Haklarını Öğren
DOSYA Nº 016 · EV SAHİBİ HAKLARI
İki Haklı İhtar: Hangi Şartlarla Tahliye Davası Açılır?
Yayın: · Mevzuat kontrol: 30.09.2026
İki haklı ihtar nedir, ev sahibi hangi şartlarla tahliye davası açabilir? Şartlar ve tuzaklar.
Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?
Dosya
Kısa cevap
Kiracı bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, ev sahibi dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/2). Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır; kanunda bu sürenin uzamasına ilişkin ayrı bir hüküm de vardır (TBK m.353). Yargıtay'a göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın haklı sayılmasını engellemez.
Genel bilgilendirmedir; her olayın ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Ayrıntılar, istisnalar ve kaynaklar aşağıda.
▶ Video yakında yayında
Bu dosyanın yeni videosu hazırlanıyor. Metin, süreler ve kaynaklar aşağıda.
Vaka
Kiracınız bu kira yılında kirayı iki kez geç ödedi. İki kez yazılı ihtar gönderdiniz; ikisinden sonra da ödedi.
Kanun ne diyor?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/2: kiracı, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı (veya bir kira yılını aşan süre) içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, ev sahibi dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. İhtar yazılı olmalıdır; kanun noter şartı koymaz.
İhtardan sonra ödeme
Yargıtay kararlarının gerekçesine göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2018/3126 E., 2018/6396 K., 05.06.2018, konut kirası; 3. HD 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025, otel kirası; 3. HD 2017/6593 E., 2017/15862 K., 14.11.2017). Temerrüt yolunda (TBK m.315) kiracı ihtardaki süre (konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün) içinde istenen kiranın tamamını öderse o ihtara dayanarak fesih olmaz; iki haklı ihtar yolunda ise sonradan yapılan ödeme ihtarı silmez.
Kira yılı
Kanun kira yılı der, takvim yılı demez; Yargıtay'ın bir kararında 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı (3. HD 2017/15862 K.).
Haklı ihtar
İhtar, ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira için olmalıdır. Yargıtay'ın bir kararında son ödeme günü pazara denk geldiği için süre pazartesiye uzamış (TBK m.93); pazartesi gönderilen ihtar, kira henüz muaccel (istenebilir) olmadan istendiği için geçersiz sayılmış ve tahliyeye esas alınmamıştır (3. HD 2017/15862 K.).
Dava süresi
Dava, bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılır (TBK m.352/2). Kiraya veren en geç dava açma süresinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353); iki haklı ihtarda uygulanışı için avukata danışın. Yargıtay'ın bir kararında (otel kirası; kira bir yıl önceden iki taksitle ödeniyordu) kiranın ait olduğu 2022 kira yılı bitmeden açılan dava süresinde sayılmadı (3. HD 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez, ancak başvuru dava süresi içinde yapılmalı (erken başvuru riskli) (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1, 18/A-15). İlamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde arabulucu aranmaz (HUAK m.18/B-1a); iki haklı ihtar sebebiyle tahliye ise yalnız dava yoluyla istenir (TBK m.352/2). Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları için arabulucuya başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar verdi (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025, uyuşmazlığın giderilmesi). Bu karar iki haklı ihtar davası hakkında değildir; başvuru zamanı için avukata danışın.
Tuzaklar
Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kiranın yılda bir ödenmesi gereken durumlarda iki haklı ihtar koşulu oluşmaz (3. HD 2018/6396 K., konut kirası; 3. HD 2017/15862 K.; 3. HD 2025/3118 K., otel kirası). Kararlarda "süresiz" teriminin kapsamı tanımlanmıyor; 3. HD 2017/15862 K.'da 12 ay süreli sözleşmenin ikinci kira yılındaki (01/11/2014-01/11/2015) ihtarlar da incelendi ve ilki haklı sayıldı. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye "bir kez geç öderse tahliye" yazmak bu kuralı genişletmez (TBK m.354).
Kendi başınıza
İki haklı ihtarda tahliyeye mahkeme karar verir; mahkemenin tahliye kararını icra dairesi uygular (İcra ve İflas Kanunu, İİK m.26). Kilidi değiştirmek ya da suyu kesmek kanunda tahliye yolu değildir; kiracı evin zilyedidir ve zilyetliğe saldıran kişi bir hak iddia etse bile zilyet ona karşı dava açabilir (Türk Medeni Kanunu, TMK m.973, 982, 983, 992/2).
Ne yapabilirsiniz?
İhtarları, tebliğ tarihlerini ve ödeme kayıtlarını saklamak, kira yılının bittiği günü takvime yazmak işinizi kolaylaştırır. Süreler kısadır.
