Ev Sahibi Hakları Rehberi

Durumunuz hangi dosyada?Süreler

Bu rehber, konutunu kiraya verenlerin sık karşılaştığı durumları anlatan dosyalarımızı yayınlandıkça tek sayfada toplar: kiranın ödenmemesi, kiracının evi boşaltmaması ve tahliye yolları, kira sözleşmesinin içeriği, kiracılı ev satın almak, iki haklı ihtar, evin hasarlı teslimi, alt kira ve günlük kiralama, elden kira, 5 yıl sonrası kira bedelinin belirlenmesi (kira tespit davası) ve kira geliri beyanı (konut istisnası, gider). Her durum için ilgili dosyaya yönlendirir ve temel kuralları kanun maddeleriyle özetler; istisnaların, sürelerin ve Yargıtay kararlarının ayrıntısı dosya sayfalarındadır. Konut kiracısı olarak durumunuza bakmak isterseniz Kiracı Hakları rehberi de aynı kanun maddelerine dayanır; iki rehber yalnız okurun tarafı bakımından ayrılır. Rehber ev sahipliğiyle ilgili her konuyu kapsamaz; yeni konuların dosyaları yayınlandıkça buraya eklenir.

Genel bilgilendirmedir; kişisel hukuki soruya cevap verilmez, kendi durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun.

Dosyalar

Ev Sahibi Hakları · Nº 012–036

Durumunuz hangi dosyada?

Durumunuz	Dosya	Ne anlatır?
Kiracı bu ayın kirasını ödemedi	Dosya 012	İhtar, tahliye ihtarlı ödeme emri ve dava yollarını, kilit değiştirmenin neden yol olmadığını Dosya 012 anlatır.
Sözleşme süresi doldu ama kiracı evi boşaltmıyor	Dosya 013	Başlıca tahliye yollarını (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ödenmeyen kira, 10 yıl sonrası fesih) ve hangisinin dava, hangisinin icra olduğunu Dosya 013 anlatır.
Evimi ilk kez kiraya vereceğim; sözleşmede neler olmalı, hangi şartlar geçersiz	Dosya 014	Depozito sınırını, kira artış sınırını, geçersiz sayılan şartları ve kefalet şeklini Dosya 014 anlatır.
Kiracılı ev satın aldım ve kendim oturmak istiyorum	Dosya 015	Yeni malikin kira ilişkisindeki yerini, ihtiyaç için iki yolu, bildirim süresini ve icra ihalesiyle alınan evdeki ayrı kuralı (İİK m.135/2) Dosya 015 anlatır.
Kiracı aynı kira yılında kirayı iki kez geç ödedi, iki yazılı ihtar gönderdim	Dosya 016	İki haklı ihtarın şartlarını, dava süresini ve ihtardan sonra ödemenin etkisini Dosya 016 anlatır.
Kiracı evden çıkıyor, evde hasar var	Dosya 017	Teslimde hemen yazılı bildirim şartını, eskime ile hasar farkını ve depozitonun akıbetini Dosya 017 anlatır.
Kiracı evi başkasına ya da günlük kiralama sitesinde kiraya vermiş	Dosya 018	İzinsiz alt kirada ihtar ve fesih yolunu, günlük kiralamada izin belgesi kuralını Dosya 018 anlatır.
Kiracı kirayı elden ödüyor, ne dekont var ne makbuz	Dosya 019	Banka ya da PTT belgesi zorunluluğunu, makbuz hakkını ve ödemenin kim tarafından ispatlanacağını Dosya 019 anlatır; ayrıntı Dosya 033'te.
Aynı kiracıya 5 yıldan uzun süredir kiralıyorum; kirayı nasıl artırırım?	Dosya 035	Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kirayı hâkimin belirlediğini (TBK m.344/3; hâkim bedeli tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirler, istenen bedeli vermesi gerekmez); bunun tahliye hakkı değil kira bedeli kuralı olduğunu; dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmış ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa belirlenen kiranın yeni dönem başından geçerli olacağını, sözleşmede artış hükmü varsa 30 gün aranmadığını ama davanın yeni dönemin sonuna kadar açılması gerektiğini (m.345) ve arabuluculuğun 30 günlük şarta etkisinin net olmadığını Dosya 035 anlatır.
Kira tespit davası ne zaman açılır, arabulucu, hangi mahkeme, ne kadar sürer; kiracı kabul etmezse tahliye edilir mi?	Dosya 035	Davanın her zaman açılabileceğini (TBK m.345/1; dava açılabilmesi, hâkimin kirayı istenen düzeye belirleyeceği anlamına gelmez, sonuç olaya göre değişir); arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğunu ve kira tespit davasının ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisnaya girmediğini (HUAK m.18/B-1-a); davaya sulh hukuk mahkemesinin baktığını, davalının cevap süresinin iki hafta olduğunu, kanunun davanın toplam süresini söylemediğini; yeni kirayı kabul etmemenin tahliye sebebi olmadığını Dosya 035 anlatır.
Dairemi kiraya verdim; beyanname vermem gerekir mi, konut istisnası ne kadar?	Dosya 036	Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın belli bir tutarının gelir vergisinden müstesna olduğunu (GVK m.21/1; tutar takvim yılına göre değişir, güncel tutar Dosya 036'dadır); istisnadan kimlerin faydalanamayacağını (GVK m.21/2; üçüncü dilim sınırı yalnız istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenler için aranır); beyannamenin takvim yılını izleyen yılın Mart ayında verildiğini (GVK m.92/1; güncel tarihler için GİB duyurusu); GİB rehberine göre toplam konut kirası yıllık istisna tutarının altındaysa (m.21/2'deki engeller yoksa) bu gelirler için beyanname vermeye gerek olmadığını, tutarı aşan konut kirasının yıllık beyannameyle bildirildiğini ve istisna tutarının beyan edilen kiradan düşüldüğünü, birden fazla konutta istisnanın kira gelirleri toplamına bir kez uygulandığını ve istisnanın iş yeri kirasına uygulanmadığını Dosya 036 anlatır.
Götürü gider mi gerçek gider mi; konut kredisi faizi gider yazılır mı; beyan edilmezse ne olur?	Dosya 036	Gerçek gider ile hasılatın % 15'i götürü gider yöntemlerini (götürü usulü kabul edenlerin iki yıl geçmedikçe dönemeyeceğini); konutta konut kredisi faizinin gider olarak indirilemeyeceğini (GİB'e göre 1/1/2025'ten itibaren başlayan vergilendirme dönemlerinde); gerçek gider yöntemi ile istisna birlikte kullanılırsa istisna edilen hasılata isabet eden giderin indirilemeyeceğini (GVK m.74/1); istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hâlinde istisnadan yararlanılamayacağını (GVK m.21/1); beyan gerektiği hâlde verilmezse vergi ziyaı cezasının söz konusu olabileceğini (ziyaın oluşup oluşmadığı olaya göre değişir) Dosya 036 anlatır.

