Haklarını Öğren
Alt kira / kullanım hakkının devri
Tanım
Kiracının kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya vermesi (alt kira) ya da kullanım hakkını başkasına devretmesi. Kanun bunu, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla mümkün sayar (TBK m.322/1); konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı bunların hiçbirini yapamaz (TBK m.322/2); diğer kiralarda (örneğin çatısız işyeri, arsa) m.322/1 geçerlidir. Kira ilişkisinin bütünüyle devri ayrı bir konudur ve kiraya verenin yazılı rızasını gerektirir (TBK m.323). Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı kullanabilir (TBK m.322/3). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebini reddettiği bir konut kararında (3. HD 2025/5269 E., 2026/59 K.), kiracı evlenip taşındıktan sonra babası ve abisinin yaklaşık dört yıl kira karşılığı oturmaya devam ettiği, kiraya verenin de uzun süre ses çıkarmadığı bir olayda tahliye davasının reddini yerinde bulmuş; kiracının bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımın alt kira yasağına girmediğini de belirtmiştir. Karar o olayın koşullarına dayanır; her olay ayrıca değerlendirilir. Aynı kararda, pek fena olmayan aykırılıkta konut ve çatılı işyerinde tahliye için kiraya verenin en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak istemesi aranmıştır (TBK m.316); kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da çekilmezlik hâllerinde kanun yazılı bildirimle hemen fesih de tanır (TBK m.316/3).
TBK m.316/2, 316/3, 322, 323
Örnek
Temsilî örnek
Bir kiracı, kiraladığı konutun bir odasını ev sahibinin yazılı rızasını almadan kira karşılığı başka birine vermiştir. Kanuna göre konut kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz (TBK m.322/2). Kanuna göre özenle kullanma borcuna aykırılıkta kiraya veren, konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre verip aksi takdirde feshedeceğini yazılı ihtar eder (TBK m.316/2). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bir kararında bu hükmü alt kira iddiasına uygulamıştır. Kanuna göre kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da çekilmezlik hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih de mümkündür (TBK m.316/3).
Sık karıştırılan
Kira ilişkisinin bütünüyle devri: Alt kira ve kullanım hakkının devri TBK m.322'de düzenlenir. Kira ilişkisinin bütünüyle devri ayrı bir konudur ve kiraya verenin yazılı rızasını gerektirir (TBK m.323).
Günlük (kısa süreli) kiralama: Mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısının bunu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralaması, 7464 sayılı Kanun m.3/7'ye göre ayrıca yasaktır. Bu kural sözlükte ayrı bir terimdir.
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| İzinsiz alt kirada aykırılığı giderme ihtarı: verilecek süre Dosya 018 | En az 30 gün | İhtarda tanınan süre; kanun bu 30 günün hangi andan başlayacağını ayrıca yazmaz. Yargıtay 6. HD kararlarına göre (biri işyeri, ikincisinde kiralananın türü yazmıyor) 7 ya da 15 gün veren ihtar TBK m.316'ya uygun değildir. | TBK m.316/2 |
| Kiracı süre içinde alt kirayı sonlandırırsa sonuç (genel kural) Dosya 018 | İhtarda verilen süre içinde | Kural olarak aykırılık süre içinde giderilirse bu sebeple tahliye istenemez; kiracının eve kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması ya da davranışın çekilmez olması hâlinde kanun yazılı bildirimle hemen fesih imkânı da tanır (olaya göre değişir). | TBK m.316/2-3 |