Kiracı Evi Hasarlı Bıraktı: Teslim Alırken Neye Dikkat Etmelisiniz?

Ev sahibi geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı bu eksiklik ve ayıplar için her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplarda kiracının sorumluluğu devam eder; bunlar belirlenince de hemen yazılı bildirim gerekir. Teslimi kiracıyla birlikte yapıp teslim anındaki durumu tutanak ve fotoğrafla kaydetmek yararlı olabilir; tutanağa yazılan ya da yazılmayan kayıtların sonucu olaya göre değişir (örneğin 3. HD 2024/822 E., 2025/281 K.'da teslim tutanağındaki söküm kaydı, ev sahibinin hor kullanma tazminatı talebini etkiledi).

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Yargıtay 6. HD'nin 2015 tarihli bir konut kararında normal kullanımdan doğan boya giderinin kiracıya yüklenmesi hatalı bulundu (6. HD 2014/12807 E., 2015/8863 K.). Boyada kötü kullanım varsa durum ayrıdır; hor kullanım zararından kiracı sorumludur ve tutar, yıpranma payı düşülerek belirlenir. Sözleşmedeki boya ya da badana maddesinin sonucu bu sayfada ele alınmamıştır; kendi durumunuz için bir avukata ya da maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Kanundaki ayrım sözleşmeye uygun kullanımdır: bundan doğan eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir (TBK m.334). Yargıtay kararlarında hor kullanım ve olağan kullanım zararı birbirinden ayrılır ve hor kullanım kalemlerinden yıpranma (eskime) payı düşülür (3. HD 2021/2117 E., 2022/511 K.). Her kalemin hangisine girdiği olaya göre belirlenir.

Bankadaki depozitoyu banka ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verir; sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava veya takibi bankaya yazılı bildirmezseniz banka kiracının istemi üzerine depozitoyu ona verir (TBK m.342). Arabuluculuk başvurusunun bu üç aylık süreye etkisi bu sayfada ele alınmamıştır; süre kısadır, bir avukata ya da maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. Elinizdeki depozitodan ise Yargıtay'ın antrepo ve otel kiralarına ilişkin kararlarında ancak gerçek bir alacak düşülebileceği, tutar tartışmalıysa yargılamayla belirleneceği belirtildi (3. HD 2024/3882 E., 2025/4233 K., antrepo kirası, teminat mektubu; 3. HD 2022/6900 E., 2023/2022 K., otel kirası); bir konut kararında da zarar depozitoyu aşınca depozito düşülüp kalan ev sahibine hükmedildi (3. HD 2023/3510 E., 2024/2560 K.).

Dava açılmadan önce delil tespiti, esas davaya bakacak mahkemeden ya da evin bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenebilir (HMK m.400, 401). Yargıtay'ın bir kararında raporun kiracıya makul sürede tebliği de aranarak bildirim yapılmamış sayıldı; aynı kararda teslim tutanağında, sözleşmedeki maddeye uygun olarak bazı söküm işlerinin yapıldığının yazılı olması da hor kullanma tazminatı istemini engelledi (3. HD 2024/822 E., 2025/281 K.). Tek taraflı hazırlanan ve itiraza uğrayan tespit raporuna dayanılarak hesap yapılamayacağı da kararlarda belirtildi.

Yargıtay 3. HD'nin bir konut dosyasındaki kanun yararına bozma kararında, ev sahibi anahtarı almaktan kaçınırsa kiracının mahkemeye başvurup tevdi yeri belirletmesi, anahtarı icra dosyasına ya da notere teslim etmesi gerektiği belirtildi; anahtarın emlakçıya bırakılması usulüne uygun teslim sayılmadı (3. HD 2023/2972 E., 2023/3825 K., 19.12.2023). Yargıtay'ın bir konut kararında anahtarın notere bırakıldığının ev sahibine tebliği tarihi, teslim alma tarihi sayıldı (3. HD 2017/9846 E., 2018/8629 K., 18.09.2018).

Kanun, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar; hasar tazminatı da kira ilişkisinden doğar, bu nedenle bu şart ona da uygulanır ve başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B-1, 18/A-2). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Anlaşma olmazsa kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür.