DOSYA Nº 010 · KIRACI HAKLARI

Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkarsanız Ne Olur?

Yayın: 04.10.2026 · Mevzuat kontrol: 29.09.2026

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkarsanız ne olur, kalan bütün kiraları mı ödersiniz?

Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?

Dosya

Kısa cevap

Kural olarak kalan bütün kiraları ödemezsiniz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.325/1'e göre sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi geri veren kiracının borçları, evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; bu süre dolmadan kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursanız borçlarınız sona erer. Yargıtay'a göre kiracı kural olarak anahtar teslimine kadar kiradan, sonra makul süre kirasından sorumludur.

Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.

▶ Video yakında yayında

Bu dosyanın yeni videosu hazırlanıyor. Metin, süreler ve kaynaklar aşağıda.

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.325/1: kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi geri verirse, borçları evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu süre geçmeden, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursanız borçlarınız sona erer. Ev sahibi de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve evi başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları kiradan indirmekle yükümlüdür (TBK m.325/2).

Yargıtay uygulaması

Kural olarak kiracı anahtar teslimine kadar kiradan, sonra makul süre kirasından sorumludur; ev sahibi de evi yeniden kiralamaya gayret göstermelidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2023/2841 E., 2024/1036 K., 06.03.2024 — işyeri, TBK m.325). Makul süre sabit değildir: mahkeme gerekirse keşif ve bilirkişiyle belirler (daire kirası: 6. HD 2015/9280 E., 2016/4902 K., 22.06.2016); ölçütler kiralananın cinsi, özellikleri, konumu ve bölgedeki ihtiyaçtır (3. HD 2025/4213 E., 2026/1944 K., 07.04.2026 — işyeri; eski 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulandı). 2 yıllık bir konut kirasında ilk derece mahkemesi bilirkişiyle 2 ay belirledi (3. HD 2023/4703 E., 2024/2907 K., 09.10.2024 — düzelterek onama); bu genel bir kural değildir. Aynı dosyada Yargıtay, kiracıyı tüm sözleşme süresinin kirasından sorumlu tutmayı hatalı buldu; kiracı anahtar teslimine kadarki kiradan ve makul süre kirasından sorumluydu (3. HD 2021/1573 E., 2021/5531 K., 26.05.2021). Makul süre kirası ev sahibinin hakkıdır.

Anahtar

Yargıtay'a göre evi boşaltmak yetmez, anahtar da teslim edilmelidir; tahliye tarihini ispat yükü kiracıdadır. Ev sahibi almazsa mahkemeden tevdi yeri belirletme, icra dosyasına teslim ya da notere teslim edip ev sahibine tebliğ yolu vardır. Bir kararda emlakçıya bırakmak usulüne uygun teslim sayılmadı; tahliye, ev fiilen ev sahibinin hâkimiyetine girdiği tarihte kabul edildi (3. HD 2023/2972 E., 2023/3825 K., 19.12.2023 — kanun yararına bozma, konut).

İstisnalar ve süre sonunda çıkış

Önemli ayıpta: ayıp öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırır ya da önemli ölçüde engeller ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306; önemli ayıpta fesih hakkı saklı, TBK m.305/2). Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde yasal fesih bildirim süresine uyarak fesih mümkündür; parasal sonuçlarını hâkim belirler (TBK m.331). Belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede kural olarak kira başlangıcından sayılan 6 aylık dönemin sonu için en az 3 ay önce yazılı bildirim gerekir; süreye uymayan bildirim sonraki dönem için geçerlidir (TBK m.328, 329, 347/2, 348). Aile konutunda eşin açık rızası gerekir; rıza alınamaz ya da haklı sebep olmadan verilmezse hâkimden karar istenebilir (TBK m.349).