Temel kurallar

1Sözleşme süresi bitti diye ev sahibi sözleşmeyi sona erdiremez; tahliye sebepleri kanunda sayılıdır

Konut kirasında ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; belirli süreli sözleşmede kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK m.347/1). Sebep göstermeden sona erdirme ancak belirli süreli sözleşmede sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapılan bildirimle; belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yapılan yazılı fesih bildirimiyle mümkündür (TBK m.347, 348). Bunun dışında dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Başlıca sebepler: kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için kullanma zorunluluğu; bu sebeple dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılır, bu süre içinde dava açacağınızı kiracıya yazılı bildirirseniz dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.350/1, 353); yeniden inşa ya da imar için esaslı onarım gerekiyor ve bu işler sırasında ev kullanılamıyorsa (TBK m.350/2); evi sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351); kiracının evin tesliminden sonra belli bir boşaltma tarihiyle verdiği yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1; boşaltma tarihinden başlayarak 1 ay içinde icraya başvurulur ya da dava açılır); aynı kira yılında iki haklı ihtar (TBK m.352/2); ödenmeyen kira (TBK m.315). Her yolun süresi ve şartı farklıdır, süreler kısadır; ayrıntı Dosya 013'tedir.

2Kira ödenmezse: yazılı ihtar, konutta en az 30 gün süre

Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konutta bu süre en az 30 gündür ve kanuna göre yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği (yapıldığı) tarihi izleyen günden işler (TBK m.315/2). İhtarın ve tebliğ tarihinin belgelenmesi, ihtarda yazılması gerekenler ve süre dolunca izlenecek yollar Dosya 012'dedir. Aile konutunda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimi ve ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349/3).

3İcra yolu: ilamsız takip, itiraz ve 6 aylık süreler

Ev sahibi dava açmadan icra dairesinden tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilir; bu yolda arabulucu aranmaz (HUAK m.18/B-1-a; İİK m.269). Ödeme emrine karşı itiraz süresi tebliğden itibaren çoğu durumda 7 gündür; itiraz takibi durdurur (İİK m.269). Ödeme süresinde kira ödenmemişse ev sahibi kanundaki şartlarla itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir; bu süre içinde istemeyen alacaklı aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz (İİK m.269, 269/b-c). Kiracı itiraz etmez ve ödeme süresinde ödemezse ev sahibi, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m.269/a). İtiraz üzerine icra mahkemesi yerine genel mahkemede dava açılırsa önce arabulucuya başvurmak gerekir; Yargıtay'ın bir kira alacağı takibi kararında, itiraz üzerine arabulucusuz açılan itirazın iptali ve tahliye davası usulden reddedilmiştir (3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K., işyeri). Ayrıntı ve itiraz üzerine açılan davada arabuluculuk sorusu Dosya 012'dedir.

4İki haklı ihtar: dava yoluyla, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay

Kiracı, bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa ev sahibi dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir; dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılır; bir yıldan kısa sözleşmelerde bu süre kira süresinin bitiminden başlar (TBK m.352/2). Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353); bunun iki haklı ihtar davasında nasıl uygulandığı için bir avukata danışın. Bu yolda tahliye yalnız dava ile istenir. Yargıtay'ın bir kararında, süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtarın oluşmayacağı belirtilmiştir (3. HD 2018/3126 E., 2018/6396 K., konut); hangi ihtarın haklı sayıldığı ve ihtardan sonraki ödemenin etkisi dahil ayrıntı Dosya 016'dadır.

5Dava öncesi arabuluculuk zorunlu, ilamsız icra yolunda aranmaz

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Bu istisna yalnız kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi içindir (HUAK m.18/B-1, 18/A-2); genel mahkemede dava açılırsa, itiraz üzerine açılan dava dahil, arabuluculuk aranır (3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K., işyeri). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15); bu, başvurunun süre dolmadan, yani dava açma süresi başladıktan sonra ve bu süre içinde yapılmasına bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin uyuşmazlık giderme kararına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında (TBK m.350) arabuluculuk başvurusu dava açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılmalıdır; süre başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K.). Bu karar iki haklı ihtar davası hakkında verilmemiştir; ihtiyaç davasının ayrıntısı Dosya 013'te, iki haklı ihtar davasının ayrıntısı Dosya 016'dadır. Arabuluculukta anlaşmak zorunlu değildir (HUAK m.3/1); kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerhi içeren belge ilam niteliğinde sayılır (HUAK m.18/2, 18/B-3).

6Tahliyeyi kendiniz yapamazsınız: kilit, su-elektrik ve eşya

Kilidi değiştirmek, suyu ya da elektriği kesmek, eşyaları almak kanunda tahliye yolu değildir. Kiracı evin zilyedidir; saldıran bir hak iddia etse bile zilyet ona karşı dava açabilir (TMK m.983). Kiraya verenin, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde en çok işlemiş bir yıllık ile işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvenceleyen bir hapis hakkı vardır; bu hak kiracının haczedilemeyen mallarında kullanılamaz (TBK m.336). Hapis hakkı yalnız kiracıya ait eşyada işler; üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış ya da kaybolmuş eşya üzerindeki hakları hapis hakkından önce gelir (TBK m.337). Kiracı taşınırken alıkoyma yalnız sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla olur (TBK m.338). Hakkı korumak için icra dairesinin yardımı istenebilir (İİK m.270); kilit değiştirmek, su ya da elektriği kesmek veya eşyaları almak bunun yerine geçmez. Kiracının rızası olmadan eve girmek ya da evi işgal etmek olaya göre TCK m.116 ve 154'teki suç tanımlarına girebilir. Yargıtay 2. Ceza Dairesi'nin bir kararında, kiracının oturduğu evin kapı kilidini değiştirip kiracının evden yararlanmasını engelleyen ev sahibinin eylemi TCK m.154'teki hakkı olmayan yere tecavüz suçu olarak nitelendirilmiştir (2. CD 2023/11321 E., 2023/3897 K.); suçun niteliğini daireler farklı değerlendirebilir. Ayrıntı Dosya 012 ve 013'tedir.

7Boşalttırdığınız ev 3 yıl başkasına kiralanamaz; yeniden inşada eski kiracının öncelik hakkı vardır

Ev sahibi gereksinim amacıyla evin boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın evi üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aykırılıkta eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m.355). Yargıtay'ın bir kararında, kiracı kendiliğinden (yargı kararı ya da icra yoluyla olmadan) tahliye ettiği için bu tazminatın koşulları oluşmadı kabul edilmiştir (3. HD 2023/4399 E., 2024/2384 K.); her olayda aynı sonuca varılacağı söylenemez, evi başkasına kiralamadan önce bir avukata danışın. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yeniden inşa edilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz (TBK m.355/2). Bunlar ev sahibinin yükümlülükleridir; ayrıntı Dosya 013'tedir.

8Sözleşmede depozito, kira artışı ve ceza koşulu sınırlıdır

Depozito (güvence) istenirse 3 aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilirse kiracı bunu onayınız olmadan çekilemeyecek vadeli hesaba yatırır ve banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir (TBK m.342). Sözleşme bitiminden sonra 3 ay içinde dava veya takibi bankaya yazılı bildirmezseniz banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir (TBK m.342). Yenilenen dönemde kira artışı anlaşması, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez (TBK m.344/1). Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılının kirası, dava açılırsa hâkimce TÜFE 12 aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek belirlenir (TBK m.344/3). Geç ödeme için ceza koşulu ya da sonraki kiraların muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Ayrıntı Dosya 014 ve 017'dedir.

9Kiracılı ev edinen: sözleşme yeni malike geçer, ihtiyaç için süre kısadır

Kiralanan satış, miras ya da başka bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310/1); sözleşme kural olarak aynı şartlarla sürer. Ev icra ihalesinden alındıysa kural farklıdır: kiracılık hacizden önceki tarihli resmî bir belgeyle gösterilemiyorsa alıcı için tahliye emri çıkabilir (İİK m.135/2); ayrıntı Dosya 015'tedir. Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla sözleşmeyi 6 ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da bu hakkı kullanabilir (TBK m.351). Bildirimin şekli, tebliği ve paylı mülkiyet gibi ayrıntılar Dosya 015'tedir.

