Kombi Bozulursa Kim Öder? Aidat ve Tadilat Kiracıya mı?

TBK'da kombi bakımına özel bir hüküm yoktur; sözleşmeye ve yerel âdete bakılır. Kanuna göre kiracı, evin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK m.317). Ancak sözleşme, ev sahibinin evi kullanıma elverişli bulundurma borcunu konutta kiracı aleyhine değiştiremez (TBK m.301). Olağan bakım ile arıza ayrı şeylerdir: kombi kiracının kusuru olmadan bozulduysa onarım kural olarak ev sahibine düşer. Kiracı evi özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK m.316); arıza özensiz kullanımdan çıktıysa sorumluluk değişebilir.

Kiracı arızayı ev sahibine gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse doğan zarardan sorumludur (TBK m.318). Ev sahibinden arızanın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse arızayı ev sahibi hesabına gidertip bundan doğan alacağını kiradan indirebilir (TBK m.306/1). Bu sıra atlanıp kira eksik yatırılırsa ödenmemiş kira (temerrüt) riski doğabilir. Arıza evi öngörülen kullanıma elverişsiz hâle getirir ya da kullanımı önemli ölçüde engeller ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306/2); konutta fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez; rıza alınamazsa ya da eş haklı sebep olmadan vermezse hâkimden karar istenebilir (TBK m.349). Kullanımı etkileyen arızalarda ayıpla orantılı kira indirimi de istenebilir (TBK m.307); Yargıtay'a göre bunun için önce ev sahibine bildirim gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2017/6595 E., 2019/2530 K., 25.03.2019, konut; 3. HD 2017/300 E., 2017/2114 K., 28.02.2017, site içi mesken). Kiracı da onarım çalışmalarına katlanmakla yükümlüdür; ev sahibi çalışmaları uygun bir süre önce bildirir (TBK m.319). Kirayı eksik yatırmadan ya da evden çıkmadan önce, somut durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre ortak giderlere, aralarında başka anlaşma yoksa, kat malikleri eşit ya da arsa payı oranında katılır (KMK m.20). Yönetime karşı kiracı da sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Ev sahibi ile kiracı arasında kimin ödeyeceği önce kira sözleşmesine bağlıdır: Yargıtay'a göre aidatı kimin ödeyeceğine dair kira sözleşmesi hükmü ev sahibi ile kiracı arasında bir iç ilişkidir (kapatılan 18. HD 2015/794 E., 2015/14163 K., 12.10.2015; 18. HD 2015/9305 E., 2016/5763 K., 06.04.2016). Sözleşme sessizse kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanır (TBK m.303); ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri ise aksine yerel âdet yoksa kiracıya aittir (TBK m.341). Kanunda "demirbaş ev sahibine, işletme gideri kiracıya" şeklinde bir kural yoktur; Yargıtay'ın bir kararında KMK'ya göre onarım ve güçlendirme masrafları malikin, ortak gider aidatı kiracının sorumluluğunda sayıldı (20. HD 2017/2405 E., 2018/2562 K., 03.04.2018). Aidatın hangi kaleminin hangisine girdiği olaya bağlıdır.

Yönetim, ödenmeyen aidat için kat malikine, yani ev sahibine karşı dava açabilir ya da icra takibi yapabilir (KMK m.20). Yargıtay'ın bir kararında, yönetimin kat maliki aleyhine başlattığı icra takibine itirazın iptali davasında, ödeme yükümlülüğünün kiracıya ait olduğu gerekçesiyle verilen ret kararı bozuldu; kira sözleşmesindeki aidat hükmü ev sahibi ile kiracı arasında bir iç ilişki sayıldı (kapatılan 18. HD 2015/794 E., 2015/14163 K., 12.10.2015). Yönetime karşı kiracı da ev sahibiyle birlikte sorumludur, ama kira miktarıyla sınırlı olarak; ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK m.22). Aidatın tamamını ödemeyen kat maliki geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder (KMK m.20); kiracının yönetime karşı sorumluluğu bu tazminatı da kapsar, yine kira miktarıyla sınırlıdır (KMK m.22). Kira sözleşmesinde aidat kiracıya yüklendiyse, ödediğiniz aidatı kiradan düşmek eksik kira riski doğurur; Yargıtay'ın bir kararına göre aidat yan gider sayılır ve ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliyeye esas olabilir (3. HD 2017/13989 E., 2018/2523 K., 15.03.2018). Ödenmeyen kirada olduğu gibi ev sahibi yazılı olarak, konutta en az 30 gün süre vermelidir; bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315).