DOSYA Nº 018 · EV SAHİBİ HAKLARI

Kiracınız Evi Başkasına Kiraladıysa? Alt Kira, Günlük Kiralama

Yayın: 06.10.2026 · Mevzuat kontrol: 30.09.2026

Kiracınız evi başkasına, örneğin günlük kiralama sitesinde kiraya verdiyse ne yapabilirsiniz?

Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?

Dosya

Kısa cevap

Konut kirasında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.322/2); bu kural sözleşmede yazmasa da geçerlidir. Günlük kiralamayı ayrıca 7464 sayılı Kanun düzenler ve oturmak için kiralanan evin kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiralanmasını yasaklar (m.3/7); ev sahibi ise izin belgesiyle kiralayabilir (m.3/1; apartmanda kural olarak tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir, m.3/3, aşağıya bakın). Yargıtay uygulamasına göre izinsiz alt kirada ev sahibinin genel yolu, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtar etmektir (TBK m.316/2); kanunun saydığı ağır hâllerde hemen fesih de mümkündür (m.316/3).

Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.

▶ Video yakında yayında

Bu dosyanın yeni videosu hazırlanıyor. Metin, süreler ve kaynaklar aşağıda.

Vaka

Oturması için kiraya verdiğiniz ev, günlük kiralama ilanında.

Kanun ne diyor?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.322/2: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez. Kural kanundan gelir; sözleşmede ayrıca yasak maddesi olması gerekmez.

Günlük kiralama

01.01.2024'ten beri yürürlükteki 7464 sayılı Kanun, konutun en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını kapsar (m.1/3, 2/1-g). Oturmak için kiralanan evin kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiraya verilmesi yasaktır; bu yasakta ev sahibinin iznine dayalı bir istisna yoktur (m.3/7); kiracıya her sözleşme için idari para cezası öngörülür (m.4/1-ç). Evini günlük kiralamak isteyen kiraya veren (malik ya da intifa veya üst hakkı sahibi; kiracı değil) izin belgesini sözleşmeden önce kendisi alır (m.2/1-d, 3/1, 3/5). Başvuruda kural olarak binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır (m.3/3). Denetim yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndadır; gerek görülürse valilik aracılığıyla da kullanılır (m.6/1).

Alt kiraya izin verdiyseniz

Alt kiracı evi kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı size karşı sorumludur; bu durumda haklarınızı alt kiracıya karşı da kullanabilirsiniz (TBK m.322/3). Yargıtay'ın bir kararında kiraya verenle kiracı arasında ayrı bir yazılı sözleşmeyle verilen alt kira izni rıza sayıldı (3. Hukuk Dairesi (HD) 2020/2281 E., 2020/3490 K., işyeri). Bir konut kararının gerekçesine göre kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle oturması alt kira sayılmaz (3. HD 2025/5269 E., 2026/59 K., 13.01.2026; kanun yararına temyiz isteminin reddi).

Yasal yol

İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılıktır. Ev sahibi en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (TBK m.316/2). Yargıtay 7 gün (6. HD 2016/1457 K., işyeri) ya da 15 gün (2015/9345 K., kiralananın türü kararda yazmıyor) süre veren ihtarı ve ihtarsız açılan davayı (2015/2521 K., işyeri) tahliye için yeterli görmedi. Kiracı süre içinde alt kiraya son verirse kural olarak bu sebeple tahliye istenemez; kanun bazı ağır hâllerde hemen fesih imkânı da tanır, bu olaya göre değişir (TBK m.316/3). Son vermezse fesih bildirimi yazılı yapılır (TBK m.348); aile konutunda eş, kiraya verene bildirimle sözleşmenin tarafı olduysa fesih bildirimi eşe de ayrıca yapılır (TBK m.349/3). Kiracı çıkmazsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye (ör. ödenmeyen kira) bu şartın dışındadır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m.18/B-1a). İzinsiz alt kira sebebiyle yol tahliye davasıdır. Anlaşma olursa sulh hukuktan icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve şerhli anlaşma mahkeme kararı gibi icraya konabilir (HUAK m.18/2, 18/B-3); olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4/1-a).

Kendi başınıza

Yargıtay'ın bir kararına göre kiracının evi başkalarına kiraladığı tespit edilse bile tahliye kanuni yollarla sağlanır; yasal yola gitmeden kilidi değiştirip evi başkasına kiralayan ev sahibinin eylemi kanıtlanırsa suç oluşturur (2. Ceza Dairesi 2023/21021 E., 2023/5256 K., 09.10.2023; kovuşturmaya yer olmadığı kararına itirazın reddi kanun yararına bozuldu, soruşturma aşaması). Başka kararlarda da kilit değiştirmek suç sayıldı; suçun türü olaya göre değişiyor.