10Teslimde evi hemen inceleyip eksikleri yazılı bildirmelisiniz

Ev sahibi, geri verme sırasında evin durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerle ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı bu eksiklik ve ayıplar için her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Olağan incelemeyle belirlenemeyen eksikliklerde kiracının sorumluluğu devam eder; bunları belirlediğinizde de kiracıya hemen yazılı bildirmeniz gerekir (TBK m.335). Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334/1). Yazılı rızanızla yapılan yenilik ve değişikliklerde, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça evin eski durumuyla geri verilmesi istenemez (TBK m.321). "Hemen" sözcüğünün uygulaması ve ispat ayrıntısı Dosya 017'dedir.

11Alt kira ve günlük kiralama: yazılı rıza ve yazılı ihtar

Konut kirasında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez (TBK m.322/2). Yargıtay uygulamasına göre izinsiz alt kirada ev sahibinin genel yolu, konutta en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtar etmektir (TBK m.316/2); kanunun saydığı ağır hâllerde hemen fesih de mümkündür (m.316/3). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kanun yararına temyiz isteminin reddi kararında (2025/5269 E., 2026/59 K.), kiracının evi bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanmasını alt kira saymamış; karardaki olayda kiracı evlenip ayrılmış, aile bireyleri yaklaşık dört yıl kira karşılığı oturmaya devam etmiş ve ev sahibi uzun süre ses çıkarmamış, Daire bunu izin saymıştır; bu tek bir olayın kararıdır, her duruma uymayabilir. Oturmak için kiralanan evin kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralanması 7464 sayılı Kanunda yasaktır (m.3/7). Evini günlük kiralamak isteyen ev sahibi ise sözleşmeden önce izin belgesi almak zorundadır ve bu yükümlülük kiraya verene aittir (7464 m.3/1, 3/5); başvuruda binanın tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar da istenir (m.3/3). Kanun, tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamaları kapsamaz (m.1/3); ancak her defasında yüz günden uzun sözleşme yapılsa bile aynı konutu bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verenler için ayrı bir yaptırım vardır (m.4/1-g). Ayrıntı Dosya 018'dedir.

12Kirayı banka ya da PTT üzerinden almak vergi bakımından zorunludur; ödemenin geçerliliği ve ispatı ayrı konudur

Konutunu kiraya verenler ve kiracılar, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle belgelemek zorundadır (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.2/1, VUK mükerrer m.257'ye dayanır). Mahkeme ve icra yoluyla ya da ayni olarak yapılan tahsilat ve ödemeler kapsam dışındadır. Zorunluluğa uymayanların her birine ve her bir işlem için işlem tutarının %10'u oranında, yasal asgari tutardan az olmamak üzere özel usulsüzlük cezası kesilir (Tebliğ m.3; VUK mükerrer m.355). Asgari tutarlar her yıl güncellendiği için bu rehberde yazılmadı; vergi konularında vergi dairesinden bilgi alınabilir. Ayrıntı Dosya 019'dadır.

13Makbuz isteyebilirsiniz; elden ödemenin ispatı senetle aranabilir

Borcu ödeyen borçlu, makbuz isteyebilir (TBK m.103). Kira gibi dönemsel edimlerde alacaklı çekince belirtmeden bir dönemin makbuzunu verirse önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır (TBK m.104); bu yüzden makbuza çekince yazılıp yazılmadığı önemlidir. Belli bir tutarı aşan hukuki işlemlerin kural olarak senetle, yani yazılı belgeyle ispatı gerekir; bu parasal sınır her takvim yılı başından itibaren yeniden değerleme oranında artar; karşı tarafın açık muvafakati, delil başlangıcı ya da kanundaki istisnalar hâlinde tanık dinlenebilir (HMK m.200, 202, 203, Ek m.1; muvafakat, senetle ispat kuralı hatırlatılarak verilmelidir; ayrıntı Dosya 033'te). Ödemeyi kimin ispatlayacağı ve güncel sınır Dosya 019'dadır.

14Bildirimler yazılı olmalı, süreler çoğunlukla tebliğ tarihine bağlıdır

Konut kirasında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK m.348). Ödenmeyen kira ihtarında verdiğiniz süre, kanuna göre yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği (yapıldığı) tarihi izleyen günden işler (TBK m.315/2); icra dairesinden gönderilen belgelerde ise itiraz süresi tebliğden itibaren başlar (İİK m.269). Muhatap adreste bulunmazsa tebligat, kendisiyle aynı konutta oturan kişilere yapılabilir (Tebligat K. m.16). Kimse bulunmaz ya da evrakı kabul etmezse ihbarname kapıya yapıştırılır ve yapıştırıldığı tarih kural olarak tebliğ tarihi sayılır (m.21); aynı konutta oturan biri muhatabın geçici olarak başka yere gittiğini beyan ederse evrak ona verilir ve tebliğ verildiği gün yapılmış sayılır; evrakı almaktan çekinirse ihbarname kapıya yapıştırılır ve tebliğ 15 gün sonra yapılmış sayılır (m.20, 21). Bildirimlerin ve tebliğ tarihlerinin saklanması süre takibini kolaylaştırır.

15Nereye başvurabilirsiniz?

Kendi durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz; kanuna göre adli yardım, maddi imkânı olmayanlara, yani avukatlık ücretlerini ve diğer yargılama giderlerini karşılama olanağı bulunmayanlara avukatlık hizmeti sağlanmasıdır ve baro merkezlerinde adli yardım bürosunca yürütülür (Avukatlık Kanunu m.176, 177). Hukuki meselelerde mütalaa vermek avukatlara aittir (Avukatlık Kanunu m.35); bu sitede kişisel hukuki sorulara cevap verilmez. Sürelerin kısa olduğu durumlarda (ör. tebliğden itibaren 7 günlük itiraz süresi, kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık dava süresi) vakit kaybetmeden başvurmak gerekir.

165 yıldan sonra yeni kirayı hâkim belirler; dava her zaman açılabilir ama bu, hâkimin kirayı istenen düzeye getireceği anlamına gelmez; belirlenen kiranın yeni dönem başından geçmesi için 30 günlük ve yeni dönem sonuna kadar dava açma şartları vardır, arabulucuya başvuru dava şartıdır

Tahliye hakkı değil, kira bedeli kuralı: beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kirayı hâkim belirler (TBK m.344/3; hâkim bedeli tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirler, istenen bedeli vermesi gerekmez). Dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1); bu, hâkimin kirayı istenen düzeye belirleyeceği anlamına gelmez, sonuç olaya göre değişir. Mahkemenin belirleyeceği kira, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı bildirmişse ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (m.345/2). Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönem başından geçerlidir (m.345/3). Kanun "yazılı" bildirim der. Yargıtay'ın kanundan önceki içtihada dayanan eski bir kararına göre bildirimin süre içinde kiracıya ulaşması gerekir; aynı karara göre artış hükmü ve süresinde dava ya da bildirim yoksa dava açılan dönem için tespit yapılamaz, dava sonraki dönem için sürdürülebilir (tek karar, 2018, eski içtihada dayanıyor; 15 günlük eski ölçüye dayanır, kanundaki süre 30 gündür). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; tek istisna ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir ve kira tespit davası bu istisnaya girmez (HUAK m.18/B-1-a). Başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A-2). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir (m.18/A-9). Kanun şunu da söyler: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Bu hükmün TBK m.345'teki otuz günlük şarta ve "yeni dönem sonuna kadar dava" süresine etkisi Dosya 035'te netleştirilmiyor; süreleri planlarken arabuluculuğa baştan zaman ayırın. Yeni kirayı kabul etmemek kanundaki tahliye sebeplerinden biri değildir; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Ama kira ödenmezse ayrı bir tahliye yolu açılabilir (ödenmeyen kira, ev sahibi yüzü: Dosya 012; kiracı yüzü: Dosya 005). Belirli süreli konut kirasında ev sahibinin süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir; sebepsiz sona erdirme belirli süreli sözleşmede ancak sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle; belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle mümkündür (m.347, 348; ayrıntı ve ek şartlar: Dosya 007). Ayrıntı Dosya 035'te.

