Haklarını Öğren
Uzama yılı ve 10 yıllık uzama süresi
Tanım
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar; kanun bu 1 yıllık dönemleri uzama yılı diye anar (TBK m.347/1, 348). Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak sözleşme süresi ve ardından 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede ise kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).
TBK m.347, 348
Örnek
Temsilî örnek
Bir kiracı, belirli süreli konut kirasında süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmamıştır. Bu durumda sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar. Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak sözleşme süresi ve ardından 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Sık karıştırılan
Tahliye taahhüdü: Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; 10 yıllık uzama süresinden sonra, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sebepsiz son vermesi istisnadır. Taahhütte ise kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye: Uzama yılı, kendiliğinden uzayan 1 yıllık dönemdir ve kural olarak tek başına kiraya verene sona erdirme hakkı vermez. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise kiraya verenin gereksinimi sebebiyle açtığı davadır (TBK m.350/1); sözleşme uzadıysa dava süresi uzayan kira yılının sonundan hesaplanır.
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Ev sahibinin sebep göstermeden fesih bildirimi (belirli süreli sözleşme) Dosya 001 | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce, yazılı | Sözleşme süresi + 10 yıllık uzama dolduktan sonra; bu süreyi izleyen her uzama yılı için | TBK m.347/1, 348 |
| Sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama sonrası fesih (TBK m.347, 348) Dosya 013 | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim | Belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama süresi, belirli sürenin bitiminden sonra başlar ve sonunda ev sahibi uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sona erdirilir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348); aile konutunda, kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılır (TBK m.349/3). Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre, belirli süreli sözleşmede (kiracısı şirket olan olay), bildirimden sonra kiracı çıkmazsa tahliye davası, bildirimin yapıldığı dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar, önce arabulucuya başvurularak açılmalıdır; 10 yıllık uzama süresi dolmadan açılan dava erken açıldığı için reddedilmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Belirsiz süreli sözleşmede bu dava penceresinin nasıl işlediği o kararda ele alınmamıştır. | TBK m.347, 348, 349/3 |
| Belirli süreli sözleşmenin sona ermesi: kiracının bildirimi Dosya 014 | Süre bitiminden en az 15 gün önce; bildirilmezse sözleşme 1 yıl uzar | Belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimi. Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; istisna: süre ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2). Ayrıntı: Dosya 001 | TBK m.347/1 |