildiği gün yapılmış sayılır; evrakı almaktan çekinirse ihbarname kapıya yapıştırılır ve tebliğ, yapıştırmadan itibaren 15 gün sonra yapılmış sayılır (m.20, 21). Süreyi hesaplarken tebliğ tarihine bakılır. Adi mektup, e-posta ya da mesajla yapılan bildirimin yazılı bildirim sayılıp sayılmadığı ve kiracıya ulaştığının nasıl ispatlanacağı bu sayfada ele alınmamıştır.
Yanlış: Kiracı süre içinde ödediyse ihtar boşa gider, hiçbir şey olmaz.
Doğrusu: Kiracı sürede istenen kiranın tamamını öderse o ihtara dayanarak sözleşme feshedilemez (TBK m.315/1). Ancak Yargıtay kararlarının gerekçesine göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz; aynı kira yılında iki haklı ihtar olursa ve sözleşme süresiz ya da kira yılda bir ödenen türden değilse TBK m.352/2 ayrı bir dava yolu açar (ayrıntı Dosya 016).
Yanlış: İcra yoluna gireceksem önce arabulucuya gitmem gerekir.
Doğrusu: Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler (tahliye ihtarlı ödeme emri) arabuluculuk şartının dışındadır (HUAK m.18/B-1a); dava açılacaksa arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiracı yedi gün içinde itiraz ederse takip durur; ödeme süresinde ödenmemişse itirazın kaldırılması ve tahliye icra mahkemesinden istenir (İİK m.269). Yargıtay'ın kiracı şirketli, kefilli bir kira alacağı kararında (kiralananın türü kararda yazmıyor), itiraz üzerine arabulucuya başvurulmadan açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onanmıştır (3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.).
Sık sorulan sorular
1Kira ödenmediğinde ihtarda neler yazılmalı, süre ne zaman başlar?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre (oy çokluğuyla) ihtarda borcun miktarı ve tutarı, verilen süre ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ile tahliye davası açılacağı yazılmalıdır. Konutta süre en az 30 gündür ve bildirimin kiracıya tebliğ edildiği (yapıldığı) günü izleyen günden başlar (TBK m.315/2). Kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olduysa fesih bildirimi ile ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilmelidir (TBK m.349/3). Bu sayfada ihtar şablonu verilmez.
2İcra dairesinden tahliye ihtarlı ödeme emri nasıl işler?
Ev sahibi dava açmadan icra dairesinden tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilir; ödeme süresi konutta en az 30 gündür. Kiracı tebliğ üzerine kural olarak 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmez ve ödeme süresinde ödenmezse ev sahibi, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye ister. İtiraz edilirse takip durur; kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir.
3Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye istenebilir?
TBK m.315/1 metninde bir ay sayısı aranmaz: şart, muaccel kira bedelinin ya da yan giderin ödenmemesi, kiracıya yazılı süre verilmesi ve bu sürede de ödenmemesidir. Belirleyici olan ay sayısı değil, ihtar ve verilen süredir. Aynı kira yılında iki haklı ihtar varsa, sözleşme süresiz ya da kira yılda bir ödenen türden değilse, TBK m.352/2 ayrı bir dava yolu sağlar.
4Kilidi değiştirmek ya da suyu kesmek yol mu?
Kanunda ödenmeyen kira için ev sahibine tanınan yollar ihtar, dava ve icradır; tahliye kararını icra dairesi uygular. Kiracı evin zilyedidir ve zilyetliğine saldırılırsa saldıran bir hak iddia etse bile dava açabilir (TMK m.983, 992/2). Kiracı taşınmak ya da eşyayı götürmek isterse ev sahibi, kira alacağını güvence altına alacak miktardaki eşyayı ancak sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
5Kira davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır. Büroya başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
6Depozito kira borcuna ne olur?
Bu cevap, sözleşmeyle kararlaştırılıp bankadaki vadeli hesaba yatırılan güvence içindir; depozitonun kira borcuna mahsup edilip edilemeyeceği bu sayfada anlatılmaz. Bankadaki depozitoyu banka ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla verir. Ev sahibi sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ay içinde dava açtığını ya da takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu geri verir. Bu 3 ay sözleşmenin sona ermesinden işler, kiracının çıkışından değil.
Bağlantılı dosyalar
Kaynaklar
- 6098 sayılı TBK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
- 2004 sayılı İİK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf
- 6325 sayılı HUAK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf
- 4721 sayılı TMK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf
- 6100 sayılı HMK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6100.pdf
- 3095 sayılı Kanun — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3095.pdf
- Kararlar: karararama.yargitay.gov.tr
Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)