Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi? Boş, Tarihsiz, Notersiz

Yargıtay'a göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte ya da daha önce alınan taahhüt, kiracının serbest iradesiyle verilmiş sayılmadığından geçersizdir; 04.10.1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir. Kapatılan 6. Hukuk Dairesinin bir kararında noterde düzenlenmiş taahhüt için de aynı sonuca varıldı (6. HD 2015/7505 E., 2015/10435 K.). Kiracı evde otururken, yani kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhüt ise kural olarak serbest iradeyle verilmiş sayılır. Belgede sözleşmeden sonraki bir tarih yazıyorsa aksini kiracı ispatlamalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de sözleşme sırasında verilen taahhüdü geçerli saymadı; ancak o olayda kiracı vekilinin sonradan gönderdiği cevabi ihtarname sözleşmedeki boşaltma tarihini teyit ettiği için Daire, taahhüdün geçerli olduğu sonucuna vararak ilk derece kararını bozdu (2024/4396 E., 2025/3416 K.). Yazılı bir cevabın içeriği sonucu değiştirebilir. Ev sahibinden ihtarname, icra ya da dava belgesi geldiyse süreler kısadır; bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Yargıtay'a göre düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan doldurulması belgeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz; anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı ispatlamalıdır. Bu iddia kural olarak tanıkla ispatlanamaz, yazılı delil gerekir. Yazılı delil yoksa yemin deliline dayanılabilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK) 2008/394 K.). O olayda ise kiracı şirket, kâğıdın kira sözleşmesiyle birlikte hileyle boş imzalatıldığını savundu; HGK çoğunluğu bunu sahtelik iddiası sayıp, o dönem yürürlükte olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'na göre yemin delilini dinlenemez buldu; iddia kanıtlanmadığından taahhüt geçerli sayıldı. Bu kanun bugün yürürlükte değildir; aynı savunmanın bugünkü usul kanunuyla nasıl değerlendirileceği bu dosyada ele alınmadı. Böyle bir durumda vakit kaybetmeden bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. Yargıtay'ın, kiracının bir şirket olduğu bir kararına göre, kira sözleşmesindeki 'tahliye taahhüdü verilecektir' türünden bir madde ise kendi başına taahhüt sayılmaz (3. HD 2024/3413 E., 2025/3541 K.).

Kiracı olmayan eş, ev sahibine bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelebilir (TMK m.194). Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararına göre, bu bildirimden önce kiracı eşin tek başına verdiği yazılı taahhüt geçerlidir; bildirim sonradan yapılsa da bu sonuç değişmez. Eşler evi birlikte kiraladıysa ya da bildirim yapıldıysa, sonraki taahhüdü iki eş birlikte imzalamalı ya da diğer eş açıkça rıza göstermelidir; birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası gerekir (3. HD 2025/3374 E., 2025/4997 K.). Başka bir dairenin oy çokluğuyla verdiği bir karardaki karşı oy aksi görüşte olduğundan sonuç somut olaya göre değişebilir.

Ev sahibi, taahhütte yazan boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya ya da mahkemeye başvurmazsa kural olarak taahhüde dayanarak tahliye isteyemez; Yargıtay'ın bir kararında bu süre geçtikten sonra başlatılan takip süresinde sayılmadı (8. HD 2017/4711 E., 2018/2893 K.). TBK m.353'e göre ev sahibi daha önce ya da en geç dava süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi 1 kira yılı uzar; bu kuralın tahliye taahhüdüne uygulanması yoruma açıktır. Yargıtay'ın onadığı bir kararda ilk derece mahkemesi, bu 1 ay içinde gönderilen ihtarnameyle dava süresinin uzadığını kabul etmişti (3. HD 2024/1576 E., 2024/1942 K.); sonuç somut olaya göre değişebilir. Sürenin geçmesi kira ilişkisini de sona erdirmez; ev sahibi süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Kanunda sayılan diğer tahliye sebepleri (ör. ihtiyaç, TBK m.350) ayrıca ileri sürülebilir; sebep göstermeden ise belirli süreli sözleşmede süre + 10 yıllık uzama dolmuşsa uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle, belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle sözleşme sona erdirilebilir (TBK m.347, 348).

Taahhütte yazan boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde; süre, taahhüdün imzalandığı günden değil belgede yazan boşaltma tarihinden başlar (TBK m.352/1). Ev sahibi bu sürede icra dairesinde tahliye takibi başlatabilir ya da doğrudan tahliye davası açabilir (Yargıtay 3. HD 2024/3875 E., 2025/759 K.). İcra yolunda kiracıya, tebliğden itibaren 15 gün içinde boşaltmasını isteyen bir tahliye emri gönderilir (İİK m.272); kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur (İİK m.274). Ev sahibi bunun üzerine, kanundaki şartlarla (ör. taahhüt noterde düzenlenmiş ya da onaylanmışsa) icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.275) ya da bunun yerine sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir (İİK m.67; Yargıtay 3. HD 2024/3875 E., 2025/759 K., kanun yararına bozma). Yargıtay'ın kira alacağı takibine ilişkin bir kararında, itiraz üzerine arabulucuya gidilmeden açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onandı (Yargıtay 3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.). Süresinde itiraz edilmez ya da itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki 15 günlük süre geçince zorla tahliye yapılabilir (İİK m.273).

Kanuna göre korkutma ya da aldatma sonucu sözleşme yapan kişi sözleşmeyle bağlı değildir; ancak korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı ya da aldatmanın öğrenildiği andan başlayarak 1 yıl içinde bağlı olmadığını bildirmezse onamış sayılır (TBK m.36/1, 37/1, 39/1). Korkutma için ağır ve yakın bir zarar tehlikesine inanmakta haklı olmak gerekir; bir hakkın kullanılacağını söylemek ise ancak söyleyen bundan aşırı bir menfaat sağlamışsa korkutma sayılır (TBK m.38). Yargıtay'a göre kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhüt kural olarak serbest iradeyle verilmiş sayılır; bu kararda belgedeki tarihin sonradan yazıldığı iddiasını kiracının aynı güçte bir belgeyle kanıtlaması gerektiği belirtildi (3. HD 2024/4052 E., 2025/1108 K., kanun yararına bozma). Somut durum için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Ev sahibi icra yoluyla tahliye takibi başlatırsa arabuluculuk şartı yoktur; kanun, ilamsız icra yoluyla tahliyeyi zorunlu arabuluculuğun dışında tutar (HUAK m.18/B-1-a). Ev sahibi doğrudan tahliye davası açacaksa önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Takibe itiraz üzerine sulh hukuk mahkemesinde açılan itirazın iptali davası ise icra takibi değildir: Yargıtay'ın kira alacağı takibine ilişkin bir kararında, arabulucuya gidilmeden açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddi onandı (Yargıtay 3. HD 2024/3408 E., 2025/2823 K.). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).