Kira Sözleşmesi Bitti, Ev Sahibi Evden Çıkarabilir mi?

Belirli süreli konut kira sözleşmesinde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır; bunun için yeni bir sözleşme imzalanması gerekmez (TBK m.347/1, 348). Uzama her yıl sonunda aynı şekilde tekrarlanır; kanun da ev sahibinin sebepsiz fesih hakkını '10 yıllık uzama süresi' sonuna bağlar. Ev sahibi, süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez.

Konut kirasında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; ev sahibi süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, tahliyeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle ve her sebebin kendi süresi içinde isteyebilir (TBK m.347/1); ayrıca belirli süreli sözleşmede süre + 10 yıllık uzama dolmuşsa uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347, 348). Ancak ev sahibi, yazılı sözleşmenin süresi bittikten sonraki 1 ay içinde icra dairesine başvurursa size 15 gün içinde boşaltmanızı isteyen bir tahliye emri gönderilir (İcra ve İflas Kanunu, İİK m.272). Sözleşmenin uzadığına dair itirazınızı tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine bildirirseniz takip durur, ev sahibi ise icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir; süresinde itiraz etmezseniz, tahliye emrindeki 15 günlük süre geçtikten sonra zorla tahliye yapılabilir (İİK m.272-275). Ev sahibi kira borcu için ödeme emri gönderirse itiraz süresi tebliğden itibaren çoğu durumda 7 gündür (İİK m.269); itiraz takibi durdurur ama tek başına korumaz: kira ödeme süresinde ödenmezse tahliye yine istenebilir (İİK m.269/3, 269/b-c).

Yeni bir sözleşme imzalanmaması sözleşmeyi sona erdirmez. Belirli süreli sözleşmede kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1, 348). Uzayan dönemde kira bedeli ise TBK m.344'teki sınırlar içinde değişebilir. Ev sahibi süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir, süre + 10 yıllık uzama dolmuşsa uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347, 348).

Kural olarak hayır; konut kirasında ev sahibi sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle ve süreler içinde sona erdirebilir. Başlıcaları: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu ya da yeniden inşa ve imar (TBK m.350), evi sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351), yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (TBK m.352), ödenmeyen kira (TBK m.315); belirli süreli sözleşmede ayrıca 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim (TBK m.347/1). Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).

Belirli süreli sözleşmede ev sahibi, sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).

5 yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir. TBK m.344/3'teki 5 yıl, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından belirlenebilmesiyle ilgilidir. Sebepsiz fesih için belirli süreli sözleşmede sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama dolmalı ve ev sahibi uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçmeli ve ev sahibi genel hükümlere göre yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır (TBK m.347, 348).

Ev sahibinin sözlü talebi ya da ihtarnamesi tek başına tahliye kararı değildir; konut kirasında ev sahibi sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kanundaki yollarla sona erdirebilir, örneğin ihtiyaç için dava açarak (TBK m.350) ya da yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icraya başvurarak veya dava açarak (TBK m.352/1). Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; icra dairesi üzerinden yapılan ilamsız tahliye takiplerinde bu şart aranmaz (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1-a). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Ev sahibi icra dairesinden tahliye emri gönderirse itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gün, kira için ödeme emri gönderirse çoğu durumda 7 gündür; itiraz takibi durdurur ama ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir, süresinde itiraz edilmezse (kira ödeme emrinde ayrıca ödeme süresi içinde kira da ödenmezse) tahliye yolu açılır (İİK m.269, 269/a, 273-275).