"Kalan kiraların tamamı" maddesi ve depozito

Kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346). Bu tür maddeyi bağlayıcı sayan bir Yargıtay kararı, m.346'nın 2012-2020 arasında ertelendiği tüzel kişi kiracılı bir işyeri kirasına ilişkindir (3. HD 2023/1105 E., 2024/567 K., 12.02.2024); konutta erteleme olmadı. Sonuç olaya göre değişir. Depozito kendiliğinden ev sahibine kalmaz; Yargıtay'a göre hesaplaşmada makul süre kirası ve varsa kiracının sorumlu olduğu hasar düşülür, kalanı iade edilir (6. HD 2016/4902 K., daire).

İcra

Ev sahibi kalan kiralar için icra takibi yaparsa ödeme emrine itiraz süresi tebliğden itibaren çoğu durumda 7 gündür (İcra ve İflas Kanunu, İİK m.62). Borcun bir kısmına itirazda o kısım ve miktar açıkça gösterilmezse itiraz edilmemiş sayılır (m.62). Süresinde itiraz takibi durdurur; kısmi itirazda kabul edilen miktar için, süre kaçarsa alacaklının talebiyle alacağın tamamı için takip sürer (m.66). Ev sahibi alacağını mahkemede ispatlayabilir; haksız itirazda kiracı, haksız ve kötü niyetli takipte ev sahibi talep üzerine en az %20 tazminata mahkûm edilebilir (m.67). Kambiyo senedinde (çek, poliçe, bono) itiraz 5 gün içinde icra mahkemesine yapılır, satış dışında takibi durdurmaz (m.168, 169, 170).

Ne yapabilirsiniz?

Erken çıkışı ev sahibiyle yazılı anlaşmak mümkündür. İmzalı anahtar teslim tutanağı ispatı kolaylaştırır.

Süreler

Durum	Süre	Ne zaman başlar?	Dayanak
Erken çıkışta makul süre kirası (konut)	Sabit değil; mahkeme her dosyada, gerekirse keşif ve bilirkişiyle belirler	Yargıtay'a göre kural olarak anahtar teslim tarihinden itibaren (o tarihe kadar kira işler)	TBK m.325/1
Belirli süreli sözleşmede süre sonunda çıkmak için bildirim	En az 15 gün önce, yazılı	Sözleşme süresinin bitiminden önce; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır	TBK m.347/1, 348
Belirsiz süreli sözleşmede kiracının fesih bildirimi	En az 3 ay önce, yazılı	Yerel âdet yoksa kira başlangıcından sayılan 6 aylık dönemin sonu için; sözleşmede daha uzun süre ya da başka dönem kararlaştırılabilir; süreye uyulmazsa bildirim sonraki dönem için geçerli olur	TBK m.328, 329, 347/2, 348
Ev sahibinin kalan kiralar ya da makul süre kirası için başlattığı ilamsız icra takibinde ödeme emrine itiraz	7 gün içinde, icra dairesine (kambiyo senedine dayalı takipte kural farklı)	Ödeme emrinin tebliğinden itibaren. Süresinde yapılan itirazla takip durur ama iş bitmez: ev sahibi alacağını mahkemede ispatlayabilir (İİK m.66, 67)	İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.62, 66, 67