Gelir ve bekleme

Yargıtay'ın onadığı bir arsa kirası kararında kiraya veren, kiracının alt kiradan elde ettiği geliri isteyemedi (3. HD 2023/1414 E., 2024/718 K.). Bir konut kararında kiracı evden ayrıldıktan sonra yakın aile üyelerinin kira karşılığı yaklaşık 4 yıl oturmasına ses çıkarmamak icazet sayıldı ve sonradan açılan dava dürüstlük kuralına aykırı bulundu (Türk Medeni Kanunu m.2; 3. HD 2026/59 K., kanun yararına temyiz isteminin reddi).

Ne yapabilirsiniz?

İlanı ve tarihleri kaydetmek işinizi kolaylaştırır. İzin belgeli konutlar Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın sitesinden sorgulanabilir.

Süreler

Durum	Süre	Ne zaman başlar?	Dayanak
İzinsiz alt kirada aykırılığı giderme ihtarı: verilecek süre	En az 30 gün	İhtarda tanınan süre; kanun bu 30 günün hangi andan başlayacağını ayrıca yazmaz. Yargıtay 6. HD kararlarına göre (biri işyeri, ikincisinde kiralananın türü yazmıyor) 7 ya da 15 gün veren ihtar TBK m.316'ya uygun değildir.	TBK m.316/2
Kiracı süre içinde alt kirayı sonlandırırsa sonuç (genel kural)	İhtarda verilen süre içinde	Kural olarak aykırılık süre içinde giderilirse bu sebeple tahliye istenemez; kiracının eve kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması ya da davranışın çekilmez olması hâlinde kanun yazılı bildirimle hemen fesih imkânı da tanır (olaya göre değişir).	TBK m.316/2-3
Fesih bildirimi ve tahliye davası (dava öncesi arabulucu şartı)	Fesih yazılı olmalıdır; dava öncesi arabulucuya başvuru zorunlu	Aykırılık ihtarda verilen sürede giderilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir; fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348). İhtardan sonra ayrıca ayrı bir fesih bildirimi gerekip gerekmediği bu sayfada yanıtlanmamıştır. Sonra arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Ödenmeyen kira gibi ilamsız icra yoluyla tahliye bu arabulucu şartının dışındadır. Dava şartı arabuluculukta başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Genel mahkemede (sulh hukuk) açılacak fesih ve tahliye davası için kanun ayrı bir süre koymaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıllık uzama sonunda yapılan feshe ilişkin bir kararının gerekçesinde, ödenmeyen kira (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) sebebiyle açılacak fesih ve tahliye davalarının makul sürede açılması gerektiğini belirtmiştir (3. HD 2025/5740 E., 2025/6197 K.). Makul sürenin ne kadar olduğu bu sayfada verilmez; icra yolundaki süreler bundan ayrıdır. Gecikme riski için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.	TBK m.348; HUAK m.18/B-1a, 18/A-15; HMK m.4/1-a
Günlük kiralamada izin belgesi: kim başvurur, hangi onay aranır (100 gün kapsamı)	Sözleşme yapılmadan önce	Turizm amaçlı kiralama sözleşmesinden önce; izin belgesini kiraya veren (malik, intifa ya da üst hakkı sahibi) alır, kiracı bu tanıma girmez. Kapsam: konutun en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralanması. Apartmanda kural olarak binanın tüm kat maliklerinin oy birliği kararı aranır (7464 m.3/10 ve yönetmelikteki istisnalar saklı).	7464 sayılı Kanun m.1/3, 2/1, 3/1, 3/3, 3/5
Aile konutunda eşe ayrıca bildirim	Fesih bildirimiyle birlikte	Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olduysa fesih bildirimi eşe de ayrıca yapılır.	TBK m.349/3

Sık yapılan yanlışlar

Yanlış: Sözleşmede alt kira yasağı yazmıyorsa kiracı evi istediği gibi kiralar.
Doğrusu: Hayır. Konut kirasında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez (TBK m.322/2). Kural kanundan gelir; sözleşmede yasak maddesi olması gerekmez. Yargıtay, bir işyeri kararında, kiraya verenle kiracı arasında imzalanan ayrı bir yazılı sözleşmede alt kiraya izin verilmesini alt kiraya rıza saydı (3. Hukuk Dairesi (HD) 2020/2281 E., 2020/3490 K., 25.06.2020).
Yanlış: Ev sahibi izin verdiyse kiracı evi günlük kiralayabilir.
Doğrusu: Hayır. 7464 sayılı Kanun, oturmak için kiralanan evin kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralanmasını açıkça yasaklar; metinde ev sahibinin iznine bağlı bir istisna yoktur (m.3/7). Günlük kiralama için izin belgesini evin maliki gibi 'kiraya veren' sıfatındaki kişi alır (m.3/5).
Yanlış: Alt kiraya karşı ihtar göndermeden hemen tahliye davası açarım.
Doğrusu: Kural olarak hayır. Yargıtay uygulamasına göre ağır olmayan izinsiz alt kirada tahliye için en az 30 gün süre veren yazılı ihtar ve sürenin sonuçsuz kalması gerekir; 7 ya da 15 gün veren ihtar yetmez, süreli ihtar gönderilmemesi davanın reddi sebebidir. Kanun yalnız kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da davranışın çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih imkânı tanır (TBK m.316/3); bu olaya göre değişir. Bu kararların bir bölümü işyeri kirasıdır; konut kararı aynı formülü yineler.
Yanlış: Evin kilidini değiştirip evi yeni kiracıya kiralarım.
Doğrusu: Kural olarak olmaz. Yargıtay 2. Ceza Dairesi'nin bir kanun yararına bozma kararında, kiracının evi başkalarına kiraladığı tespit edilse bile tahliyenin kanunî yollarla sağlanabileceği; yasal yola gitmeden kilidi değiştirip evi başkasına kiralayan ev sahibinin eyleminin, sübutu hâlinde hakkı olmayan yere tecavüz suçunu oluşturacağı belirtilmiştir (2. CD 2023/21021 E., 2023/5256 K., 09.10.2023). Yol: yazılı ihtar, sürenin sonucuna göre yazılı fesih, arabulucu, tahliye davası.