17Konut kirası geliri GVK m.21 istisnasından yararlanabilir; beyanname takvim yılını izleyen yılın Mart ayında verilir, gider için gerçek ya da götürü yöntem seçilir, konutta konut kredisi faizi (1/1/2025'ten itibaren başlayan dönemlerde) gider yazılamaz

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın belli bir tutarı gelir vergisinden müstesnadır (GVK m.21/1); tutar takvim yılına göre değişir ve rehbere yazılmamıştır, güncel tutar Dosya 036'dadır. İstisnadan ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edip ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı üçüncü dilim tutarını aşanlar faydalanamaz (GVK m.21/2). İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde de bu istisnadan yararlanılamaz (GVK m.21/1); GİB rehberine göre idare tespit yapmadan önce süresinden sonra beyan edenler bu istisnadan yararlanabilir. Beyanname takvim yılını izleyen yılın Mart ayında verilir (GVK m.92/1; güncel tarihler için GİB duyurusu). GİB rehberine göre toplam konut kirası yıllık istisna tutarının altındaysa (m.21/2'deki engeller yoksa) bu gelirler için beyanname vermeye gerek yoktur. Tutarı aşan konut kirası yıllık beyannameyle bildirilir ve istisna tutarı beyan edilen kiradan düşülür; birden fazla konutta istisna kira gelirleri toplamına bir kez uygulanır ve istisna iş yeri kirasına uygulanmaz (GİB rehberi). Giderde iradın sağlanması ve idamesi için yapılan gerçek giderler indirilir ya da hasılatın % 15'i götürü gider olarak indirilebilir (hakları kiraya verenler hariç); götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez. Konutta konut kredisi faizi gider olarak indirilemez (GİB'e göre 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemlerinde). Gerçek gider yöntemi ile istisna birlikte kullanılırsa istisna edilen hasılata isabet eden gider indirilemez (GVK m.74/1). Vergilendirme ödevlerinin zamanında veya tam yerine getirilmemesi yüzünden verginin zamanında ya da tam tahakkuk ettirilmemesi vergi ziyaıdır (VUK m.341) ve vergi ziyaı cezası kesilir (VUK m.344); ziyaın oluşup oluşmadığı olaya göre değişir. Kendi durumunuz için vergi dairesine ya da bir mali müşavire danışabilirsiniz. Ayrıntı Dosya 036'da.

Süreler

Süre tablosu hazırlanan dosyalardaki başlıca süreler. Görmek için dosyaya tıklayın; süreler altında açılır. Diğer dosyaların süreleri kendi sayfalarında yazılıdır.

2Dosya 012 · Kiracı Kirayı Ödemiyor: Ev Sahibi Ne Yapabilir?6 süre

Konutta en az 30 günÖdeme süreli yazılı ihtar (TBK m.315)Ne zaman başlar: Yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği (yapıldığı) tarihi izleyen gün. Noter şart değildir, kanun "yazılı" der; tebliğ tarihini belgelemek işinizi kolaylaştırır. İhtarda borcun tutarı, verilen süre ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ile tahliye davası açılacağı yazılmalıdır (Yargıtay HGK). Noter aracılığıyla gönderilen ihtarda kiracı adreste bulunmazsa tebliğin nasıl yapıldığı ve tarihi için bkz. 'Sık yapılan yanlışlar' (Tebligat K. m.16, 20, 21).TBK m.315/1-2
Ödeme süresi dolduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava; davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdırÖdeme süresi dolunca tahliye davasıNe zaman başlar: İhtardaki ödeme süresinin sonu. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.TBK m.315; HMK m.4/1-a; HUAK m.18/B-1a, 18/A-15
Ödeme süresi konutta en az 30 gün; kiracının itiraz süresi kural olarak 7 günTahliye ihtarlı ödeme emri (İİK m.269)Ne zaman başlar: Ödeme emrinin kiracıya tebliği. İtiraz takibi yalnız durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse itirazın kaldırılması ve tahliye yine istenebilir (bkz. 'Kiracı itiraz ederse'). İtiraz edilmezse ödeme süresi bitince icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yolda arabulucu aranmaz; itirazdan sonra genel mahkemede dava açılırsa arabulucuya başvurmak gerekir.TBK m.315; İİK m.269/1-2
İtirazın ev sahibine tebliğinden itibaren 6 ayKiracı itiraz ederseNe zaman başlar: İtiraz takibi durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse ev sahibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren bu süre içinde kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte ister. Şartlar yoksa ya da ev sahibi genel dava yolunu seçerse sulh hukuk mahkemesinde dava açar; bu davada ödeme emri ihtar yerine geçer, ancak davadan önce arabulucuya başvurmak gerekir (Yargıtay'ın bir kararında, kiracısı şirket olan bir olayda (kiralananın türü kararda yazmıyor), itiraz üzerine arabulucusuz açılan itirazın iptali ve tahliye davası usulden reddedildi, red onandı: 3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.). Süre içinde itirazın kaldırılması istenmezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapılamaz.İİK m.269/3, 269/b
6 ayKiracı itiraz etmez ve ödeme süresinde ödemezNe zaman başlar: İhtar (ödeme) süresinin bitimi; bu süre içinde icra mahkemesinden tahliye istenir.İİK m.269/a
Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılırAynı kira yılında iki haklı ihtarNe zaman başlar: Bir yıl ve daha uzun sözleşmede kira yılının, bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitimi. Yalnız dava yoluyla işler. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde bu yol oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut; 3. HD 2025/3118 K., otel kirası); ayrıntı Dosya 016'dadır.TBK m.352/2