Sık yapılan yanlışlar

Yanlış: Sözleşme bitmeden çıkarsam kalan bütün kiraları ödemek zorundayım.
Doğrusu: Kural olarak hayır. TBK m.325/1'e göre sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi geri veren kiracının borçları, evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; bu süre dolmadan kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunursa borçlar sona erer. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD), bir konut kirasında kiracıyı sözleşme süresinin tamamının kirasından sorumlu tutmayı hatalı buldu; kiracının anahtar teslimine kadarki kiradan ve makul süre kirasından sorumlu olduğunun gözetilmesi gerektiğini belirterek kararı bozdu (3. HD 2021/1573 E., 2021/5531 K., 26.05.2021). Makul süre kirası ise ev sahibinin hakkıdır.
Yanlış: Ev yeniden kiraya verilene kadar, ne kadar sürerse sürsün kira kiracıdan istenir.
Doğrusu: Kanun kiracının borcunu evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süreyle sınırlar (TBK m.325/1). Ev sahibi de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve evi başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları kiradan indirmekle yükümlüdür (TBK m.325/2). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) bir işyeri kararında, kiracının kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kiradan, o tarihten sonra makul süre kirasından sorumlu olduğunu; kiraya verenin de yeri yeniden kiralamak için gayret göstermesi ve zararın artmasını önlemesi gerektiğini belirtti (3. HD 2023/2841 E., 2024/1036 K., 06.03.2024). Bu yüzden anahtar teslimi önemlidir: tahliye tarihi çekişmeliyse evi boşaltıp anahtarı teslim ettiğini ispat yükü kiracıdadır; kiracı ispatlayamazsa kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar edilir (3. HD 2021/1573 E., 2021/5531 K., 26.05.2021 — konut; 3. HD 2023/2972 E., 2023/3825 K., 19.12.2023 — kanun yararına bozma, konut). Yargıtay'ın bir kararına göre makul süre, kiraya veren gereken çabayı gösterseydi kiralananın aynı koşullarla ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğine göre belirlenir (3. HD 2025/4213 E., 2026/1944 K., 07.04.2026 — işyeri; eski 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulandı).
Yanlış: Evi boşalttım, anahtarı emlakçıya bıraktım; kira borcum bitti.
Doğrusu: Yargıtay'a göre evin fiilen boşaltılması yetmez, anahtarın da kiraya verene teslimi gerekir; tahliye tarihi çekişmeliyse evi boşaltıp anahtarı teslim ettiğini ispat yükü kiracıdadır. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı bu yükümlülüğü şu yollardan biriyle yerine getirebilir: mahkemeden anahtarın bırakılacağı yeri (tevdi yeri) belirletip anahtarı oraya bırakmak, anahtarı icra dosyasına teslim etmek ya da anahtarı notere teslim edip bunu kiraya verene tebliğ ettirmek. Aynı kararda emlakçıya teslim usulüne uygun sayılmadı; ancak usulüne uygun teslim olmasa bile ev kiraya verenin hâkimiyetine girmişse tahliyenin gerçekleştiği kabul edilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2023/2972 E., 2023/3825 K., 19.12.2023 — kanun yararına bozma, konut). İspat yükü kiracıda olduğu için imzalı anahtar teslim tutanağı ispatı kolaylaştırır.
Yanlış: Sözleşmede "erken çıkarsanız kalan kiraların tamamını ödersiniz" yazıyorsa bu madde her durumda bağlayıcıdır.
Doğrusu: TBK m.346'ya göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Böyle bir maddeyi bağlayıcı sayan bir Yargıtay kararı, m.346'nın 2012-2020 arasında ertelendiği, tüzel kişi kiracılı bir işyeri kirasına ilişkindir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2023/1105 E., 2024/567 K., 12.02.2024); bu erteleme tacir ya da tüzel kişi kiracılı işyeri kiraları içindi, konut kiralarında uygulanmadı. Konutta sonuç olaya göre değişir.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkabilir miyim?

TBK m.325, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi geri vermesinin sonucunu düzenler: borçlar, evin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; bu süre dolmadan kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunursa sona erer. Erken çıkışı ev sahibiyle yazılı olarak anlaşmak da mümkündür: Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre kira sözleşmesi, süre bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erdirilebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2024/94 E., 2024/822 K., 28.02.2024 — işyeri; eski 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulandı). Süre sonunda çıkmak ise ayrıdır: belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1, 348).

Makul süre ne kadar, kim belirler?