Sık sorulan sorular

Kiracı evi başkasına kiralayabilir mi?

Konut kirasında kural olarak hayır: kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez (TBK m.322/2). Sözleşmede yasak maddesi olmasa da kural geçerlidir. Alt kiracı evi kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı ev sahibine karşı sorumludur; ev sahibi, kiracısına karşı sahip olduğu hakları bu durumda alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m.322/3).

Günlük kiralamada kiracının izni olur mu?

7464 sayılı Kanun, oturmak için kiralanan evin kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiralanmasını yasaklar ve metinde ev sahibi izniyle ilgili bir istisna yoktur (m.3/7). Günlük kiralama kapsamı, konutun en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır (m.1/3, 2/1-g). Kendi evini günlük kiralamak isteyen ev sahibi izin belgesini sözleşmeden önce kendisi alır (m.3/1, 3/5).

Kiracı evi günlük kiraya verirse ne olur?

Kanun, mesken olarak kiraladığı evi kendi adına turizm amaçlı kiraya veren kiracıya her bir sözleşme için idari para cezası öngörür (7464 m.4/1-ç). Tutarlar her takvim yılı başından yeniden değerleme oranında artırılarak uygulandığı için burada tutar verilmemiştir. Denetim yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığındadır; bakanlık bu yetkiyi valilik aracılığıyla da kullanabilir (m.6/1). Ev sahibine ayrıca ceza kesilip kesilmeyeceği bu sayfada yanıtlanmamıştır.

İzinsiz alt kirada ihtar ve tahliye davası nasıl işler?

Ev sahibi, Yargıtay uygulamasına göre en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtar eder (TBK m.316/2); kanunun saydığı ağır hâllerde hemen fesih de mümkündür (m.316/3). Kiracı süre içinde alt kiraya son verirse kural olarak bu sebeple tahliye istenemez. Son vermezse fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348); kiracı çıkmazsa dava açmadan önce arabulucuya başvurulur ve anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır (HUAK m.18/B-1a, HMK m.4/1-a). Her durumda somut olaya göre değişebilir.

Kiracının aile üyeleriyle oturması alt kira mı?

Yargıtay 3. HD'nin bir kararının gerekçesine göre konut kiracısının evi bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanması alt kira yasağına girmez ve sözleşmeye aykırı kullanım sayılmaz (3. HD 2025/5269 E., 2026/59 K., 13.01.2026 · kanun yararına temyiz isteminin reddi). Karardaki olayda kiracı evlenip evden ayrılmış, babası ve abisi kira karşılığı yaklaşık dört yıl oturmaya devam etmiş ve ev sahibi uzun süre ses çıkarmamış; Daire bunu izin (icazet) saymıştır. Bu tek bir kararın olayıdır; her duruma uymayabilir.

Kiracının alt kiradan kazandığı parayı ev sahibi isteyebilir mi?

Yargıtay'ın onadığı bir arsa kirası kararında, Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçesine göre kiraya veren kiracıdan ancak kira sözleşmesi kapsamında muaccel kira alacaklarını isteyebilir, alt kira yasağına rağmen kiracının elde ettiği geliri isteyemez; Yargıtay da alt kiracıdan tahsil edilen kiranın asıl kiraya verene ödenmesine ilişkin yasal düzenleme bulunmadığını belirterek onamıştır (3. HD 2023/1414 E., 2024/718 K., 20.02.2024). Uyuşmazlık, alt kiradan elde edilen gelir için tazminat istemidir; tek karardır, her olaya genellenmez.

Bağlantılı dosyalar

Kaynaklar

6098 sayılı TBK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
7464 sayılı Kanun — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.7464.pdf
Turizm amaçlı kiralama yönetmeliği — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/yonetmelik/7.5.40522.pdf
6325 sayılı HUAK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf
Kararlar: karararama.yargitay.gov.tr

Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)