Dosya 012 sayfasında ayrıntılar →

3Dosya 013 · Kiracı Çıkmıyor: Ev Sahibinin Yasal Yolları Neler?6 süre

Belirli süreli sözleşmede sürenin ya da uzayan yılın sonundan itibaren 1 ay içinde dava; belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde davaİhtiyaç yolu (TBK m.350/1)Ne zaman başlar: Belirli süreli sözleşmede sürenin ya da uzayan yılın bitimi. Sözleşmede ev sahibi için önceden bildirim şartı konmuşsa ve uyulmamışsa Yargıtay sözleşmenin 1 yıl uzadığını, 1 aylık sürede açılan davanın süresinde olmadığını kabul ediyor (3. HD 2025/1440 K., uyuşmazlık giderme). Ev sahibi en geç dava süresi içinde "dava açacağım" diye yazılı bildirirse dava açma süresi 1 kira yılı uzar (TBK m.353). İhtiyaç sebebiyle icra yolu yoktur; yalnız dava açılır.TBK m.350/1, 353
Taahhütteki boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurma ya da dava; tahliye emrine itiraz süresi 7 günTahliye taahhüdü yolu (TBK m.352/1)Ne zaman başlar: Kiracı, ev kendisine teslim edildikten sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, bu taahhütteki boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurma ya da dava. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte ya da daha önce alınan taahhüt Yargıtay'a göre batıldır (6. HD 2014/11422 E., 2014/12971 K.); bir olayda ise kiracı vekilinin sonradan gönderdiği cevabi ihtarname boşaltma tarihini teyit ettiği için taahhüt geçerli sayıldı (3. HD 2024/4396 E., 2025/3416 K.). İtiraz tahliye takibini durdurur; ev sahibi kanundaki şartlarla (ör. taahhüt noterde düzenlenmiş ya da onaylanmışsa) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ayrıntı Dosya 002'dedir.TBK m.352/1; İİK m.272, 274, 275
Konutta en az 30 gün ihtar süresi; ödeme emrine itiraz kural olarak 7 gün; itirazın tebliğinden itibaren 6 ay; ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ayÖdenmeyen kira yolu (TBK m.315; İİK m.269)Ne zaman başlar: İhtar süresi, bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden başlar. Tahliye ihtarlı ödeme emrinde itiraz tebliğden başlar ve takibi durdurur; ödeme süresinde ödenmemişse, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir. Kiracı kira sözleşmesini ya da imzasını inkâr ederse bunun için sözleşmenin noterde düzenlenmiş ya da imzasının noterce onaylanmış olması gerekir (İİK m.269/b); kiracı kirayı ödediğini ya da başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürerse bunu belgeyle ispatlaması ona düşer (m.269/c). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararının gerekçesinde (HGK 2021/996 E., 2023/642 K.; karar başka bir konuda verilmiştir), kiraya verenin bunun yerine ödeme süresi geçtikten sonra sulh hukukta dava da açabileceğini belirtmiştir; genel mahkemede dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1). İtiraz ve ödeme yoksa ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir. Ayrıntı Dosya 012'dedir. Aile konutunda, kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih ihtarı ve ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349/3). Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.TBK m.315/1-2, 349/3; İİK m.269
Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimSözleşme süresi ve 10 yıllık uzama sonrası fesih (TBK m.347, 348)Ne zaman başlar: Belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama süresi, belirli sürenin bitiminden sonra başlar ve sonunda ev sahibi uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sona erdirilir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348); aile konutunda, kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılır (TBK m.349/3). Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre, belirli süreli sözleşmede (kiracısı şirket olan olay), bildirimden sonra kiracı çıkmazsa tahliye davası, bildirimin yapıldığı dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar, önce arabulucuya başvurularak açılmalıdır; 10 yıllık uzama süresi dolmadan açılan dava erken açıldığı için reddedilmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Belirsiz süreli sözleşmede bu dava penceresinin nasıl işlediği o kararda ele alınmamıştır.TBK m.347, 348, 349/3
İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde davaAynı kira yılında iki haklı ihtar yolu (TBK m.352/2)Ne zaman başlar: Yalnız dava yoluyla işler. Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde bu yol oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut; 3. HD 2025/3118 K., otel kirası); ayrıntı Dosya 016'dadır.TBK m.352/2
Dava yollarında gerekir; ilamsız icra yoluyla tahliyede gerekmezDava öncesi zorunlu arabuluculukNe zaman başlar: Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. İhtiyaç davasında Yargıtay'a göre başvuru, dava açma süresi başladıktan sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır.HUAK m.18/B-1a, 18/A-2, 18/A-15

Dosya 013 sayfasında ayrıntılar →

4Dosya 014 · Kira Sözleşmesinde Neler Olmalı, Hangi Maddeler Geçersiz?6 süre

En fazla 3 aylık kira bedeliDepozito (güvence) tutarıNe zaman başlar: Sözleşmeyle depozito kararlaştırılmışsa; depozito zorunlu değildir. Ayrıntı: Dosya 009TBK m.342/1
3 ay içindeBankadaki depozitoyu geri vermemesi için bankaya bildirimNe zaman başlar: Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde dava ya da icra/iflas takibini bankaya yazılı bildirmezseniz banka, kiracının istemi üzerine parayı geri verir. Kira davası açacaksanız önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1); arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15); bunun bu 3 aylık bildirim süresine etkisi bu sayfada ele alınmadı, 3 ay dolmadan dava açılıp açılamayacağı kendi durumunuz için bir avukata danışılması gereken bir konudurTBK m.342/3
Önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıYenilenen kira döneminde artışNe zaman başlar: Yenilenen kira dönemi. Kira bedeli ilk yıldan sonra yeni kira yıllarında, taraflar anlaşmışsa ya da hâkim belirleyecekse, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir (m.344/1, 344/2). Beş yıl dolduktan sonraki kira yılında (6. yıl) ve sonra her beş yılın sonunda, dava açılırsa hâkim TÜFE ortalamasını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre belirler; bu yılda TÜFE ortalaması tek ölçü değildir (3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K.). Ayrıntı: Dosya 006 ve 007TBK m.344/1, 344/2, 344/3
Süre bitiminden en az 15 gün önce; bildirilmezse sözleşme 1 yıl uzarBelirli süreli sözleşmenin sona ermesi: kiracının bildirimiNe zaman başlar: Belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimi. Kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; istisna: süre ve 10 yıllık uzama dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2). Ayrıntı: Dosya 001TBK m.347/1
Teslimden sonra yazılı, belli bir boşaltma tarihiyle; boşaltılmazsa o tarihten başlayarak 1 ay içinde icra ya da davaTahliye taahhüdünün geçerli olmasıNe zaman başlar: Kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra. Sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhüt Yargıtay'a göre geçersizdir; sonradan yazılı teyit bir olayda taahhüdü geçerli kıldı (3. HD 2025/3416 K.). Ayrıntı: Dosya 002TBK m.352/1
Kefalet kurulmadan önce ya da en geç kurulduğu andaKefalette eşin yazılı rızasıNe zaman başlar: Kefalet sözleşmesinin kurulması; istisnalar kanunda sayılmıştırTBK m.584/1