Makul süre sabit değildir. Yargıtay'a göre mahkeme, gerekirse keşif yaparak bilirkişi aracılığıyla evin aynı koşullarla ne kadar sürede kiraya verilebileceğini belirler (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (HD) 2015/9280 E., 2016/4902 K., 22.06.2016 — daire kirası). Bir kararda ölçütler kiralananın cinsi, özellikleri, konumu ve o bölgede bu nitelikteki taşınmaza duyulan ihtiyaç olarak sayıldı (3. HD 2025/4213 E., 2026/1944 K., 07.04.2026 — işyeri; eski 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulandı). 2 yıllık bir konut kirasında ilk derece mahkemesi bilirkişiyle 2 ay belirledi (3. HD 2023/4703 E., 2024/2907 K., 09.10.2024 — düzelterek onama); bu genel bir kural değildir, süre her dosyada ayrı belirlenir.

Kiracı kira sözleşmesini nasıl feshedebilir?

Konut kirasında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Bunun dışında fesih sebebine göre koşullar ve süreler değişir. Kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; ayıp evin öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırır ya da önemli ölçüde engeller ve verilen sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır, TBK m.305/2). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) bir işyeri kararında, ayıpların giderilmesi için süre tanınmadığı ve fesih bildirilen tarihlerde tahliye yapılmadığı için ayıba dayalı haklı fesih kabul etmedi (3. HD 2023/2841 E., 2024/1036 K., 06.03.2024). Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman fesih mümkündür; parasal sonuçlarını hâkim belirler (TBK m.331). Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilir; yerel âdet yoksa ve sözleşmede daha uzun bir süre ya da başka bir dönem kararlaştırılmamışsa kira başlangıcından sayılan 6 aylık dönemin sonu için en az 3 ay önce yazılı bildirim gerekir (TBK m.328, 329, 347/2, 348). Aile konutunda eşin açık rızası gerekir; rıza alınamazsa ya da eş haklı sebep olmadan vermezse hâkimden karar istenebilir (TBK m.349).

Erken çıkarsam depozitom ne olur?

Depozito kendiliğinden ev sahibine kalmaz. Yargıtay'ın bir kararına göre hesaplaşmada makul süre kirası ve varsa kiracının sorumlu olduğu hasar bedeli belirlenip depozitodan düşülür, kalanı iade edilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (HD) 2015/9280 E., 2016/4902 K., 22.06.2016 — daire kirası). Başka bir kararda da depozitonun ne kadarının iade edileceğinin, kiracının ödenmeyen kira ve makul süre kirası borcu olup olmadığı belirlendikten sonra tespit edileceği belirtildi (3. HD 2017/1897 E., 2017/6004 K., 25.04.2017 — daire kirası).

Ev sahibi kalan kiralar için icra takibi başlatırsa ne olur?

İlamsız icra takibinde ödeme emrine itiraz, çoğu durumda ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine yapılır (İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.62). Borcun bir kısmına itirazda itiraz edilen kısım ve miktar açıkça gösterilmezse itiraz edilmemiş sayılır (İİK m.62). Süresinde yapılan itirazla takip durur, kısmi itirazda kabul edilen miktar için takip devam eder; süre kaçarsa alacaklının talebiyle takip alacağın tamamı için devam eder (İİK m.66). Ancak itirazla iş bitmez: ev sahibi alacağını mahkemede ispatlayabilir; bu davada itiraz haksız bulunursa kiracı, takip haksız ve kötü niyetli bulunursa ev sahibi, karşı tarafın talebiyle en az %20 tazminata mahkûm edilebilir (İİK m.67). Kambiyo senedine (çek, poliçe, bono) dayalı takipte ise ödeme emrinde yazılı ihtara göre borca itiraz 5 gün içinde icra mahkemesine yapılır ve bu itiraz satış dışındaki takip işlemlerini durdurmaz (İİK m.168/5, 169). Ödeme emri geldiyse süreler kısadır; somut durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Bağlantılı dosyalar

Kaynaklar

6098 sayılı TBK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
2004 sayılı İİK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf
Kararlar: karararama.yargitay.gov.tr

Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)