Ev Satıldı, Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kural olarak hayır: satış sözleşmeyi bitirmez ve Yargıtay'ın bir kararına göre yeni malik, tek taraflı bir ihtarname ve fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdiremez (6. HD 2012/1153 E., 2012/2134 K., 14.02.2012; mülga 6570 sayılı Kanun dönemi, işyeri kirası). Yeni malikin kendisi ya da kanunda sayılan kişiler için ihtiyacı varsa TBK m.351'deki sürelere uyarak dava açabilir. Sözleşme süresi ve ardından 10 yıllık uzama dolmuşsa yeni malik, kiraya veren olarak her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeye son verebilir; belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre, sözleşmedeki ya da kanundaki fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyarak yazılı fesih bildirimi yapabilir (TBK m.310/1, 328, 329, 347, 348). İstisna: ev icradan ihaleyle satıldıysa ve kiracılık hacizden (Yargıtay'ın bir kararına göre ipotekli takipte ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeyle gösterilemezse 15 gün içinde boşaltmayı isteyen tahliye emri gelebilir (İİK m.135/2).

Kanun yeni malike iki yol tanır (TBK m.351). Birinci yolda yeni malik edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtiyacını yazılı olarak bildirir (Yargıtay'a göre bildirim bu sürede kiracıya tebliğ edilmiş olmalı) ve edinmeden 6 ay geçtikten sonra dava açar; ikinci yolda sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açar. Kanun ikinci yolda ayrıca bildirim aramaz; ancak sözleşmede kiraya veren için süre bitiminden önce bildirim şartı varsa, Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararlarına göre bu şarta uyulmadığında sözleşme 1 yıl uzar (3. HD 2024/2446 E., 2025/1440 K.). Her iki yolda davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/B-1, 18/A-15). Kira ödenmemesi gibi ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde ise arabuluculuk aranmaz; ödeme emrine itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür (HUAK m.18/B-1a, İİK m.269/2). İtiraz takibi durdurur; ancak ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kira ödeme süresinde ödenmediği için tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/3, 269/b, 269/c). İtiraz edilmez ve kira ödeme süresinde de ödenmezse ev sahibi, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m.269/a). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu yeni malik ispatlarsa mahkeme tahliyeye karar verebilir.

Satış, kiracının çıkması gereken bir tarih doğurmaz; sözleşme kural olarak aynı şartlarla sürer (TBK m.310/1; Yargıtay 8. HD 2019/3466 E., 2019/6606 K.). Yeni malik ihtiyaç davası açsa bile 6 ayın dolması tek başına sonuç doğurmaz; tahliye kararı için ihtiyacın ayrıca kanıtlanması gerekir. Ev icradan ihaleyle satıldıysa durum farklıdır: kiracılık hacizden (Yargıtay'ın bir kararına göre ipotekli takipte ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeyle gösterilemezse 15 gün içinde boşaltmayı isteyen tahliye emri gelebilir (İİK m.135/2). Bunun dışında kira ödenmezse temerrüt nedeniyle (TBK m.315); sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama dolmuşsa her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapılan yazılı bildirimle, belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre, sözleşmedeki ya da kanundaki fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyarak yapılan yazılı fesih bildirimiyle (TBK m.328, 329, 347, 348) de tahliye yolu açılabilir. Taraflar arabuluculukta tahliye konusunda anlaşır ve icra edilebilirlik şerhi alınırsa bu anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır; üzerinde anlaşılan konuda artık dava açılamaz (HUAK m.18/2, 18/5, 18/B-3).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararlarına göre eski malik, kira ilişkisinin başında aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat edemezse iade yükümlülüğü eski malikte kalır (3. HD 2026/3664 E., 2026/2960 K., 12.05.2026, kanun yararına bozma, konut; 3. HD 2017/364 E., 2017/5410 K., 18.04.2017, işyeri). Yargıtay'ın eski bir kararında ise yeni malikin, önceki malikin halefi olarak depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğu kabul edilmişti (6. HD 2012/15914 E., 2013/9504 K., 29.05.2013; alışveriş merkezindeki bir bağımsız bölüm). Bu nedenle depozitonun kimden isteneceği, paranın yeni malike devredilip devredilmediğine göre değişebilir.

Yalnız süre bittiği gerekçesiyle kural olarak çıkaramaz: konut kirasında kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme 1 yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; satıştan sonra kiraya veren yeni maliktir (TBK m.310/1, 347/1). İstisna: sözleşme süresi ve ardından 10 yıllık uzama dolmuşsa kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, 348; ayrıntı "Uzun süredir kiracıysanız yeni malik 10 yıllık uzama kuralını kullanabilir mi?" sorusunda). Yeni malikin ihtiyacı varsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç davası açabilir; kanun bu yolda ayrıca bildirim aramaz (TBK m.351/2). Ancak sözleşmede kiraya veren için süre bitiminden önce bildirim şartı varsa, Yargıtay'ın bu konudaki uyuşmazlık giderme kararlarına göre şarta uyulmadığında sözleşme 1 yıl uzar ve süre bitiminden itibaren 1 ay içinde açılan ihtiyaç davası süresinde sayılmaz (3. HD 2024/2446 E., 2025/1440 K.; yeni malikin davasına ilişkin başvuruda 3. HD 2025/2396 E., 2025/3576 K.).

Satıştan sonra yeni malik sözleşmenin tarafı, yani kiraya veren olur (TBK m.310/1). Belirli süreli sözleşmede sözleşme süresi ve ardından 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, 348). Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).

Kanuna göre gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe evi eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aykırı davranırsa eski kiracıya son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). Yeni malik de kiraya veren olduğundan bu kuralın ona uygulanması kanun metninden çıkıyor; ancak yeni malike özgü bir Yargıtay kararı bulunamadı. Yargıtay'a göre bu tazminat için kiracının mahkeme kararı ya da icra yoluyla çıkarılmış olması gerekir; ihtar üzerine kendiliğinden evden çıkan kiracı bu tazminatı alamadı. Somut durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Satış sözleşmeyi kural olarak bitirmediği için kira borcu da sürer; kira ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye yolu açılabilir. Yargıtay'a göre satış size bildirilene kadar eski malike ödenen kira geçerlidir, bildirimden sonra kira yeni malike ödenir; eski malike ödediğinizi ispat size düşer. Bu yüzden kirayı belgeli ödemek, dekontları, yazılı bildirimleri ve bunların tebliğ tarihlerini saklamak ispatı kolaylaştırır. Ev icradan satıldıysa ya da size bir ihtarname veya tahliye emri tebliğ edildiyse süreler kısadır; somut durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.