Haklarını Öğren
Kira tespit davası
Tanım
Kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi için açılan dava. Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli konusunda anlaşma yapılmamışsa bedel, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344/3). Dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı bildirmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345/2); sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345/3). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır (HUAK m.18/B-1-a).
TBK m.344/2, 344/3, 345; HUAK m.18/B-1-a
Örnek
Temsilî örnek
Bir kiracı ile ev sahibi, yenilenen kira dönemi için kira bedelinde anlaşamamıştır. Anlaşamazlarsa kira bedelinin belirlenmesi için dava açılabilir; davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır, ancak bu sürecin aşağıdaki 30 günlük süreye etkisi burada ele alınmamıştır. Hâkim bedeli, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler; bu bedel kural olarak bir önceki kira yılındaki TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kural olarak iki alternatiften biri aranır: dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı bildirmiş olmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa bu şart aranmaz (TBK m.345/3). Bu koşullardan biri sağlanırsa, izleyen yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsalleri birlikte göz önünde tutar.
Sık karıştırılan
İlamsız icra yoluyla tahliye: Kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu şartın dışındadır.
Arabuluculuk: Arabuluculuk, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda davadan önceki başvuru aşamasıdır. Kira tespit davası ise kira bedelinin hâkim tarafından belirlendiği davadır.
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Kira tespit davasında belirlenen kiranın yeni dönemin başından geçerli olması (sözleşmede artış hükmü yoksa) Dosya 007 | Dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı ya da ev sahibi yeni dönemden en geç 30 gün önce artışı kiracıya yazılı bildirmeli ve dava o dönemin sonuna kadar açılmalı | Yeni kira döneminin başlangıcı esas alınır (dava her zaman açılabilir; bu şartlar yalnız dönem başından geçerlilik içindir). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1a; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira tespit davası bu istisnaya girmez); arabuluculukta geçen sürenin bu şartlara etkisi bu sayfada ele alınmamıştır. | TBK m.345/1-2; HUAK m.18/B-1a |
| Kira tespit davasında belirlenen kiranın yeni dönemin başından geçerli olması (sözleşmede yeni dönemde artış hükmü varsa) Dosya 007 | Dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmalı | Yeni kira döneminin başlangıcından o dönemin sonuna kadar. Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B-1a; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira tespit davası bu istisnaya girmez); arabuluculukta geçen sürenin bu süreye etkisi bu sayfada ele alınmamıştır. | TBK m.345/3; HUAK m.18/B-1a |