Dosya 014 sayfasında ayrıntılar →

5Dosya 015 · Kiracılı Ev Aldınız, Taşınmak İstiyorsunuz: Hangi Yollar Var?7 süre

Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde; bildirimin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir1. yol: ihtiyacı kiracıya yazılı bildirmeNe zaman başlar: Edinme tarihi (edinme günü dahil). Satışta kural olarak tapu tescil tarihi, mirasta ölüm tarihi (TMK m.599). Süre kaçırılırsa 1. yol kapanır ve sonradan düzeltilemez. Yargıtay 3. HD 2024/4100 E., 2025/1496 K. kanun yararına bozma kararıdırTBK m.351/1
Edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra (6 ay içinde değil); Yargıtay 3. HD kanun yararına bozma kararlarına göre sözleşme sonuna kadar açılabilir, ancak Hukuk Genel Kurulu bir kararında daha dar konuşmuştur1. yol: dava açabilme zamanıNe zaman başlar: Edinme tarihi. 6 ay dolmadan açılan dava süresinde sayılmaz (TBK m.351/1). Dava 6. ayın sonunda hemen açılmak zorunda değildir; Yargıtay 3. HD, kanun yararına bozma kararlarında davanın sözleşme sonuna kadar açılabileceğini kabul etti (olaylar işyeri: 2024/4100 E., 2025/1496 K.; 2025/1060 E., 2025/1497 K.). Hukuk Genel Kurulu ise mülga 6570 sayılı Kanun dönemi bir olayda 'takip eden altı ay' diliyle daha dar konuşmuştur (2017/1540 E., 2021/878 K.); Yargıtay'ın bu konuda tek bir görüşü yoktur, süreyi kaçırma riski için bir avukata ya da maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. Sözleşme süresi bitmişse 2. yoldaki bir aylık süre işler. Yargıtay 3. HD bir kararının gerekçesinde (çatısız arazi, adi kira olayında 'kabule göre' bölümü) altı ay dolmadan açılan davayı süresinde saymamıştır (2019/1642 E., 2019/2625 K.)TBK m.351/1
Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava2. yol: sözleşme süresi bitimine bağlı davaNe zaman başlar: Sözleşme süresinin bitimi. Bu yolda kanun ayrıca bildirim aramaz. Sözleşmede kiraya veren aleyhine önceden bildirim şartı varsa, Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre (TBK m.350 ihtiyaç davası) buna uyulmaması hâlinde sözleşme 1 yıl uzar; yeni malik için de aynı sonucun uygulanması olasıdır (3. HD 2024/2446 E., 2025/1440 K.). Sözleşmenizi okuyunTBK m.351/2
Her iki yolda da dava şartıDava öncesi arabulucuya başvuruNe zaman başlar: Dava açılmadan önce. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15); ancak Yargıtay, TBK m.350 ihtiyaç davasında dava açma süresi başlamadan yapılan başvuruyu dava şartı için yeterli saymadı (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., uyuşmazlık giderme). 2. yoldaki bir aylık süre için de benzer risk olabilir; başvuru zamanı için bir avukata danışın, maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. 1. yolda bu konuda Yargıtay ilkesi bulunamadı. Bu sayfa icra yolunu ele almazHUAK m.18/B-1, 18/A-15
Yeni malike ödeme zorunluluğu, kiracıya yapılan bildirimin tebliğinden itibarenKiranın yeni malike ödenmesiNe zaman başlar: Satın aldığınızı ve kiranın size ödenmesi gerektiğini kiracıya bildirmeniz; tebliğ edilene kadar eski malike yapılan ödemeler Yargıtay'a göre geçerlidirTBK m.310/1; Yargıtay 8. HD 2019/6606 K. (işyeri kirası)
Konutta en az 30 günÖdenmeyen kirada temerrüt ihtarıNe zaman başlar: Kiracıya verilen ödeme süresi, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden işlemeye başlar. Yargıtay 3. HD'nin 21.02.2024 tarihli bir bozma ilamında (3. HD 2025/6064 K.'de aktarılmış; bu karar bozmaya uyulduğunu belirterek onamıştır; dükkân kirası) yeni malikin satın alma tarihinden sonraki kira alacağı için ihbar ve ardından temerrüt ihtarı göndererek temerrüt nedeniyle tahliye davası açabileceği belirtilmiştir. Aile konutunda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olduysa fesih ihtarı ve ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349/3)TBK m.315/2
3 yılİhtiyaçla boşaltılan evi başkasına kiralama kısıtıNe zaman başlar: Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasının sağlanması; haklı sebep yoksa eski kiracıdan başkasına kiralanamazTBK m.355

Dosya 015 sayfasında ayrıntılar →

6Dosya 016 · İki Haklı İhtar: Hangi Şartlarla Tahliye Davası Açılır?6 süre

İhtar, ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira için gönderilmelidirHaklı ihtar sayılma şartı: ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kiraNe zaman başlar: Kiranın ödeme gününün geçmesinden sonra; Yargıtay'ın bir kararında son ödeme günü pazara denk gelince süre ertesi güne (pazartesiye) uzadı ve pazartesi gönderilen ihtar, kira henüz muaccel (istenebilir) olmadığı için geçersiz sayıldıTBK m.352/2; TBK m.93/1
Bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı (veya bir kira yılını aşan süre) içinde; bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içindeİki haklı ihtarın yapılması gereken dönemNe zaman başlar: Kanun "kira yılı" der, takvim yılı demez; Yargıtay'ın bir kararında sözleşme 01.11.2013'te başlamıştı ve 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı, karar kira yılının nasıl sayılacağını ayrıca açıklamıyor. İhtar yazılı olmalıdır; kanun noter şartı koymaz, Yargıtay'ın bir kararında telgrafla yapılan ihtar haklı sayıldıTBK m.352/2
Bir ayDava süresiNe zaman başlar: Bir yıl ve daha uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak; bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitiminden başlayarak. Yargıtay'ın bir otel kirası kararında, kira sonraki dönemler için bir yıl önceden iki taksitle peşin ödendiğinden, kiranın ait olduğu kira yılı bitmeden açılan dava süresinde sayılmadı. Kanunda, kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353); bunun iki haklı ihtar davasında nasıl uygulandığı için bir avukata danışabilirsinizTBK m.352/2; TBK m.353
Kanun "kira yılı" der; takvim yılı demezKira yılının başlangıcıNe zaman başlar: Yargıtay'ın bir kararında sözleşme 01.11.2013 başlangıçlı ve 12 ay süreliydi; 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı. Karar, kira yılının nasıl sayılacağını ayrıca açıklamıyorTBK m.352/2
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemezDava öncesi arabulucu şartı ve süre işlemesine etkisiNe zaman başlar: Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre; bu, başvurunun dava süresi içinde yapılmış olmasını gerektirir; erken başvuru riskli olabilir. Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar verdi (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025); bu karar iki haklı ihtar davası hakkında değildir; iki haklı ihtarda kira yılı bitmeden yapılan başvurunun geçerli olup olmadığı Yargıtay kararlarında ele alınmıyor. İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır; iki haklı ihtara dayanan sona erdirme ise dava yoluyla istenirHUAK m.18/B-1, 18/B-1a, 18/A-15; TBK m.352/2
Yargıtay kararlarının gerekçesine göre iki haklı ihtar koşulu oluşmazSüresiz sözleşme ve yılda bir ödenen kiraNe zaman başlar: Üç Yargıtay kararının gerekçesinde: süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde. Kararlarda "süresiz" teriminin kapsamı tanımlanmıyor. Karşı örnek: 3. HD 2017/15862 K.'da 12 ay süreli sözleşmenin ikinci kira yılındaki (01.11.2014-01.11.2015) ihtarlardan ilki haklı sayıldı. Yargıtay 3. HD 2025/3118 K.'daki olayda kira bir yıl önceden iki taksitle ödeniyordu; Daire bu cümleyi aktarmakla birlikte davayı iki haklı ihtarın varlığı yönünden değil, dava süresi yönünden reddetti. Kendi ödeme düzeniniz için bir avukata danışabilirsinizTBK m.352/2 (Yargıtay uygulaması)

Dosya 016 sayfasında ayrıntılar →

7Dosya 017 · Kiracı Evi Hasarlı Bıraktı: Teslim Alırken Neye Dikkat Etmelisiniz?5 süre

