5 Yıl Dolunca Kirayı Nasıl Artırırsınız? Kira Tespit Davası

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılının kirasını hâkim; TÜFE oniki aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m.344/3). Yargıtay'ın uyuşmazlık giderme kararlarının gerekçesine göre bu dönemde sözleşmedeki artış şartına bağlı kalınmaz ve endeks tek ölçü değildir (3. HD 2026/1213 E., 2026/1751 K.; 2024/1083 E., 2025/1439 K.). Kanunda 5 yıl dolduktan sonraki kira yılı için bir yüzde yoktur; sonuç somut olaya göre değişir. Kanundaki ölçü TÜFE'dir; ÜFE'nin yerini 2019'da 7161 sayılı Kanun aldı.

Dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Mahkemenin belirleyeceği kira, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı bildirmişse ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (m.345/2). Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönem başından geçerlidir (m.345/3). Kanun "yazılı" bildirim der. Yargıtay'ın kanundan önceki içtihada dayanan eski bir kararına göre bildirimin süre içinde kiracıya ulaşması gerekir; aynı karara göre artış hükmü ve süresinde dava ya da bildirim yoksa dava açılan dönem için tespit yapılamaz, dava sonraki dönem için sürdürülebilir (tek karar, 2018, eski içtihada dayanıyor; 15 günlük eski ölçüye dayanır, kanundaki süre 30 gündür).

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; tek istisna ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir ve kira tespit davası bu istisnaya girmez (HUAK m.18/B-1-a). Başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A-2). Kural 01.09.2023'te yürürlüğe girdi. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir (m.18/A-9). Kanun şunu da söyler: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Bu hükmün TBK m.345'teki otuz günlük şarta ve "yeni dönem sonuna kadar dava" süresine etkisi bu sayfada netleştirilmiyor; süreleri planlarken arabuluculuğa baştan zaman ayırın. İlk toplantıya geçerli mazeret olmadan katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A-11).

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar (HMK m.4/1-a). Sulh hukuk davaları kural olarak basit yargılama usulüne tabidir (m.316/1-a); davalının cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır (m.317/2). Yetkili mahkemenin yeri bu sayfada anlatılmıyor.

Kanun davanın toplam süresini söylemez; bilirkişi raporu ve itirazlar süreyi uzatabilir. Basit yargılama usulünde duruşmalar arasındaki süre bir aydan daha uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun süre verebilir (HMK m.320/3). Bu, iki duruşma arasındaki üst sınırdır; davanın süresi değildir. Arabuluculuk kendi içinde 3 hafta, zorunlu hâllerde 1 hafta uzatmayla sürer (HUAK m.18/A-9).

Yargıtay'ın bir işyeri kirası kararında (bozma), davaya konu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi ve hâkim tarafından hak ve nesafete, kiracılık süresine, tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlara uygun indirim yapılarak makul bir kira parasına hükmedilmesi gerektiği belirtilmiştir (3. HD 2025/6234 E., 2026/2844 K.). Bu karar işyeri kirasına ilişkindir; bu yöntemin konuta uygulanması yoruma açıktır. Kanunda indirim için bir yüzde yoktur.

Yeni kirayı kabul etmemek kanundaki tahliye sebeplerinden biri değildir; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Ama kira ödenmezse ayrı bir tahliye yolu açılabilir (ödenmeyen kira, ev sahibinin yolları: Dosya 012; kiracının yüzü: Dosya 005). Belirli süreli konut kirasında ev sahibinin süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir; sebepsiz sona erdirme ancak sözleşme süresi ve 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle, belirsiz süreli sözleşmede ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre yazılı fesih bildirimiyle mümkündür (m.347, 348; ayrıntı ve ek şartlar: Dosya 007). Dava ya da arabuluculuk söz konusuysa bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.