Zorunlu arabuluculuk ve son tutanak

Tanım

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir, ancak kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu şartın dışındadır (HUAK m.18/B-1-a, 18/A-2). Arabulucu; taraflara ulaşılamaması, tarafların katılmaması, anlaşması ya da anlaşamaması hâllerinde süreci sona erdirir ve son tutanağı düzenler; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-10, 18/A-15). Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında (TBK m.350) arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğduktan sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K.).

HUAK m.18/A-2, 18/A-10, 18/A-15, 18/B-1-a

Örnek

Temsilî örnek

Bir ev sahibi, TBK m.350'ye dayanarak ihtiyaç nedeniyle kiracısına karşı tahliye davası açmak istemektedir. Kanuna göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK m.18/B-1-a, 18/A-2). Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre bu başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K.). Kanuna göre başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi ise zorunlu arabuluculuğun dışındadır; bu yolda itiraz süresi çoğu durumda tebliğden itibaren 7 gündür (İİK m.269, 274).

Sık karıştırılan

İş arabuluculuğu: İş uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuk İş Mahkemeleri Kanunu m.3/1'e dayanır ve işçi veya işveren alacağı, tazminat ile işe iade davalarını kapsar. Kira uyuşmazlıkları ise HUAK m.18/B-1-a kapsamındadır.
İlamsız icra yoluyla tahliye: Ev sahibi icra dairesi yoluyla tahliye isterse bu, kira ilişkisinden doğsa da zorunlu arabuluculuğun dışındadır (HUAK m.18/B-1-a). Bu yolda kiracı, tahliye emrine ya da ödeme emrine çoğu durumda tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi yalnız durdurur (İİK m.269, 274). Mahkemede tahliye davası açmadan önce ise arabulucuya başvurulması gerekir.