"Hemen" ve yazılı; kanunda gün sayısı yokTeslimde inceleme ve kiracının sorumlu olduğu eksikliğin bildirimiNe zaman başlar: Geri verme (teslim alma) sırasında. Yargıtay kararlarında ölçü, bildirimin somut olaya göre makul sürede yapılıp yapılmadığıdır. Anahtar notere bırakılıp ev sahibine tebliğ edildiğinde, bir konut kararında tebliğ tarihi teslim alma tarihi sayıldı. Bir konut kararında ilk derece mahkemesi, teslimden hemen sonra yazılı bildirim yapılmadığını ve 3,5 ay sonra dava açıldığını belirtti; bölge adliye mahkemesi makul sürede bildirim yapılmadığı gerekçesiyle hor kullanım tazminatını reddetti ve Yargıtay kararı onadıTBK m.335
Belirlendiği anda hemen yazılı bildirimOlağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik veya ayıpNe zaman başlar: Eksiklik veya ayıbın ev sahibi tarafından belirlendiği an; bu hâlde kiracının sorumluluğu devam ederTBK m.335
Üç ayBankadaki depozito: ev sahibinin dava ya da takibi bildirmesiNe zaman başlar: Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde; süre içinde dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmeyen ev sahibine karşı banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Arabuluculuk sürecinin bu üç aylık süreye etkisi bu sayfada ele alınmamıştır; süre kısadır, bir avukata ya da maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurunTBK m.342
Kanunda gün sayısı yok; Yargıtay tebliğin de makul sürede olmasını arıyorDelil tespiti ve raporun kiracıya tebliğiNe zaman başlar: Dava açılmadan önce tespit, esas davaya bakacak mahkemeden ya da evin bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir; Yargıtay'ın bir kararında tespit raporunun kiracıya makul sürede tebliği de aranarak bildirim yapılmamış sayıldıHMK m.400, 401
Arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuk sürecinde zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez (bu kuralın TBK m.342'deki bankaya bildirim süresine etkisi bu sayfada ele alınmamıştır)Tazminat davasından önce arabulucu şartı ve süreye etkisiNe zaman başlar: Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre. İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır; hasar tazminatıyla ilgisi yoktur. Bir konut dosyasında bölge adliye mahkemesi arabulucuya başvuruyu yazılı hasar bildirimi yerine saymadıHUAK m.18/B-1, 18/B-1a, 18/A-2, 18/A-15

Dosya 017 sayfasında ayrıntılar →

8Dosya 018 · Kiracınız Evi Başkasına Kiraladıysa? Alt Kira, Günlük Kiralama5 süre

En az 30 günİzinsiz alt kirada aykırılığı giderme ihtarı: verilecek süreNe zaman başlar: İhtarda tanınan süre; kanun bu 30 günün hangi andan başlayacağını ayrıca yazmaz. Yargıtay 6. HD kararlarına göre (biri işyeri, ikincisinde kiralananın türü yazmıyor) 7 ya da 15 gün veren ihtar TBK m.316'ya uygun değildir.TBK m.316/2
İhtarda verilen süre içindeKiracı süre içinde alt kirayı sonlandırırsa sonuç (genel kural)Ne zaman başlar: Kural olarak aykırılık süre içinde giderilirse bu sebeple tahliye istenemez; kiracının eve kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması ya da davranışın çekilmez olması hâlinde kanun yazılı bildirimle hemen fesih imkânı da tanır (olaya göre değişir).TBK m.316/2-3
Fesih yazılı olmalıdır; dava öncesi arabulucuya başvuru zorunluFesih bildirimi ve tahliye davası (dava öncesi arabulucu şartı)Ne zaman başlar: Aykırılık ihtarda verilen sürede giderilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir; fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348). İhtardan sonra ayrıca ayrı bir fesih bildirimi gerekip gerekmediği bu sayfada yanıtlanmamıştır. Sonra arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Ödenmeyen kira gibi ilamsız icra yoluyla tahliye bu arabulucu şartının dışındadır. Dava şartı arabuluculukta başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.TBK m.348; HUAK m.18/B-1a, 18/A-15; HMK m.4/1-a
Sözleşme yapılmadan önceGünlük kiralamada izin belgesi: kim başvurur, hangi onay aranır (100 gün kapsamı)Ne zaman başlar: Turizm amaçlı kiralama sözleşmesinden önce; izin belgesini kiraya veren (malik, intifa ya da üst hakkı sahibi) alır, kiracı bu tanıma girmez. Kapsam: konutun en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralanması. Apartmanda kural olarak binanın tüm kat maliklerinin oy birliği kararı aranır (7464 m.3/10 ve yönetmelikteki istisnalar saklı).7464 sayılı Kanun m.1/3, 2/1, 3/1, 3/3, 3/5
Fesih bildirimiyle birlikteAile konutunda eşe ayrıca bildirimNe zaman başlar: Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olduysa fesih bildirimi eşe de ayrıca yapılır.TBK m.349/3

Dosya 018 sayfasında ayrıntılar →

9Dosya 019 · Kirayı Elden Almanın Cezası Var mı? Ödemeyi Kim İspatlar?5 süre

Ödemeyi izleyen 5 iş günüElden ödeme yapan kiracının idareye bildirim süresi (ceza kesilmemesi için)Ne zaman başlar: Elden ödemenin yapıldığı tarihi izleyen 5 iş günü içinde kiracı durumu kendiliğinden idareye bildirirse ödemede bulunan (kiracı) adına özel usulsüzlük cezası kesilmez. Metin yalnız ödeyeni korur; ev sahibi bu kolaylıktan yararlanamaz.VUK mük. m.355; Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 m.3/4
Alt sınır yokBanka/PTT belgesi zorunluluğu: tutar alt sınırı var mıNe zaman başlar: 17.10.2024'ten itibaren (Seri No: 328'in yayım ve yürürlük tarihi). Eski Seri No: 268'deki aylık 500 YTL sınırı bu tebliğle kalktı; vergi mükellefi olmayanlar da kapsamdadır.Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 (RG 17.10.2024/32695)
Her bir işlem (her ay) için ayrı ceza; 2026 asgari tutarı: 1. bent 35.000 TL, 2. bent 17.000 TL, 3. bent 8.700 TLÖzel usulsüzlük cezası: her işlem için ayrıNe zaman başlar: Ceza ev sahibine ve kiracıya ayrı ayrı, her bir ödeme için kesilir. Tebliğ örneklerinde konutu kiraya veren gayrimenkul sermaye iradı mükellefi ev sahibine ve vergi mükellefi olmayan kiracıya ayrı ayrı 3. bent (8.700 TL'lik bent) uygulanmıştır; konutu mesleki faaliyetinden bağımsız ikamet için kiralayan serbest meslek erbabı kiracıya da 3. bent, konutu kısa süreli (günlük, haftalık, aylık) kiraya veren ve bu faaliyeti nedeniyle işletme hesabı esasına göre defter tutan ticari kazanç mükellefine ise 2. bent (17.000 TL'lik bent) uygulanmıştır. Konutunu bu tür ticari faaliyet dışında kiralayan, başka vergi sıfatı olan (tüccar, serbest meslek erbabı) bir ev sahibinin hangi bende gireceği için Tebliğ'de örnek yoktur; kendi durumunuz için vergi dairesinden bilgi alın. Tebliğ örneğinde elden ödenen 3 ay için 3 kat ceza hesaplanmıştır (örnekler 2024 tutarı olan 5.000 TL ile yapılmıştır). Hangi bendin uygulanacağı kişinin durumuna göre değişir (1. bent birinci sınıf tüccar ve serbest meslek erbabı, 2. bent ikinci sınıf tüccar, defter tutan çiftçi ve basit usul, 3. bent bunlar dışında kalanlar). Asgari tutarlar her takvim yılı başından yeniden değerleme oranında artırılır; bu tutarlar yalnız 2026 içindir.VUK mük. m.355/1-(1), (2), (3); Seri No: 328 m.3
Sınır her takvim yılı yeniden değerleme oranında artarSenetle ispat sınırı ve yıllık güncelleme (genel kural)Ne zaman başlar: Ödeme gibi bir işlemin yapıldığı tarihteki sınır esas alınır; miktar sınırı aşıyorsa kural olarak senetle (yazılı belgeyle) ispat gerekir. Bugünkü TL sınırı bu sayfada verilmemiştir.HMK m.200, Ek m.1
Ödeme sırasındaŞubeden 'kira ödemesi' açıklamasıyla yatırma: belge sayılma koşuluNe zaman başlar: Şubeden T.C. kimlik no, vergi kimlik no, ad soyad ya da unvan ve 'kira ödemesi' açıklamasıyla ev sahibinin hesabına yatırılan para da tevsik yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılır; havale, EFT, internet şubesi dekontları da belgedir.Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328

