Kira Ödenmezse Ne Olur? 30 Gün, İhtar ve İcra

Kanun, ihtar için kiranın belli bir gün sayısı gecikmesini aramaz: kiralananın tesliminden sonra ödeme zamanı gelmiş (muaccel) kira ödenmezse ev sahibi yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315/1). Sözleşmede ödeme günü yoksa kira, aksine yerel âdet olmadıkça her ayın sonunda ödenir (TBK m.314). Asıl süre ihtardan sonra işler: konutta en az 30 gündür ve ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden başlar (TBK m.315/2). Kanun ihtarın yazılı olmasını arar; madde metninde noter şartı yoktur. Süre ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen gün başladığı için, ihtarın ne zaman ve hangi yolla ulaştığının ispatı önemlidir.

Kanunda "şu kadar ay birikmeli" diye bir şart yoktur; tek bir ayın kirası için de ev sahibi yazılı olarak en az 30 gün süre verebilir; süre, ihtarın tebliğini izleyen günden başlar (TBK m.315). Bu sürede ihtarda istenen kiranın tamamı ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye için, önce arabulucuya başvurup, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Ev sahibi ayrı bir ihtar göndermeden ve dava açmadan doğrudan icra dairesinden tahliye ihtarlı ödeme emri de gönderebilir; o zaman ödeme süresi ödeme emrinin tebliğiyle başlar ve yine en az 30 gündür, ödeme emrine de tebliğden itibaren kural olarak 7 gün, bazı hâllerde 3 gün içinde itiraz edilebilir (İİK m.269; 3 günün hangi hâlde uygulandığı bu sayfada anlatılmıyor); itiraz takibi durdurur, ancak kira ödeme süresinde ödenmezse ev sahibi icra mahkemesinden ya da dava yoluyla tahliye isteyebilir (İİK m.269/3, 269/b-c). Sürede tamamı ödenirse o ihtara ya da ödeme emrine dayanarak tahliye istenemez; ancak aynı kira yılında iki haklı ihtar ayrı bir dava yolu açabilir (TBK m.352/2).

Ev sahibi dava açmadan icra dairesinden tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilir; bu yol için arabulucuya başvurmak gerekmez (İİK m.269, HUAK m.18/B-1a). Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün, bazı hâllerde 3 gün içinde itiraz edilebilir (3 günün hangi hâlde uygulandığı bu sayfada anlatılmıyor); ödeme süresi de tebliğden başlar ve konutta en az 30 gündür (TBK m.315, İİK m.269). İtiraz edilmez ve bu sürede ödenmezse ev sahibi, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m.269/a). İtiraz takibi durdurur, ama tek başına tahliyeyi önlemez. Kira ödeme süresinde ödenmezse, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun oy çokluğuyla verdiği bir karara göre ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte isteyebilir ya da ödeme emrindeki ödeme süresi geçtikten sonra sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davası açabilir (HGK 2021/996 E., 2023/642 K., 21.06.2023). İtirazın tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması istenmezse, aynı alacak için ilamsız icra yoluyla yeniden takip yapılamaz (İİK m.269/3). Ödeme emri geldiyse süreler kısadır; somut durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede aynı kira yılı içinde, bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde, kira ödenmediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmışsa ev sahibi dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Yargıtay kararlarının gerekçesine göre ihtar tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme, o ihtarın haklı ihtar sayılmasına engel olmaz (3. HD 2018/3126 E., 2018/6396 K., 05.06.2018, konut kirası; 3. HD 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025, otel kirası; ayrıntı Dosya 016). Aynı gerekçelere göre süresiz (belirsiz süreli) sözleşmelerde ve kiranın yılda bir ödenmesi gereken durumlarda iki haklı ihtar koşulu oluşmaz.

Dava, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır (TBK m.352/2). Bu dava için önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/B-1, 18/A-15). Ödenmeyen kira için icra yoluyla tahliye takibinde ise arabuluculuk aranmaz; bu takipte ödeme emrine itiraz süresi tebliğden itibaren kural olarak 7 gün, bazı hâllerde 3 gündür (HUAK m.18/B-1a, İİK m.269/2 ve son fıkra; 3 günün hangi hâlde uygulandığı bu sayfada anlatılmıyor); itiraz takibi durdurur, ancak kira ödeme süresinde ödenmezse ev sahibi icra mahkemesinden ya da dava yoluyla tahliye isteyebilir (İİK m.269/3, 269/b-c).

Ödeme günü sözleşmede belirlenmişse, o günün geçmesiyle kiracı ayrıca ihtar gerekmeden temerrüde düşer (TBK m.117/2) ve ev sahibi geciken kira için temerrüt faizi isteyebilir (3095 sayılı Kanun m.2); oran değişken olduğu için burada verilmez. Ancak sözleşmeyi feshetmek için bu yetmez; TBK m.315'e göre yazılı olarak süre verilmesi (konutta en az 30 gün) gerekir. Sözleşmeye yazılan geç ödeme cezası ve "kalan kiralar hemen ödenir" şartı ise geçersizdir (TBK m.346).