Haklarını Öğren
Önemli: Bu sitedeki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; resmî nitelik taşımaz, hukuki danışmanlık ya da avukatlık hizmeti değildir ve hata içerebilir. Kendi durumunuzla ilgili bir karar vermeden önce bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. Yasal uyarı

NOT Nº H001 · GÜNDEM NOTLARI

Kira Tespitinde 5 Yıl Şartı Kalktı mı? Yeni Sözleşme 5 Yılı Sıfırlar mı?

Yayın: · Mevzuat kontrol: 04.10.2026

Kira tespitinde "5 yıl şartı kalktı" mı? Kalkmadı. Yeni sözleşme imzalamak 5 yılı sıfırlar mı? Kısa cevap: tek başına sıfırlamaz; bu kararda sonuç, o sözleşmedeki kiranın emsale uygunluğuna bağlandı.

Hazırlayan: Haklarını Öğren editörlüğü. Avukat onayı değildir. Nasıl hazırlanıyor?

Dosya

Video metniKapat

Manşetler 5“beş yıl şartı kalktı” diyor. Kalkmadı.

Kanun yerinde: 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmede kirayı, emsali de gözetip hâkim belirler.

Yargıtay'ın bir kararının gerekçesine göre aynı taraflar sözleşmeyi yeniledi diye süre tek başına sıfırlanmaz; mahkeme o sözleşmedeki kiranın emsale uygunluğuna bakar.

Bu karara göre uygunsa artış endeksle yapılır; değilse, şartları varsa ilk sözleşmeden geçen süre de gözetilir. Önce arabulucu, anlaşma olmazsa dava.

İş yeri davası; tek bir bozma kararı, dosya alt mahkemeye döndü. “Yeni sözleşme imzaladım, 5 yıl kendiliğinden baştan başladı” diye varsaymayın.

Kanun yerinde

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/3'e göre, taraflar anlaşmış olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının kirasını hâkim; tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır (TBK m.339).

Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (HD) 2025/3450 E., 2026/1141 K., 03.03.2026, oy birliği (Anadolu Ajansı 03.10.2026'da duyurdu). Olay bir iş yeri kirası. Ev sahibi, kira ilişkisinin 2005'te başladığını, 01.05.2018 başlangıçlı sözleşmenin yalnız mevcut ilişkiyi yazılı hâle getirdiğini ileri sürerek 01.05.2021'den itibaren kiranın tespitini istedi. Sulh hukuk mahkemesi son sözleşmeden dava tarihine kadar beş yıl geçmediği için hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını kabul etti; bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu reddetti. 3. HD kararı bozdu. Gerekçede: "… yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." Mahkemeden istenen: kira ilişkisinin başlangıcındaki belirsizliğin aydınlatılması ve 2018 sözleşmesindeki kiranın, yenilendiği tarihte rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek raporla araştırılması; rayice uygunsa talep edilen dönemde endeks uygulanarak artış, değilse hak ve nesafete göre belirleme.

Kapsam

Bu, 3. HD'nin tek bir dosyadaki bozma kararıdır; içtihadı birleştirme kararı değildir. Olay iş yeri kirasıdır; karar konut hakkında ayrıca bir değerlendirme içermez. Dosya ilk derece mahkemesine gönderildi. "5 yıl şartı kalktı" doğru değildir: TBK m.344/3 yürürlüktedir. Karar, aynı taraflar arasında sözleşme yenilendiğinde beş yılın hesabına ilişkindir: yeni sözleşme imzalamak süreyi tek başına sıfırlamaz.

Emsale göre zam otomatik değil

Yeni kirayı ev sahibi tek başına belirleyemez; anlaşma olmazsa hâkim belirler (TBK m.344/3). Sözleşmedeki yıllık artış ise bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçmedikçe geçerlidir (TBK m.344/1). Kira tespit davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, HUAK m.18/B-1a); kira ödenmemesi gibi ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde ise arabulucu aranmaz. Mahkemenin belirleyeceği kiranın hangi tarihten geçerli olacağı TBK m.345'teki şartlara bağlıdır.

Ne yapabilirsiniz?

"Yeni sözleşme imzaladım, 5 yıl kendiliğinden baştan başladı" diye varsaymayın; bu kararda sonuç, o sözleşmedeki kiranın emsale uygun olup olmadığına bağlandı. Sözleşmeleri ve dekontları saklamak işinizi kolaylaştırır. Arabuluculuk daveti ya da dava belgesi geldiyse bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun.

Kaynaklar

Bu sayfada bir hata mı gördünüz? Düzeltme bildirin (e-posta uygulamanız hazır bir şablonla açılır; açılmazsa iletisim@haklariniogren.com adresine yazabilirsiniz)

Genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması değişebilir; bu sayfa yukarıdaki kontrol tarihindeki metinlere göre hazırlandı. Kendi durumunuz için bir avukata veya maddi imkânınız yoksa baroların adli yardım bürosuna başvurun. Karakterler temsilidir.