Dosya 019 sayfasında ayrıntılar →

5Dosya 035 · 5 Yıl Dolunca Kirayı Nasıl Artırırsınız? Kira Tespit Davası7 süre

Her zaman açılabilirKira tespit davasını açmaNe zaman başlar: Dava hakkı süreye bağlı düşmez. Kararın yeni dönem başından geçerli olması için ayrı koşul aşağıdaki satırdadır.TBK m.345/1
Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimiMahkemece belirlenen kiranın yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlaması (sözleşmede artış hükmü yoksa)Ne zaman başlar: Yeni kira döneminin başlangıcından geriye doğru 30 gün. Kanun dava için "en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı", bildirim için "bu süre içinde" der; bildirim hâlinde dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Kanun noter şartı aramaz, "yazılı" der. Yargıtay'ın kanundan önceki içtihada (İçtihadı Birleştirme Kararı) dayanan eski bir kararına göre bildirimin süre içinde kiracıya ulaşması gerekir (3. HD 2017/3893 E., 2018/514 K.); karar 15 günlük eski ölçüye dayanır, kanundaki süre 30 gündür. Bildirimi son güne bırakmamak ve ulaştığını belgelemek yararlı olur. Arabuluculuğun bu otuz günlük şarta etkisi net değildir; süreyi baştan hesaba katın.TBK m.345/2
30 gün aranmaz; dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmalıSözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm varsaNe zaman başlar: Yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.TBK m.345/3
3 hafta; zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilirArabulucunun başvuruyu sonuçlandırmasıNe zaman başlar: Arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren.HUAK m.18/A-9
01.09.2023Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuğun yürürlüğüNe zaman başlar: HUAK m.18/B'nin dava şartı hükümleri yürürlük tarihinde ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtayda görülmekte olan davalara uygulanmaz.HUAK Geçici m.3
Duruşmalar arasındaki süre bir aydan daha uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun süre verebilirKira tespit davasında duruşmalar arası süre (basit yargılama usulü)Ne zaman başlar: İki duruşma arasındaki süre için üst sınırdır; davanın toplam süresi DEĞİLDİR. Davanın toplam süresini gösteren bir kanun hükmü yoktur.HMK m.320/3
2 hafta; mahkeme, süre içinde başvuran davalıya bir defaya mahsus en fazla 2 hafta ek süre verebilirDavalının (kiracının) davaya cevap süresiNe zaman başlar: Dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren (sulh hukuk davaları basit yargılama usulüne tabidir).HMK m.316/1-a, 317/2

Dosya 035 sayfasında ayrıntılar →

6Dosya 036 · Kira Geliri Beyanı: Kimler Verir, Ne Zaman? İstisna ve Gider8 süre

47.000 TLKonut kira geliri istisnası, 2025 takvim yılında elde edilen kira (Mart 2026'da verilen beyan)Ne zaman başlar: Bir takvim yılı içinde elde edilen konut kirası hasılatı için; 2025 takvim yılı geliri. Bu beyan dönemi geçti. Tutar her yıl değişir.GVK m.21/1; GİB rehberi
58.000 TLKonut kira geliri istisnası, 2026 takvim yılında elde edilen kira (Mart 2027'de verilecek beyan)Ne zaman başlar: 2026 takvim yılında elde edilen konut kirası hasılatı için; Seri No: 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete 31.12.2025/33124, 5. Mükerrer) ile belirlenen tutar. Tutar her yıl değişir.GVK m.21/1; GİB rehberi
1.200.000 TLİstisnayı engelleyen gelir toplamı sınırı, 2025 takvim yılı (ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi toplamı; ticari, zirai veya mesleki kazancı beyan etmek zorunda olanlar ayrıca istisnadan faydalanamaz)Ne zaman başlar: GİB rehberine göre 2025 takvim yılı için; bu tutar her yıl değişir ve bu satır yalnız 2025 takvim yılını gösterir. İstisna haddini aşan hasılat elde eden ve gelir toplamı bu tutarı aşanlar istisnadan faydalanamaz.GVK m.21/2; GİB rehberi
Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadarYıllık beyanname verme zamanı (kanun lafzı)Ne zaman başlar: Beyana konu takvim yılını izleyen yılın Mart ayının başından itibaren. 2025 geliri için Mart 2026, 2026 geliri için Mart 2027.GVK m.92/1
1-31 Mart 2026Beyan zamanı, GİB'in 2026'daki duyurusu (2025 dönemi gelirleri için)Ne zaman başlar: GİB rehberi 2025 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için bu tarihleri duyurdu; kanun lafzındaki yirmibeşinci günden farklıdır. Sonraki yıllar için tarihler GİB duyurusundan izlenir.GİB rehberi; GVK m.92/1
Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitBeyannameyle bildirilen gelir üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin ödenmesiNe zaman başlar: Yıllık beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk eden vergi, beyanın verildiği yılın Mart ve Temmuz aylarında ödenir (GİB rehberi: 2025 geliri için 31 Mart 2026 ve 31 Temmuz 2026 tarihine kadar).GVK m.117
İki yıl geçmedikçeGötürü gider usulünü kabul edenlerin bu usulden dönememe süresiNe zaman başlar: Kanun, götürü gider usulünü kabul edenlerin iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemeyeceğini söyler; sürenin nasıl sayılacağı kanun metninde ayrıca yazılı değildir. Hakları kiraya verenler götürü gider usulünden yararlanamaz.GVK m.74
5 yılGerçek gider yöntemini seçenlerin gider belgelerini saklama süresiNe zaman başlar: Giderlerin ilgili olduğu yılı takip eden yıldan başlayarak; vergi dairesince istendiğinde ibraz edilir (GİB rehberi).GİB rehberi

Dosya 036 sayfasında ayrıntılar →

İlgili kanunlar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) — mevzuat.gov.tr
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) — mevzuat.gov.tr
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) — mevzuat.gov.tr
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu (TCK) — mevzuat.gov.tr
7201 sayılı Tebligat Kanunu (Tebligat K.) — mevzuat.gov.tr
7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Kanun (7464 sayılı Kanun) — mevzuat.gov.tr
213 sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK) — mevzuat.gov.tr
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) — mevzuat.gov.tr
1136 sayılı Avukatlık Kanunu (Av.K.) — mevzuat.gov.tr

Genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması değişebilir; bu sayfadaki temel kurallar 25.10.2026'da denetlendi; her dosya, kendi sayfasında yazan mevzuat kontrol tarihindeki metinlere göre hazırlandı. Kendi durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. Dosyalardaki karakterler temsilidir.