Süreler

Durum	Süre	Ne zaman başlar?	Dayanak
Doğrudan tahliye davası yolunda zorunlu arabuluculuk Dosya 002	Hak düşürücü süre işlemez	Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar	HUAK m.18/A-15
Zorunlu arabuluculuk başvurusu Dosya 003	Dava süresi içinde	Dava açma hakkı doğduktan sonra (sözleşme süresi bittikten sonra); Yargıtay'a göre erken başvuru dava şartını karşılamaz	HUAK m.18/B-1; Yargıtay 3. HD 2025/3048 K.
Arabuluculukta geçen süre Dosya 003	1 aylık dava süresine sayılmaz	Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar	HUAK m.18/A-15
Dava öncesi zorunlu arabuluculukta geçen süre Dosya 005	Hak düşürücü süre işlemez	Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar	HUAK m.18/A-15
Ödeme süresi dolunca tahliye davası Dosya 012	Ödeme süresi dolduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava; davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır	İhtardaki ödeme süresinin sonu. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.	TBK m.315; HMK m.4/1-a; HUAK m.18/B-1a, 18/A-15
Tahliye ihtarlı ödeme emri (İİK m.269) Dosya 012	Ödeme süresi konutta en az 30 gün; kiracının itiraz süresi kural olarak 7 gün	Ödeme emrinin kiracıya tebliği. İtiraz takibi yalnız durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse itirazın kaldırılması ve tahliye yine istenebilir (bkz. 'Kiracı itiraz ederse'). İtiraz edilmezse ödeme süresi bitince icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yolda arabulucu aranmaz; itirazdan sonra genel mahkemede dava açılırsa arabulucuya başvurmak gerekir.	TBK m.315; İİK m.269/1-2
Kiracı itiraz ederse Dosya 012	İtirazın ev sahibine tebliğinden itibaren 6 ay	İtiraz takibi durdurur; kira ödeme süresinde ödenmemişse ev sahibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren bu süre içinde kanundaki şartlarla icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte ister. Şartlar yoksa ya da ev sahibi genel dava yolunu seçerse sulh hukuk mahkemesinde dava açar; bu davada ödeme emri ihtar yerine geçer, ancak davadan önce arabulucuya başvurmak gerekir (Yargıtay'ın bir kararında, kiracısı şirket olan bir olayda (kiralananın türü kararda yazmıyor), itiraz üzerine arabulucusuz açılan itirazın iptali ve tahliye davası usulden reddedildi, red onandı: 3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.). Süre içinde itirazın kaldırılması istenmezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapılamaz.	İİK m.269/3, 269/b
Ödenmeyen kira yolu (TBK m.315; İİK m.269) Dosya 013	Konutta en az 30 gün ihtar süresi; ödeme emrine itiraz kural olarak 7 gün; itirazın tebliğinden itibaren 6 ay; ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay	İhtar süresi, bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden başlar. Tahliye ihtarlı ödeme emrinde itiraz tebliğden başlar ve takibi durdurur; ödeme süresinde ödenmemişse, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir. Kiracı kira sözleşmesini ya da imzasını inkâr ederse bunun için sözleşmenin noterde düzenlenmiş ya da imzasının noterce onaylanmış olması gerekir (İİK m.269/b); kiracı kirayı ödediğini ya da başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürerse bunu belgeyle ispatlaması ona düşer (m.269/c). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararının gerekçesinde (HGK 2021/996 E., 2023/642 K.; karar başka bir konuda verilmiştir), kiraya verenin bunun yerine ödeme süresi geçtikten sonra sulh hukukta dava da açabileceğini belirtmiştir; genel mahkemede dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B-1). İtiraz ve ödeme yoksa ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir. Ayrıntı Dosya 012'dedir. Aile konutunda, kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih ihtarı ve ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349/3). Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.	TBK m.315/1-2, 349/3; İİK m.269
Sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama sonrası fesih (TBK m.347, 348) Dosya 013	Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim	Belirli süreli sözleşmede 10 yıllık uzama süresi, belirli sürenin bitiminden sonra başlar ve sonunda ev sahibi uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sona erdirilir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348); aile konutunda, kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılır (TBK m.349/3). Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre, belirli süreli sözleşmede (kiracısı şirket olan olay), bildirimden sonra kiracı çıkmazsa tahliye davası, bildirimin yapıldığı dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar, önce arabulucuya başvurularak açılmalıdır; 10 yıllık uzama süresi dolmadan açılan dava erken açıldığı için reddedilmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Belirsiz süreli sözleşmede bu dava penceresinin nasıl işlediği o kararda ele alınmamıştır.	TBK m.347, 348, 349/3
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk Dosya 013	Dava yollarında gerekir; ilamsız icra yoluyla tahliyede gerekmez	Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. İhtiyaç davasında Yargıtay'a göre başvuru, dava açma süresi başladıktan sonra, dava süresi içinde yapılmalıdır.	HUAK m.18/B-1a, 18/A-2, 18/A-15
Dava öncesi arabulucuya başvuru Dosya 015	Her iki yolda da dava şartı	Dava açılmadan önce. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15); ancak Yargıtay, TBK m.350 ihtiyaç davasında dava açma süresi başlamadan yapılan başvuruyu dava şartı için yeterli saymadı (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., uyuşmazlık giderme). 2. yoldaki bir aylık süre için de benzer risk olabilir; başvuru zamanı için bir avukata danışın, maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. 1. yolda bu konuda Yargıtay ilkesi bulunamadı. Bu sayfa icra yolunu ele almaz	HUAK m.18/B-1, 18/A-15
Dava öncesi arabulucu şartı ve süre işlemesine etkisi Dosya 016	Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez	Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre; bu, başvurunun dava süresi içinde yapılmış olmasını gerektirir; erken başvuru riskli olabilir. Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar verdi (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025); bu karar iki haklı ihtar davası hakkında değildir; iki haklı ihtarda kira yılı bitmeden yapılan başvurunun geçerli olup olmadığı Yargıtay kararlarında ele alınmıyor. İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır; iki haklı ihtara dayanan sona erdirme ise dava yoluyla istenir	HUAK m.18/B-1, 18/B-1a, 18/A-15; TBK m.352/2
Bankadaki depozito: ev sahibinin dava ya da takibi bildirmesi Dosya 017	Üç ay	Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde; süre içinde dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmeyen ev sahibine karşı banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Arabuluculuk sürecinin bu üç aylık süreye etkisi bu sayfada ele alınmamıştır; süre kısadır, bir avukata ya da maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun	TBK m.342
Tazminat davasından önce arabulucu şartı ve süreye etkisi Dosya 017	Arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuk sürecinde zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez (bu kuralın TBK m.342'deki bankaya bildirim süresine etkisi bu sayfada ele alınmamıştır)	Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre. İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır; hasar tazminatıyla ilgisi yoktur. Bir konut dosyasında bölge adliye mahkemesi arabulucuya başvuruyu yazılı hasar bildirimi yerine saymadı	HUAK m.18/B-1, 18/B-1a, 18/A-2, 18/A-15
Fesih bildirimi ve tahliye davası (dava öncesi arabulucu şartı) Dosya 018	Fesih yazılı olmalıdır; dava öncesi arabulucuya başvuru zorunlu	Aykırılık ihtarda verilen sürede giderilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir; fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348). İhtardan sonra ayrıca ayrı bir fesih bildirimi gerekip gerekmediği bu sayfada yanıtlanmamıştır. Sonra arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Ödenmeyen kira gibi ilamsız icra yoluyla tahliye bu arabulucu şartının dışındadır. Dava şartı arabuluculukta başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.	TBK m.348; HUAK m.18/B-1a, 18/A-15; HMK m.4/1-a

Bu terimin geçtiği dosyalar

İlgili terimler

Sözlüğe dön