Kira Anlaşmazlığında Arabulucu Zorunlu mu? Ücreti Kim Öder?

Evet. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava (Türk Borçlar Kanunu, TBK m.344, 345) kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıktır; 01.09.2023'ten beri bu davayı ev sahibi de kiracı da açsa, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m.18/B-1a). Başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/A-2). Kanunun kira uyuşmazlıklarındaki istisnası, kiralananın icra dairesi üzerinden ilamsız icra yoluyla tahliyesidir: ev sahibi tahliye emri ya da tahliye ihtarlı ödeme emri gönderirse arabulucu aranmaz, itiraz tebliğden itibaren kural olarak 7 gün içinde icra dairesine yapılır ve itiraz üzerine ev sahibi, kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269, 269/b-c, 274, 275).

Arabuluculuk bürosuna başvuruda ücret alınmaz (Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı); ama arabuluculuk her durumda ücretsiz değildir. Taraflara ulaşılamazsa, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamazsa ya da 2 saatten kısa görüşme sonunda anlaşılamazsa 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; 2 saatten uzun görüşme sonunda anlaşılamazsa 2 saati aşan kısım, anlaşma olursa ücretin tamamı, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır (HUAK m.18/A-12, 13). Bakanlıkça ödenen ve taraflarca karşılanan ücret yargılama giderlerinden sayılır (HUAK m.18/A-13). Tutarı, arabuluculuğun sona erdiği tarihte yürürlükteki Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi belirler; tarife yıllık olarak hazırlandığı için tutar burada verilmez (Tarife m.10/1; HUAK m.30). 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre arabulucu, dava şartı arabuluculukta taraflardan masraf isteyemez (m.2/4). Maddi imkânınız yoksa ücret için, arabuluculuk bürosunun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinin kararıyla adli yardımdan yararlanabilirsiniz (HUAK m.13/3).

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır (HUAK m.18/A-4). Arabulucuyu kural olarak büro listeden belirler; taraflar listedeki bir arabulucuda anlaşırsa o görevlendirilir (HUAK m.18/A-5). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süreyi zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatabilir (HUAK m.18/A-9). Taraflar anlaşsa da anlaşamasa da, taraflara ulaşılamasa ya da taraflar katılmasa da arabulucu son tutanağı düzenler (HUAK m.18/A-10); anlaşılamazsa davayı açacak olan bu tutanağı dava dilekçesine ekler (HUAK m.18/A-2).

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Bu kural dava şartı arabuluculuk içindir (HUAK m.18/A-1); ilamsız icra yoluyla tahliyede arabulucu aranmadığından (HUAK m.18/B-1a) icra dairesine itiraz süresi bundan etkilenmez. Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğduktan sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır; erken başvuru yetmez (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025). Belirli süreli sözleşmede bu süre, sözleşme süresinin sonundan (sözleşme uzadıysa uzayan kira yılının sonundan) başlayarak 1 aydır; ev sahibi en geç bu sürede dava açacağını kiracıya yazılı bildirmişse 1 kira yılı uzar (TBK m.347, 350, 353). Yargıtay'ın başka bir uyuşmazlık giderme kararına göre sözleşmede ev sahibi için süre bitiminden önce bildirim şartı varsa ona da uyulmalıdır; uyulmazsa sözleşme 1 yıl uzar ve süre bitiminden itibaren 1 ay içinde açılan dava süresinde sayılmaz (3. HD 2024/2446 E., 2025/1440 K.).

Hayır. Kanun, kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na (İİK) göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini zorunlu arabuluculuğun dışında bırakır (HUAK m.18/B-1a): ev sahibi icra dairesinden tahliye emri ya da tahliye ihtarlı ödeme emri gönderirse arabulucu aranmaz. İtiraz, tebliğden itibaren tahliye emrinde 7 gün (İİK m.274), tahliye ihtarlı ödeme emrinde kural olarak 7 gün, bazı hâllerde 3 gün (İİK m.269) içinde icra dairesine yapılır. İtiraz takibi durdurur, ama tek başına korumaz: itiraz üzerine ev sahibi, kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/b-c, 275). Yargıtay'ın bir kararında, ödenmeyen kira için başlatılan takibe itiraz üzerine genel mahkemede arabulucuya gidilmeden açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onandı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2024/3408 E., 2025/2823 K., 14.05.2025; kiralananın türü belirtilmemiş). Ödeme ya da tahliye emri geldiyse süreler kısadır; bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.