Süreler
| Durum | Süre | Ne zaman başlar? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Haklı ihtar sayılma şartı: ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira | İhtar, ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira için gönderilmelidir | Kiranın ödeme gününün geçmesinden sonra; Yargıtay'ın bir kararında son ödeme günü pazara denk gelince süre ertesi güne (pazartesiye) uzadı ve pazartesi gönderilen ihtar, kira henüz muaccel (istenebilir) olmadığı için geçersiz sayıldı | TBK m.352/2; TBK m.93/1 |
| İki haklı ihtarın yapılması gereken dönem | Bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı (veya bir kira yılını aşan süre) içinde; bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde | Kanun "kira yılı" der, takvim yılı demez; Yargıtay'ın bir kararında sözleşme 01.11.2013'te başlamıştı ve 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı, karar kira yılının nasıl sayılacağını ayrıca açıklamıyor. İhtar yazılı olmalıdır; kanun noter şartı koymaz, Yargıtay'ın bir kararında telgrafla yapılan ihtar haklı sayıldı | TBK m.352/2 |
| Dava süresi | Bir ay | Bir yıl ve daha uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak; bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitiminden başlayarak. Yargıtay'ın bir otel kirası kararında, kira sonraki dönemler için bir yıl önceden iki taksitle peşin ödendiğinden, kiranın ait olduğu kira yılı bitmeden açılan dava süresinde sayılmadı. Kanunda, kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse süre bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353); bunun iki haklı ihtar davasında nasıl uygulandığı için bir avukata danışabilirsiniz | TBK m.352/2; TBK m.353 |
| Kira yılının başlangıcı | Kanun "kira yılı" der; takvim yılı demez | Yargıtay'ın bir kararında sözleşme 01.11.2013 başlangıçlı ve 12 ay süreliydi; 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı. Karar, kira yılının nasıl sayılacağını ayrıca açıklamıyor | TBK m.352/2 |
| Dava öncesi arabulucu şartı ve süre işlemesine etkisi | Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez | Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre; bu, başvurunun dava süresi içinde yapılmış olmasını gerektirir; erken başvuru riskli olabilir. Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar verdi (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025); bu karar iki haklı ihtar davası hakkında değildir; iki haklı ihtarda kira yılı bitmeden yapılan başvurunun geçerli olup olmadığı Yargıtay kararlarında ele alınmıyor. İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır; iki haklı ihtara dayanan sona erdirme ise dava yoluyla istenir | HUAK m.18/B-1, 18/B-1a, 18/A-15; TBK m.352/2 |
| Süresiz sözleşme ve yılda bir ödenen kira | Yargıtay kararlarının gerekçesine göre iki haklı ihtar koşulu oluşmaz | Üç Yargıtay kararının gerekçesinde: süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde. Kararlarda "süresiz" teriminin kapsamı tanımlanmıyor. Karşı örnek: 3. HD 2017/15862 K.'da 12 ay süreli sözleşmenin ikinci kira yılındaki (01.11.2014-01.11.2015) ihtarlardan ilki haklı sayıldı. Yargıtay 3. HD 2025/3118 K.'daki olayda kira bir yıl önceden iki taksitle ödeniyordu; Daire bu cümleyi aktarmakla birlikte davayı iki haklı ihtarın varlığı yönünden değil, dava süresi yönünden reddetti. Kendi ödeme düzeniniz için bir avukata danışabilirsiniz | TBK m.352/2 (Yargıtay uygulaması) |
Sık yapılan yanlışlar
Yanlış: Kiracı ihtardan sonra kirayı ödedi; bu yüzden ihtar geçersiz oldu.
Doğrusu: Yargıtay'a göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez. Bunu 3. HD 2017/6593 E., 2017/15862 K., 14.11.2017 (kira ödemesi ihtardan sonra yapılmış olsa da ilk ihtar haklı sayıldı) olaya uygulamıştır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2018/3126 E., 2018/6396 K., 05.06.2018 (konut kirası) ve 3. HD 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025 (otel kirası) gerekçelerinde aynı genel ilkeye yer verdi. Karıştırılan ayrı bir yol var: temerrüt yolunda (TBK m.315) kiracıya verilen süre içinde istenen kirayı öderse o ihtara dayanarak sözleşme feshedilemez (kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyerinde en az 30 gündür); iki haklı ihtar yolunda ise sonradan yapılan ödeme ihtarı silmez.
Yanlış: Kira yılı fark etmez; herhangi iki gecikmeye iki ihtar çekmek yeter.
Doğrusu: Kanun, iki yazılı haklı ihtarın bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde) yapılmasını arar (TBK m.352/2). Kira yılı takvim yılı olmak zorunda değildir: Yargıtay'ın bir kararında sözleşme 01.11.2013'te başlamıştı ve 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı; karar kira yılının nasıl sayılacağını ayrıca açıklamıyor (3. HD 2017/15862 K.).
Yanlış: İhtarı ödeme günü gelmeden de çekebilirim.
Doğrusu: Haklı ihtar, ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira için gönderilir. Yargıtay'ın bir kararında son ödeme günü pazara denk geldiği için süre pazartesiye uzadı (TBK m.93/1); pazartesi gönderilen ihtar, kira henüz muaccel (istenebilir) olmadan istendiği için geçersiz sayıldı ve tahliyeye esas alınmadı (3. HD 2017/15862 K.). Tatil kuralı için sözleşmedeki farklı düzenleme de geçerli olabilir (TBK m.93/2).
