Kira Geliri Beyanı: Kimler Verir, Ne Zaman? İstisna ve Gider

Vaka

Dairenizi kiraya verdiniz; beyanname vermeniz gerekir mi? Bu video konut kirası içindir; Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) rehberine göre istisna iş yeri kirasına uygulanmaz.

Kanun ne diyor?

• Kira geliri ve tahsil: Gelir Vergisi Kanunu (GVK) m.70'e göre mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır; GVK m.72'ye göre hasılat, bir takvim yılı içinde nakten veya aynen tahsil edilen kira bedelleridir, ödeme yöntemine göre ayrım yoktur. Banka ya da PTT belgesiyle belgeleme ayrı bir kuraldır: Dosya 019.
• Konut istisnası (GVK m.21/1): Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın belli bir tutarı gelir vergisinden müstesnadır. Tutar takvim yılına göre değişir: 2025 takvim yılı geliri için 47.000 TL (Mart 2026'da verilen beyan), 2026 takvim yılı geliri için 58.000 TL (Mart 2027'de verilecek beyan; Seri No: 332 Tebliği).
• İstisnadan kimler faydalanamaz (GVK m.21/2): ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı GVK m.103'teki tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar. GİB rehberine göre bu tutar 2025 takvim yılı için 1.200.000 TL'dir; tutar her yıl değişir. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde de istisnadan yararlanılamaz (GVK m.21/1); GİB rehberine göre idare tespit yapmadan önce süresinden sonra beyan edenler istisnadan yararlanabilir.
• Beyan (GİB rehberine göre): Bir takvim yılındaki toplam konut kirası yıllık istisna tutarının altındaysa ve yukarıdaki engeller yoksa, bu gelirler için beyanname gerekmez. Birden fazla konutta istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır. Aşan kira yıllık beyannameyle bildirilir; istisna tutarı kiradan düşülür.
• Beyan zamanı: GVK m.92/1'e göre bir takvim yılına ait beyanname, izleyen yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar verilir. GİB rehberi, 2025 dönemine ait gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1-31 Mart 2026 tarihlerini duyurdu.
• Ödeme (GVK m.117): Yıllık beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Gider (GVK m.71, m.74)

Gerçek giderde iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirilir. Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) isterlerse giderlere karşılık hasılatın % 15'ini götürü olarak indirebilir; götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez. GİB'e göre gerçek gider belgeleri izleyen yıldan başlayarak 5 yıl saklanır. Konut kredisi faizi: 7566 sayılı Kanun'la GVK m.74/4'teki borç faizi indirimi "konutlar hariç" kiraya verilen mal ve haklarla sınırlandı; konutta borç faizi gider olarak indirilemez (GİB'e göre 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemlerinde geçerlidir). Gerçek gider yöntemi ve istisna birlikte kullanılırsa, istisna edilen gayrisafi hasılata isabet eden gider indirilemez (GVK m.74/1); GİB'e göre götürü gider, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır.

Beyan gerektiği hâlde verilmezse (Vergi Usul Kanunu, VUK)

Vergilendirme ödevlerinin zamanında veya tam yerine getirilmemesi yüzünden verginin zamanında ya da tam tahakkuk ettirilmemesi vergi ziyaıdır (VUK m.341); bu halde vergi ziyaı cezası kesilir (VUK m.344) ve verginin sonradan tahakkuk ettirilmesi ceza uygulanmasına engel değildir (VUK m.341, son fıkra). Ziyaın oluşup oluşmadığı olaya göre değişir. GİB rehberine göre idare tespit yapmadan önce süresinden sonra verilen beyannamede konut istisnasından yararlanılabilir. Geç beyan (VUK m.344) ve kendiliğinden haber verme (VUK m.371) için ayrı, şartlı hükümler vardır; anlatılmıyor.

Ne yapabilirsiniz?

Giderleri belgeleyebilir, beyan tarihlerini GİB duyurusundan izleyebilirsiniz. Kendi durumunuz için vergi dairesine ya da bir mali müşavire danışabilirsiniz.