Haklarını Öğren
Yeni malik
Tanım
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananı satış, miras ya da icradan ihale gibi herhangi bir sebeple edinen kişi; kural olarak kira sözleşmesinin tarafı, yani kiraya veren olur (TBK m.310/1). Yeni malik, kendisi ya da kanunda sayılan kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa sözleşmeyi TBK m.351'deki iki yoldan biriyle dava açarak sona erdirebilir. İstisna: ev icradan ihaleyle satıldıysa ve kiracılık hacizden (Yargıtay'ın bir kararına göre ipotekli takipte ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeyle gösterilemiyorsa, 15 gün içinde boşaltmayı isteyen tahliye emri gönderilebilir (İİK m.135/2).
TBK m.310/1, 351; İİK m.135/2
Örnek
Temsilî örnek
Bir kişi, kiracısı bulunan bir evi satın almıştır. Yeni malik, kural olarak kira sözleşmesinin tarafı, yani kiraya veren olur. Kendisi ya da kanunda sayılan kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi TBK m.351'deki iki yoldan biriyle dava açarak sona erdirebilir. Birinci yolda edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durum kiracıya yazılı bildirilir ve sözleşme altı ay sonra açılacak bir davayla sona erdirilebilir. İkinci yolda ise dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılır. Ev icradan ihaleyle satılmışsa ve kiracılık hacizden (Yargıtay'ın bir kararına göre ipotekli takipte ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeyle gösterilemiyorsa, 15 gün içinde boşaltmayı isteyen tahliye emri gönderilebilir.
Sık karıştırılan
İhtiyaç nedeniyle tahliye: İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin TBK m.350/1'e dayanan davasıdır. Kiralananı sonradan edinen yeni malik için ayrı kurallar vardır (TBK m.351).
Tahliye ihtarlı ödeme emri: İİK m.135/2'deki tahliye emri, icradan ihaleyle satılan evde kiracılık hacizden (Yargıtay'ın bir kararına göre ipotekli takipte ipotekten) önceki tarihli resmî belgeyle gösterilemiyorsa gönderilebilir. Tahliye ihtarlı ödeme emri ise ev sahibinin ödenmeyen kira için başlattığı takipte gönderilir.
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Yeni malikin ihtiyacını kiracıya yazılı bildirmesi (1. yol) Dosya 004 | 1 ay içinde; Yargıtay'a göre bildirim bu sürede kiracıya tebliğ edilmiş olmalı. Geç kalınırsa 1. yol kapanır ve bu sonradan düzeltilemez; 2. yol (sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava) açık kalır. | Edinme tarihinden (edinme günü dahil); satışta edinme tarihi kural olarak tapu tescil tarihidir | TBK m.351/1, 351/2; TMK m.705/1 |
| Yeni malik, dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse Dosya 004 | Dava açma süresi bir kira yılı uzar | Bildirim en geç dava açma süresi içinde yapılmış olmalı (daha önce de yapılabilir) | TBK m.353 |
| 2. yol: sözleşme süresi bitimine bağlı dava Dosya 015 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | Sözleşme süresinin bitimi. Bu yolda kanun ayrıca bildirim aramaz. Sözleşmede kiraya veren aleyhine önceden bildirim şartı varsa, Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre (TBK m.350 ihtiyaç davası) buna uyulmaması hâlinde sözleşme 1 yıl uzar; yeni malik için de aynı sonucun uygulanması olasıdır (3. HD 2024/2446 E., 2025/1440 K.). Sözleşmenizi okuyun | TBK m.351/2 |
| Kiranın yeni malike ödenmesi Dosya 015 | Yeni malike ödeme zorunluluğu, kiracıya yapılan bildirimin tebliğinden itibaren | Satın aldığınızı ve kiranın size ödenmesi gerektiğini kiracıya bildirmeniz; tebliğ edilene kadar eski malike yapılan ödemeler Yargıtay'a göre geçerlidir | TBK m.310/1; Yargıtay 8. HD 2019/6606 K. (işyeri kirası) |
| Ödenmeyen kirada temerrüt ihtarı Dosya 015 | Konutta en az 30 gün | Kiracıya verilen ödeme süresi, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden işlemeye başlar. Yargıtay 3. HD'nin 21.02.2024 tarihli bir bozma ilamında (3. HD 2025/6064 K.'de aktarılmış; bu karar bozmaya uyulduğunu belirterek onamıştır; dükkân kirası) yeni malikin satın alma tarihinden sonraki kira alacağı için ihbar ve ardından temerrüt ihtarı göndererek temerrüt nedeniyle tahliye davası açabileceği belirtilmiştir. Aile konutunda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olduysa fesih ihtarı ve ödeme süresi kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirilir (TBK m.349/3) | TBK m.315/2 |