Yanlış: Sözleşmeye "bir kez geç öderse tahliye" yazarsam iki ihtar beklemem gerekmez.
Doğrusu: Hayır. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354); böyle bir madde iki haklı ihtar kuralını genişletmez. Tahliyeye ise mahkeme karar verir ve kararı icra dairesi uygular; kilidi değiştirmek ya da suyu kesmek tahliye yolu olarak kanunda yer almaz; kiracı evin zilyedidir (evi fiilen elinde bulundurur, TMK m.973) ve zilyetliğe saldırıda bulunan, bir hak iddia etse bile zilyet ona karşı dava açabilir (TMK m.983).
Sık sorulan sorular
1İki haklı ihtar nedir?
Kiracı, bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, ev sahibi dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/2). "Haklı" ihtar, ödeme günü geçmiş ve ödenmemiş kira için gönderilen ihtardır. İhtar yazılı olmalıdır; kanun noter şartı koymaz, Yargıtay'ın bir kararında telgrafla yapılan ihtar haklı sayıldı (3. HD 2017/15862 K.).
2İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları nelerdir?
Kanundaki şartlar şunlardır: kirayı ödememe nedeniyle iki yazılı haklı ihtar, bunların bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde) yapılması ve davanın kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması (TBK m.352/2). Yargıtay kararlarının gerekçesine göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde bu koşul oluşmaz. Karşı örnek: 3. HD 2017/15862 K.'da 12 ay süreli sözleşmenin ikinci kira yılındaki (01.11.2014-01.11.2015) ihtarlardan ilki haklı sayıldı. Bu yol yalnız dava yoluyla işler.
3Dava ne zamana kadar açılır, arabulucu şart mı?
Kanuna göre dava, bir yıl ve daha uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının, bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.352/2). Yargıtay'ın bir otel kirası kararında, kira sonraki dönemler için bir yıl önceden iki taksitle peşin ödendiğinden, kiranın ait olduğu kira yılı bitmeden açılan dava süresinde sayılmadı. Kanunda, kiraya veren en geç dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse sürenin bir kira yılı uzamış sayılacağı da yazılıdır (TBK m.353); bunun iki haklı ihtar davasında nasıl uygulandığı için bir avukata danışabilirsiniz. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; büroya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez; bu, başvurunun dava süresi içinde yapılmış olmasını gerektirir; erken başvuru riskli olabilir (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m.18/B-1, 18/A-15). Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar verdi (3. HD 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025); bu karar iki haklı ihtar davası hakkında değildir; iki haklı ihtarda kira yılı bitmeden yapılan başvurunun geçerli olup olmadığı Yargıtay kararlarında ele alınmıyor. Başvuru zamanı için bir avukata danışmak, maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurmak işinizi kolaylaştırır.
4İhtardan sonra kiracı ödediyse yine de dava açılabilir mi?
Yargıtay'a göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, o ihtarın haklı sayılmasını engellemez; kararlarda iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmadığı yazılıdır. Bu, temerrüt yolundan (TBK m.315; kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün) farklıdır: orada kiracı verilen süre içinde istenen kirayı öderse o ihtara dayanarak fesih olmaz. Diğer şartlar, yani kira yılı ve dava süresi, ayrıca aranır.
5Kira yılı nasıl hesaplanır?
Kanun "kira yılı" der; takvim yılı demez (TBK m.352/2). Yargıtay'ın bir kararında sözleşme 01.11.2013'te başlamıştı ve 01.11.2014-01.11.2015 dönemi kira yılı olarak ele alındı; karar kira yılının nasıl sayılacağını ayrıca açıklamıyor (3. HD 2017/15862 K.). Bu nedenle sözleşmenin başladığı tarihi ve ihtarların hangi kira yılına düştüğünü kendi sözleşmenizdeki tarihlerle bir avukatla kontrol edebilirsiniz.
6İki haklı ihtarla ilgili hangi Yargıtay kararları var?
Bu sayfada anılan kararlar şunlardır: Yargıtay 3. HD 2017/6593 E., 2017/15862 K., 14.11.2017 (kira ödemesi ihtardan sonra yapılmış olsa da ilk ihtar haklı sayıldı; son ödeme günü pazara denk gelen kira için pazartesi gönderilen ihtar geçersiz sayıldı); 3. HD 2018/3126 E., 2018/6396 K., 05.06.2018 (konut kirası; gerekçede ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemelerin ihtarın oluşmasına engel olmadığı yazılıdır; karar, konutta muacceliyet şartının geçersizliği nedeniyle bozuldu); 3. HD 2024/2951 E., 2025/3118 K., 28.05.2025 (otel kirası; aynı ilke gerekçede yer aldı, kiranın ait olduğu kira yılı bitmeden açılan dava süresinde sayılmadı). Kararlar olaya özgüdür; kendi durumunuz için bir avukata danışabilirsiniz.
Bağlantılı dosyalar
Kaynaklar
- 6098 sayılı TBK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
- 6325 sayılı HUAK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf
- 2004 sayılı İİK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf
- 4721 sayılı TMK — mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf
- Kararlar: karararama.yargitay.gov.tr
Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)