Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir, Nasıl Geri Alınır?

Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre depozito iade borcu, kira sözleşmesi sona erip kiralanan tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmeden doğmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2025/3426 E., 2026/1556 K., 24.03.2026, işyeri kirası). Depozito kanundaki gibi vadeli hesaba yatırıldıysa banka onu ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m.342/2). Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342/3). Bu 3 ay kuralı yalnız vadeli hesaptaki depozito içindir; ev sahibine elden ya da havaleyle verilen depozito bu kapsamda değildir.

Yargıtay'a göre çıkıştaki hesaplaşmada ev sahibinin gerçek bir alacağı varsa (ödenmemiş kira, kötü (hor) kullanım hasarı, erken çıkışta makul süre kirası gibi) bu tutar depozitodan düşülür, kalanı iade edilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2022/6900 E., 2023/2022 K., 04.07.2023, işyeri; 3. HD 2017/1897 E., 2017/6004 K., 25.04.2017, konut (daire); 3. HD 2024/3882 E., 2025/4233 K., 23.09.2025, işyeri). Depozitonun iade edilmemesi için ev sahibinin depozitodan düşülmesi gereken bir alacağı olmalıdır. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalar ise kesilemez (TBK m.334/1). Ev sahibi, evi geri alırken kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen ve yazılı bildirmezse kiracı bunlardan sorumlu olmaz. Teslim alırken olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksikliklerde ise kiracının sorumluluğu devam eder; ev sahibi bunları belirleyince kiracıya hemen yazılı bildirmelidir (TBK m.335).

Depozito kira ödemesi değil, güvencedir (TBK m.342). Takas için iki borcun da muaccel (istenebilir) olması ve takas iradesinin karşı tarafa bildirilmesi gerekir (TBK m.139, 143). Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre depozito iade borcu, sözleşme sona erip kiralanan teslim edilmeden doğmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2025/3426 E., 2026/1556 K., 24.03.2026, işyeri kirası); bu yüzden sözleşme sürerken son ay kirasının depozitoyla takası kural olarak mümkün görünmüyor. Ev sahibi kabul etmezse son ay ödenmemiş kira sayılabilir; en güvenlisi yazılı anlaşmaktır. İcra mahkemesinde 'depozitodan düştüm' (takas) savunması ise ancak kanunda sayılan belgelerden biriyle ispatlanır: noterde düzenlenmiş ya da imzası noterde onaylanmış belge; ev sahibinin kabul ettiği belge; ya da resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri içinde ve usulüne göre verdiği makbuz veya belge (İcra ve İflas Kanunu, İİK m.269/c). Bu belgeler yalnız ispat içindir; takasın şartlarının (iki borcun da muaccel olması ve takas iradesinin karşı tarafa bildirilmesi) ayrıca gerçekleşmiş olması gerekir.

Kanun, para olarak verilen depozitonun kiracı tarafından, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür (TBK m.342/2), ama bankaya yatırılmamasına Türk Borçlar Kanunu'nda ayrı bir yaptırım bağlanmamıştır. Elden yapılan kira ödemelerinin vergi yönü Dosya 019'da anlatılır; bu vergi kuralının depozito ödemesini kapsayıp kapsamadığı bu sayfada ele alınmamıştır. Depozito olarak ev sahibine elden ya da havaleyle verilen para da geri istenebilir; Yargıtay'ın kanun yararına bozma yoluyla verdiği bir karara göre iadesi, ev sahibinin depozitodan düşülecek bir alacağı olup olmadığına bağlıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2023/3213 E., 2023/3262 K., 21.11.2023, konut (daire)). Sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ay kuralı ise yalnız vadeli hesaptaki depozito içindir. Belli bir tutarı aşan hukuki işlemler kural olarak senetle (yazılı belgeyle) ispatlanır; karşı taraf açıkça kabul ederse tanık dinlenebilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m.200). Bu tutar sınırı her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılır ve işlemin yapıldığı tarihteki sınır esas alınır (HMK ek m.1); güncel tutar burada verilmez. Bu yüzden sözleşmedeki depozito maddesi, makbuz ya da dekont ödemenin ispatını kolaylaştırır.

Kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple (ör. satışla) el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Depozitonun kimden isteneceği ise paranın yeni malike devredilip devredilmediğine göre değişebilir. Yargıtay'ın kanun yararına bozma yoluyla verdiği bir karara göre önceki malik, kira ilişkisinin başında aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat etmelidir; devir kanıtlanamazsa iade yükümlülüğü önceki malikte devam eder (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2026/3664 E., 2026/2960 K., 12.05.2026; kiracının oturduğu taşınmaz, bu olayda kiracının eşine satılmıştı). Kapatılan 6. HD'nin eski bir kararında ise yeni malik, depozitonun kendisine aktarılmadığını savunmasına rağmen önceki malikin halefi olarak depozitoyu iade etmekle yükümlü sayılmıştı (6. HD 2012/15914 E., 2013/9504 K., 29.05.2013, alışveriş merkezindeki bağımsız bölüm; sözleşme, TBK'nın yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012'den önce, 8 Temmuz 2011'de sona ermişti). Bu yüzden cevap somut olaya göre değişebilir.

Depozito ödemesini yazılı belgelemek (sözleşme maddesi, makbuz, dekont), evin giriş ve çıkıştaki durumunu fotoğraf ya da tutanakla kaydetmek ve anahtar teslimini belgelemek ispatı kolaylaştırır. Depozito vadeli hesaptaysa ve ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmediyse, banka kiracının istemi üzerine depozitoyu geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342/3). Depozito iadesi için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir ve arabuluculukta geçen sürede zamanaşımı durur (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1, 18/A-2, 18/A-15). Kira ödenmemesi gibi ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde ise arabuluculuk aranmaz (HUAK m.18/B-1a); ödeme emrine itiraz süresi çoğu durumda tebliğden itibaren 7 gündür (İcra ve İflas Kanunu, İİK m.269/2). İtiraz takibi durdurur ama tek başına korumaz: kira ödeme süresinde ödenmezse tahliye yine istenebilir (İİK m.269/3, 269/b-c). Somut durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurabilirsiniz.