Ev Sahibi "Oğlum Evlenecek" Diye Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Belirli süreli sözleşmede dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır (TBK m.350/1); sözleşme kendiliğinden uzadıysa bu 1 ay her uzayan kira yılının sonunda işler. Ev sahibi daha önce ya da en geç bu süre içinde dava açacağını yazılı olarak bildirdiyse dava, bildirimi izleyen uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir (TBK m.353). Yargıtay'a göre süre bitmeden açılan dava reddedilir ve dava süresine mahkeme kendiliğinden bakar.

Belirli süreli sözleşmede kanun, ihtiyaç davasını önceden ihtar çekilmesi şartına bağlamaz; en geç dava süresi içinde yapılan yazılı 'dava açacağım' bildirimi yalnız dava süresini 1 kira yılı uzatır (TBK m.350/1, 353). Sözleşmenizde ev sahibi için süre bitiminden önce bildirim şartı varsa ona uyulması gerekir; Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre uyulmazsa sözleşme 1 yıl uzar (3. HD 2024/2446 E., 2025/1440 K.). Bir ihtarname tek başına tahliye kararı değildir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B-1, 18/A-2). Yargıtay'a göre bu başvuru, sözleşme süresi bittikten sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K.). Arabuluculukta anlaşmak zorunlu değildir; ama imzalanan anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhiyle ilam niteliğinde belge sayılır, yani mahkeme kararı gibi icraya konabilir (HUAK m.18/2, 18/B-3). Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, bu yüzden arabuluculuk sona ererse davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca bu taraf lehine hükmedilecek vekâlet ücreti yarıya iner (HUAK m.18/A-11).

Hayır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15); Yargıtay'ın kanun yararına bozma kararında da bu aralık 1 aylık dava süresinden sayılmadı (3. HD 2025/2548 E., 2025/5852 K.). Bu yüzden dava, son tutanaktan sonra 1 aylık süreden kalan günler içinde açılmalıdır.

Yargıtay'a göre tahliye için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır ve ispat yükü ev sahibindedir. Geçici, henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun süreye bağlı bir ihtiyaç yetmez; ihtiyaç dava açıldığında bulunmalı ve yargılama boyunca da sürmelidir (3. HD 2024/1007 E., 2025/97 K., işyeri kirasına ilişkin; aynı ilkeler konut için 6. HD 2014/6610 E., 2014/8287 K.'da da yer alır). Evlenecek çocuk için Yargıtay'ın (kapatılan 6. Hukuk Dairesi) 2014 tarihli bir konut bozma kararında, dava açılmadan önce evlenen ve daha küçük bir daire kiralamak zorunda kalan kızın ihtiyacı tanıklarla kanıtlanmış sayıldı; ev sahibinin ihtiyacı evlilikten önce ihtarnamelerle bildirmesi de ihtiyacın göstergesi kabul edildi, ihtiyaç sahibinin kirada oturması ise ihtiyacın varlığına karine sayıldı (6. HD 2014/6610 E., 2014/8287 K.). Sonuç somut olaya göre değişir.

İhtiyaç amacıyla evi boşalttıran ev sahibi, haklı sebep olmadan, evi 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355/1). Kanun 'haklı sebep'i tanımlamaz; somut olaya göre değerlendirilir. Yasak başkasına kiralamayı kapsar; evin eski kiracıya yeniden kiralanması bu yasağa girmez.

Ev sahibi bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3). Yargıtay'ın işyeri kirasına ilişkin bir kararına göre bundan fazlası istenirse fazla zararın ispatlanması gerekir (3. HD 2023/4785 E., 2025/230 K.). Yargıtay'a göre tazminat için tahliyenin mahkeme kararıyla ya da icra yoluyla olması gerekir; ihtar üzerine kendiliğinden çıkan kiracı bu tazminatı alamadı (3. HD 2023/4399 E., 2024/2384 K.; 3. HD 2017/4956 E., 2019/871 K.).

Aynı kurallar uygulanır: TBK m.350/1, ev sahibinin kendisinin konut ihtiyacını da sayar; dava yolu, süreler, zorunlu arabuluculuk ve ihtiyacın ispatı burada da gerekir. Örneğin Yargıtay'ın onadığı bir konut kararında, tedavi gören yaşlı ev sahibinin o il ve ilçede başka taşınmazı bulunmadığı ve ihtiyacı tanıklarla da doğrulandığı için ihtiyaç kabul edildi (3. HD 2025/927 E., 2025/6060 K.). Evi sonradan edinen yeni malik için kurallar farklıdır (TBK m.351).